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（2013）浦民一(民)初字第32154号 原告上海浦东x集团物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区x号A楼。 法定代表人施x，总经理。 委托代理人霍x，男，上海浦东x集团物业管理有限公司工作。 委托代理人张x，男，上海浦东x集团物业管理有限公司工作。 被告陈x，女，汉族，住上海市浦东新区x室。 委托代理人王x（系被告丈夫），住上海市浦东新区x室。 原告上海浦东x集团物业管理有限公司诉被告陈x物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告上海浦东x集团物业管理有限公司的委托代理人霍x、张x，被告陈x及其委托代理人王x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海浦东x集团物业管理有限公司诉称，被告系本市浦东新区x室房屋（以下至判决主文前简称系争房屋）的业主，原告为系争房屋的物业管理单位。被告拖欠2008年7月至2013年4月的物业管理服务费，共58个月，按每月物业管理费人民币（以下至判决主文前币种同）388.20元，共计算为22,515.60元。原告多次上门催讨及委托律师发函催缴，但被告一直拖欠至今，故提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付2008年7月1日起至2013年4月30日止的物业管理费22,515.60元；2、判令被告向原告支付违约金58,621.40元（按日千分之三计算自2008年7月1日起至2013年4月30日止）。关于被告提及的垃圾房问题，该垃圾房由开发商建造，且在被告入住小区之前就已存在。原告与业委会等部门协调后，已达成初步意见，将于年底前将垃圾房拆除；被告所述的废品回收站不存在，系垃圾分类所需；至于车库搭建的房屋，供保洁员中午休息之用；车库内堆放的黄沙、水泥，系近期物业帮助小区居民堵漏及房屋修补之用。 被告陈x辩称，被告于2006年10月入住小区，当时发现被告所在楼房前有垃圾房堆放建筑垃圾，影响被告的生活安全和健康。起初，被告认为垃圾房可能系小区居民多数处于装修阶段而短期存在，故被告按时缴纳物业管理费。小区居民的装修基本结束后，该垃圾房就开始堆放生活垃圾，甚至变成废品回收站。被告多次向原告提出拆除垃圾房，但原告一直未予解决。小区地下车库搭建临时用房供人居住，并堆放垃圾。此外，原告购买系争房屋后一直居住在内，从未收到过催款信函和律师函，故原告的诉请超过诉讼时效。综上，被告不同意支付物业管理费及违约金。 经审理查明，被告陈x为系争房屋的权利人之一，该房屋建筑面积138.67平方米。原告为系争房屋所在小区的物业管理单位。2003年9月12日，上海三味企业发展有限公司与原告签订《盛世年华小区前期物业服务合同》，委托原告对盛世年华小区进行物业管理至业主大会、业主委员会成立之日止。原告提供物业管理服务，每月向业主及物业使用人收取物业管理费每月每平方米3元，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2005年8月，经物价管理部门核准，盛世年华小区的物业管理费标准调整为每月每平方米2.80元。小区业主委员会于2011年成立。后小区业主大会与原告签订了《盛世年华花园小区物业服务合同》，委托原告对盛世年华小区进行物业管理自2012年1月1日起至2014年12月31日止，住宅高层每月每平方米的物业管理费为2.80元，物业管理费应在每月十日之前缴纳，经书面催缴后，仍未缴纳的，应自逾期之日起按应缴物业服务费的千分之三加收违约金。2008年7月1日至2013年4月30日，被告未支付物业管理费。原告分别于2009年6月、2010年5月、2011年7月、2012年6月、7月向被告按系争房屋的地址邮寄挂号信催收物业管理费，但被退回原处，退回的原因为逾期退回。2013年9月11日，原告提起本案诉讼，要求判如所请。2013年9月24日，小区业委会出具《关于启用垃圾房解决建筑垃圾暂存问题的函》，其中记载：“放置在本小区31号至32号楼之间安全通道处的建筑垃圾暂存堆场，至今已临时设立了8年以上。经业委会2013年9月11日决议：决定启用设置在小区外，商务楼后面的原生活垃圾房作为存放建筑垃圾之用。” 上述事实，由上海市x登记簿、前期物业服务合同、物业服务合同、物业管理服务收费审核表、物业服务收费公示栏监制表、论证意见、业主临时公约、封发清单、物业管理费催款邮寄凭证、律师函、备案证、关于启用垃圾房解决建筑垃圾暂存问题的函、拖欠物业费情况表、违约金清单及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。物业管理服务合同的效力及于小区全体业主，被告作为业主应当依约履行义务，在原告提供了物业管理服务之后，应按时足额向其支付物业管理费。关于本案的诉讼时效问题，被告以未收到催缴通知书为由抗辩原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。对此本院认为，原告根据被告在涉案小区中的住所发出催款通知书，庭审中被告亦明确表示该地址为其居住地，故原告根据被告在涉案小区中的住所地址发出催缴通知书即完成了催缴行为，产生诉讼时效中断之法律后果。被告以未收到通知书为由否认原告催讨，并依此为由主张原告诉讼请求已超过诉讼时效，理由不能成立。关于被告抗辩主张原告提供的物业管理服务存在瑕疵。本院认为，物业服务合同为一种持续履行的合同关系，除物业管理企业需加强管理及改进工作外，物业服务中还涉及业主的配合、资金支持等诸多方面因素。被告所言不能反映原告管理的全貌，尚不足以成为被告拒付物业费的理由。被告若主张原告行为造成其损失，应另案诉讼。综上，原告要求被告支付所欠物业管理费的诉请，于法有据，本院予以支持。鉴于被告逾期支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、被告陈x于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦东x集团物业管理有限公司自2008年7月1日起至2013年4月30日止的物业管理费人民币22,515.60元； 二、驳回原告上海浦东x集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,828元，减半收取计914元，由原告上海浦东x集团物业管理有限公司负担733元，由被告陈x负担181元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 祝 芬 二〇一三年十月十八日 书 记 员 李 超 |
