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（2013）黄浦民四(民)初字第582号 原告陆某。 委托代理人高某，上海市某律师事务所律师。 被告恒某。 委托代理人贾某，上海某律师事务所律师。 原告陆某诉被告恒某所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆某及其委托代理人高某、被告恒某及其委托代理人贾某、证人江某、陈某、朱某、赵某、陈某、孙某、范某、恒甲、恒乙、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆某诉称，原告与被告之父亲恒丙（已死亡）系朋友关系。2006年12月原告有意购买某室房屋（以下简称“系争房屋”），但担忧“物业税”等房产调控政策对自己不利，即借用恒丙的名义于同年12月18日与售房人签订系争房屋买卖合同，原告先后支付全额房款人民币（以下币种均为人民币）168万元及各项税费等共计180万元，系争房屋产证登记在恒丙名下。之后，原告为恐有变，又作为债权人对系争房屋设定了180万元抵押登记，以防恒丙擅自处分房屋。2012年11月22日恒丙死亡之后，原告与被告多次协商系争房屋处理事宜，被告均确认系争房屋为原告所有。但现在被告通过诉讼，要求确认系争房屋为恒丙的遗产，为了保障原告的合法权益，原告诉至法院要求确认本市某室房屋的产权归原告所有。诉讼中，原告要求增加诉请，要求如果法院确认系争房屋权属归原告所有，要求被告协助办理房地产过户手续。 被告恒某辩称，原告与被告父亲恒丙系未开具结婚证书的男女朋友。系争房屋买卖合同系恒丙与案外人签订，并依法至房地产交易中心办理了过户手续，产权也登记在恒丙名下。原告与恒丙之间仅存在借款关系，并不存在房屋产权关系，被告从未承认房屋归原告所有，也不同意将系争房屋过户至原告名下。另外，在房屋买卖合同签订时国家尚未出台相关调控政策，故不存在原告所说的需要借用恒丙名义购买房屋的说法。基于原告与恒丙间的特殊关系，原告所述借名义购房与常理不符，房屋产权登记没有法律规定的瑕疵，原告与恒丙之间仅存在借款抵押合同，无名义购房协议，故不同意原告的诉讼请求。对原告增加的要求被告协助办理房地产过户手续的诉请，认为已过举证期限。 经审理查明，原告陆某与恒丙系朋友关系；恒丙于2012年11月22日过世，被告恒某系恒丙儿子及唯一继承人。 原告陆某系本市某室业主，其知悉同幢业主有意出售房屋，经小区物业工作人员撮合、洽议，于2006年12月8日作为甲方与某有限公司（乙方，以下简称：房屋中介公司）签订《房屋购买意向书》，约定“物业地址某室，性质产权，建筑面积120.73平方米；甲方确认物业接受成交条件：a、物业价格：168万元，b、付款方式：（1）签定本意向书时付意向金人民币伍万元，一旦业主接受成交条件，意向金即转为购房定金，乙方可将定金交付给业主；（2）签定正式买卖合同时支付房款捌拾伍万元整（贷款另付），c、签约日期2006年12月28日，房屋交付期限07年1月16日之前等。该意向书由原告、出售方及中介公司签名。 同月10日，房屋出售方阮某出具《委托书》，“本人阮某拥有位于上海市黄浦区某室房屋。现出售给恒丙、陆某夫妇。由于本人在外地，事务繁忙，不能前往上海办理该房屋出售有关手续的全过程。今日在上海良友房屋销售有限公司、买方（陆某）面前全权委托黄某某先生为本人代理人。代收房款、代办理交接、过户等有关其他事宜”。 同月18日，恒丙（乙方）与阮某(甲方)在中介公司参与下签订《上海市房地产买卖合同》,约定由恒丙向阮某购买本市某室房屋（建筑面积120.73平方米），房屋总价款为168万元；合同附件三约定，本合同签订后，乙方于2006年12月8日支付全部房价款5万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于同月15日前支付85万元；乙方于同月31日前进交易中心当日支付72万元；乙方于同月31日前（进交易中心当日）支付6万元正，由中价暂收。中介于甲方交房之日（2007年1月16日以前）将该款转交甲方等。 期间，原告陆某于2006年12月10日向业主支付定金5万元；同月14日、29日又通过其本人名下中国工商银行信用卡（账号某），分三次向出售方支付房款85万元、6万元、72万元。业主出方共出具四张收条，收条内容均注明，收到陆某购买某室房屋定金（房款）。 2006年12月29日，恒丙取得系争房屋的房地产权证[沪房地黄字（2007）第000277号]。次日，原告陆某与恒丙签订《借款抵押合同》，该合同写明：“今乙方恒丙向甲方陆某借壹佰捌拾万元正，用于购买某室，从2007年1月1日起每年还款拾捌万元正，十年内还清，（到2016年12月30日止）到时不能归还，甲方有权对乙方所购房屋进行拍卖，余额从拍卖款中扣除。……双方约定房产抵押金额壹佰捌拾万元正，利息：为零”。双方办理了《上海市房地产登记证明》他项权利（抵押）登记。庭审中，被告表示对恒丙生前是否归还借款事实不清楚。 审理中，原告自述除其支付全部购房款外，并以恒丙名义支付了系争房屋交易产生的全部税费及家电、家具折价款、缴付2007年至今的系争房屋物业管理费（其中2010年上半年发票注明付款人2202室陆某）。系争房屋的房地产权证、抵押凭证原件及所有付款凭证原件均由原告保管。原告于2006年3月、2007年3月将自己名下的本市泰和西路3493弄16号101室、呼玛四村80号401室房屋出售。 恒丙过世后，原、被告曾就系争房屋权利的变更进行协商，原告陆某要求恒某协助办理过户手续，恒某提出要看材料，双方协商未果（原告陆某对此谈话进行了录音）。 另查明，（1）证人江某（恒丙的嫂子）证言，证明恒丙与恒某的母亲傅某于2006年11月15日离婚，后因恒丙户口无处迁移，故将户籍迁到了江某家（恒丙于2007年7月13日向派出所提出申请，要求迁至本市某室；同日，户主恒丁（与恒丙胞兄关系、与江某夫妻关系）申请同意恒丙户口报入；2007年7月28日户口迁入本市某室；2012年11月22日恒丙报死亡，户籍被注销）。江某还证明，恒丙要求报户口时，恒丙已取得系争房屋产权证，恒丙解释系争房屋是陆某借用其名义购买。 （2）证人陈某（系争房屋所在地黄浦区阳光里小区业委会副主任）证言，证明恒丙原系业委会会员，双方聊天时恒丙自述，系争房屋是陆某出资、借用其名义购买；在恒丙过世次日，恒某当场表态等父亲的事情办完了就会配合陆某办理系争房屋的过户，证人参与了双方的谈话。 （3）证人朱某（黄浦区阳光里小区业委会委员）证言，证明在业委会接待日与恒丙聊天时，恒丙表示虽然系争房屋名字是他，但实际是陆某购买，房款全部由陆某支付。 （4）证人赵某（黄浦区阳光里小区业委会委员）证言，证明曾经听恒丙说，系争房屋是陆某购买。 （5）证人陈某（原某有限公司黄浦一分公司工作人员，2008年离职）证言，证明其为系争房屋居间方经办人，2002年12月陆某带恒丙来中介表示因为家里特殊情况，要以恒丙的名义购买系争房屋；证人曾陪同陆某至银行办理房款支付手续。考虑出资人为陆某，证人建议陆某办理抵押合同，具体操作是陆某与恒丙自已办理。 （6）证人孙某（某居委会党支部书记）证言，证明2011年初，阳光里小区业委会换届改选，恒丙是业会委员候选人，按相关规定，候选人必须系业主并需提供房产证，恒丙明确表示其拿不出房产证，因为房子不是他买的，是陆某借用其名义购买的，产证在陆某处。后来陆某将房产证复印件交给证人，才让恒丙完成了业委会委员的资格审核。 （7）证人范某（某居委会主任）证言，证明内容与证人孙某证言相同。 （8）证人恒某某（恒丙的侄子，被告堂兄）证言，证明恒丙在世时曾亲口对证人表示，系争房屋不是恒丙本人所有，该房屋由陆某出资，实际产权属于陆某。恒丙身前开设修船公司，经营状况不佳，证人一直帮其周转资金。曾经就系争房屋的处理为原、被告协调。 （9）证人恒乙（恒丙的侄子，被告堂兄）证言，证明叔叔恒丙离婚后，居住在系争房屋内，证人的父亲曾经问过恒丙房屋的事，恒丙说系争房屋不是他出资购买，是陆某的。 （10）证人黄某（曾系阳光里小区的物业管理员）证言，2006年12月，陆某听说小区内有人要出售房屋，经其安排与上家见面洽谈，陆某当时提出要用恒丙的名义购买，证人提出不妥。事后恒丙在支付停车费时，告诉证人，是陆某借用恒丙名义购房。 （11）证人吴某（某有限公司黄浦一分公司工作人员）证词，内容与证人陈某证言相同。 又查明，诉讼中原告出示（1）工商《档案机读材料》及内册资料，证明某公司成立于1997年4月，股东为恒丙（法定代表人）和张某，注册资50万元，其中恒丙认缴20万元。根据该公司自1997年至2011年《资产负债表》、《损益表》所示，企业经营状况或微利或亏损。 （2）2006年11月15日，恒丙与傅某的《自愿离婚协议书》，协议书约定离婚后双方居住的本市某室房屋归女方所有，男方放弃该房屋所有权；男方一次性补贴儿子恒某购房款10万元（分四次付清，截止2007年6月底付清）。 （3）原告陆某名下的2006年11月24日证券成交报告单，余额162万余元。 （4）上海市海事法院执行通知书[（2011）沪海执字第某号]，“恒丙：你与上海京东实业公司船舶建造合同纠纷一案，上海市高级人民法院于2011年3月18日作出（2011）沪高民四（海）终字第X号民事判决，已发生法律效力。因你未缴纳二审案件受理费，现上海市高级人民法院移送本院执行，……责令你立即履行上述民事判决书确定的内容，即缴纳二审案件受理费5，950元”等。 （5）2006年12月31日，恒丙向陆某某（陆某兄弟）借款5万元的借条。 （6）陆某于2009年12月16日、2010年1月28日、2010年4月17日分三次从陆某名下的中国工商银行银行卡汇款给恒丙，共计10万元。 被告提供的中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的书面数据统计信息，证明截至2013年6月3日，恒丙名下投资者记名证券持有数量为零。 再查明，2013年8月13日，原告陆某向房地产交易中心申请办理抵押权注销，房地产交易中心现已办理完毕。 上述事实，有原告提供、出示《房屋购买意向书》、《委托书》、《上海市房地产买卖合同》、银行汇款凭证、缴付税、费凭证、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》、《借款抵押合同》、户籍摘录、恒丙离婚协议、物业费收据；原告户名的证券交割单、上海市海事法院执行通知书、恒丙借款凭证、某公司工商《档案机读材料》及《资产负债表》、《损益表》、原、被告谈话录音光盘等；被告提供、出示的系争房屋房地产登记申请书、《上海市房地产买卖合同》、恒丙离婚协议、中国证券登记结算有限责任公司上海分公司投资者记名证券持有数量（恒丙）。上述证据、当事人陈述及证人江某、陈某、朱某、赵某、陈某、孙某、范某、恒甲、恒乙、黄某的证言，经法庭质证，本院予以确认。 本案主要争议，系争房屋是原告陆某借用恒丙的名义购买，还是陆某借钱给恒丙购买。 审理中，原告认为系争房屋是陆某借用恒丙的名义购买的。首先，房源选择、房款实际给付、实际使用和掌控均系原告本人；其次，恒丙没有经济能力购买房屋，其作为股东的公司经营状况为亏损，并有举债行为；再次，抵押为虚假，恒丙亦未因抵押向原告履行还款，抵押目的系防止恒丙擅自处分房产。结论系恒丙仅为系争房屋名义产权人，实际权利人为原告。 被告认为，借款抵押合同和抵押登记可以证明恒丙向原告陆某借款购房，原告称借款抵押合同是虚拟的没有证据证明；物权以登记为准，除非有足够的证据证明物权登记错误。原告现有证据无法证明房产登记错误。原告与恒丙的借款纠纷应另案处理。 本院认为，原告为证明其系实际购房人，除提供的原始证据即其名下的银行付款凭证和上家收取房款收据外，还提供传闻证据即证人证言，证人就系争房屋来源、居间协议签约过程、房款税费给付（缴付）、《借款抵押合同》的设立目的、房屋使用状况及恒丙就系争房屋实际权利人的陈述等证明。其中证人江某还就恒丙户口迁移作了详细表述。 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。第一、本案原告所提供的证人既有被告亲戚江某、恒乙、恒甲，又有居委干部孙某、范某，还有小区业委成员、中介公司、物业公司工作人员等。第二、证人从原告与上家沟通、居间协议订立、房屋买卖合同签订、房款支付、借款抵押合同设立目的、恒丙户口迁移及与恒丙沟通过程中恒丙对系争房屋实际情况的陈述等进行了证明。第三、上述证人与原、被告之间均无利害关系。鉴于，本案证人身份特殊，证言的真实性、证明力高于一般证人证言。且众证人所作证言对本案事实证明已构成完整的证据链，故本院对证人所作证言予以采信。 根据物权法规定，债权人放弃担保物权，担保物权消灭。审理中，原告将系争房屋所设定的抵押权于2013年8月13日办理注销。本院经查，原告放弃担保物权属行为，实质行使自己民事法律行为，并无不当，符合法律规定。 据此，原告要求确认其拥有系争房屋的诉请，本院予以支持。根据继承法规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，被告作恒丙继承人，在继承其父亲遗产时，同时也应承担其父亲的债务。而协助办理房地产过户手续，系确权之诉的被告附随义务，故被告应配合原告办理系争房屋的过户手续。审理中，原告表示自愿承担系争房屋产权变更所产生的税、费及一次性给付被告20万元，本院查无不当，予以照准。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十七条、第一百零三条、第一百七十七条第（三）项、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院》第二条、第七十八条之规定，判决如下： 一、确认本市某室房屋全部产权为原告陆某所有； 二、被告恒某应于本判决生效之日起十日内协助原告陆某将现登记在恒丙名下的本市某室房屋的房地产权利，变更、登记至原告陆某名下；办理房地产变更、登记所需的税、费由原告陆某承担； 三、原告陆某一次性给予被告恒某补偿款人民币20万元（已由本院代管）。 案件受理费人民币30，800元，诉讼保全费人民币5，000元（原告陆某均已预交），共计人民币35，800元；由原告陆某、被告恒某各半负担人民币17，900元（被告恒某应负担之款项于本判决生效之日起十日内给付原告陆某）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 茅德成 代理审判员 张 宁 二〇一三年十月十八日 书 记 员 周 玲 |
