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（2013）沪一中民二(民)终字第2819号 上诉人（原审被告）上海A房地产发展有限公司。 被上诉人（原审原告）B。 被上诉人（原审原告）C。 上诉人上海A房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人上海A房地产发展有限公司之委托代理人，被上诉人B、C之共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2012年6月9日，B、C（系买方，签约乙方）与上海A房地产发展有限公司（以下简称A公司，系卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买本市闵行区中谊路909弄《碧林湾三期-B》17号房屋，暂测建筑面积为73.35平方米，总房价款暂定为人民币1,625,160元。付款方式：分期付款，组合贷款。乙方于2012年6月9日与甲方签约，并付首付房款计975,160元；乙方于2012年8月8日前应支付房款计650,000元。甲方定于2012年5月31日前将房屋交付给乙方。甲方如未在合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十三条约定，该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向上海市闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。签约后，B、C依约付清了全部房款，A公司亦按约向B、C交付了房屋。2013年5月22日，A公司取得了系争房屋的大产证。同年6月6日，B、C和A公司签署了《房屋交接书》，确认该房屋的实测建筑面积为72.77平方米，并最终确认上述房屋的实际价格为1,612,309元。由于双方对A公司逾期办出大产证导致B、C逾期办出小产证违约责任的承担产生分歧，遂涉讼。 原审审理中，B、C请求法院判令A公司支付逾期办证的违约金45,504元（以房屋总价款为基数，自2013年1月10日起至2013年7月1日止，按同期银行贷款利率的1.5倍计算）。A公司则请求法院驳回B、C的诉讼请求。 原审认为，B、C和A公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，B、C作为买受方，在付清全部购房款后，其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。A公司作为房屋出卖方，负有向买受方按约交付房屋及转移所有权（即协助办理小产证）的义务。根据上述合同约定，B、C办理小产证的时间为A公司于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现A公司直至2013年5月22日才取得大产证，导致B、C逾期取得小产证，A公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 本案的争议焦点一：系争预售合同第十条中关于“A公司如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），B、C有权单方面解除本合同”的约定，是否属于上述司法解释第十八条规定中的当事人有特殊约定的范畴？ 对此法院认为，系争预售合同第十条中的上述约定只是对A公司逾期取得大产证的违约行为赋予了B、C单方解除合同的权利，而上述司法解释第十八条是对买受人未能按时取得房屋权属证书(小产证)而开发商应承担的违约责任作出的规定，属于两个不同的概念。需要注意的是，预售合同第十条对A公司逾期办证违约行为赋予B、C解除合同的权利，是属于作为守约方的B、C单方可选择适用的权利，而作为违约方的A公司是无权选择的。但这并不意味B、C只能选择该权利或不选择该权利就等于放弃了追究A公司违约责任的权利。如按A公司所称，只要A公司逾期办证，B、C只能行使合同解除权而不能选择要求继续履行合同并追究A公司违约责任的权利，等于剥夺了B、C可以行使解除合同以外的权利，对B、C而言显然是不公平的，也有悖合同法及上述司法解释的法理精神。因此，系争预售合同第十条中对B、C有权单方面解除合同的约定不属于上述司法解释第十八条规定中关于当事人有特殊约定的范畴。B、C以上述司法解释第十八条的规定，主张A公司赔付逾期办证的违约金，法院予以支持。 本案的争议焦点二：A公司承担逾期办证违约金的起止时间如何认定？ 本案中，A公司于2013年6月6日与B、C签署了《房屋交接书》。根据预售合同第十四条的约定，双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向上海市闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续并申领该房屋的房地产权证（小产证）。由此可见，办理小产证，系由B、C和A公司共同办理，而非A公司所称的由B、C自行办理。且双方在签署完房屋交接书后，A公司仍有协助B、C办理小产证的义务，故A公司关于在双方签署房屋交接书后就已履行完协助办理小产证义务之抗辩，理由不能成立。法院同时注意到，A公司作为开发商在与B、C签署完房屋交接书后，应及时备齐配合小业主办理小产证手续的所有资料，并确定好双方一同前往交易中心办理小产证手续的具体时间后书面通知B、C。由于A公司未能履行该通知义务，导致法院无法确切认定B、C逾期取得小产证的截止时间，其主要责任在A公司。现B、C要求A公司承担违约金的起算日已经在A公司取得大产证的日期后加上合同第十四条约定的双方办理产权过户手续所需的40天，故B、C要求A公司支付自2013年1月10日起至2013年7月1日止（签署完房屋交接书后的30日内）的逾期办证违约金起止时间，符合双方的合同约定，法院予以支持。A公司要求计算至2013年5月23日（办出大产证次日）之抗辩意见，缺乏合同依据，法院不予采信。 原审法院审理后于二○一三年八月二十七日作出判决：上海A房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付B、C以房价款1,612,309元计，自2013年1月10日起至2013年7月1日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金。上海A房地产发展有限公司如果未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,264.38元，减半收取632.19元，由上海A房地产发展有限公司负担。 判决后，A公司不服，上诉于本院称：双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条、第十九条对上诉人逾期办理大产证应承担的违约责任已作了明确约定，上述约定属于双方之间的“特殊约定”，应优先适用。此外，被上诉人未就其损失进行举证，其无权向上诉人主张违约金。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。 被上诉人B、C辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。支付房款是房屋买受方的主要义务，向买受方交付房屋并转移房屋所有权是房屋出售方的主要义务。合同签订后，被上诉人已按约付清了全部房款。上诉人理应在合同约定的期限内取得大产证并协助被上诉人申领系争房屋的小产证。合同明确约定，上诉人应于2012年11月30日前取得大产证，被上诉人办理小产证的时间为上诉人取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。由于上诉人直至2013年5月22日才取得大产证，导致被上诉人未能按期取得小产证，上诉人已构成违约，其理应承担相应的违约责任。 预售合同第十条关于“上诉人如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），被上诉人有权单方面解除合同”的约定，是在上诉人未按时取得大产证的情况下，合同赋予守约方被上诉人可以选择适用的权利，并不表示被上诉人只能选择解除合同，否则就是放弃了追究上诉人逾期办证违约责任的权利。相应的，预售合同第十九条的约定是在被上诉人选择合同解除权的前提下，对合同解除后上诉人应承担的赔偿责任所作的约定。而本案中，被上诉人作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求上诉人承担逾期办证的违约金。鉴于双方在合同中对此项未作特殊约定，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合本案的实际情况，判令上诉人向被上诉人支付自2013年1月10日起至2013年7月1日止，以被上诉人支付的总房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,264.38元，由上诉人上海A房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月十八日 书 记 员 周 勰 |
