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浙 江 省 湖 州 市中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2013）浙湖民终字第386号 上诉人（原审被告）德清县xx特产有限公司。 法定代表人杨xx，该公司执行董事。 委托代理人王xx，该公司员工。 被上诉人（原审原告）杭州xx商业经营管理有限公司xx分公司。 代表人黄xx，该分公司经理。 委托代理人吴x，浙江律信律师事务所律师。 上诉人德清县xx特产有限公司（以下简称xx特产公司）与被上诉人杭州xx商业经营管理有限公司xx分公司（以下简称xx商管分公司）房屋租赁合同纠纷一案，浙江省德清县人民法院于2013年7月15日作出（2013）湖德武民初字第183号民事判决，xx特产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过调查、阅卷和询问当事人，本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2008年12月，德清县xx投资管理有限公司将其在武康镇xx坊商业街x区x幢-x幢（x幢-x幢除外）拥有产权的物业出租给xx商管分公司并签订租赁协议一份，约定租赁期为二年，自2009年1月1日至2010年12月31日，xx商管分公司享有对租赁所得物业的转租权和经营管理权。上述合同期满后，德清县xx投资管理有限公司又与xx商管分公司续签租赁协议一份，约定租赁期为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日，xx商管分公司享有对租赁所得物业的转租权和经营管理权。2009年1月20日，xx商管分公司与xx特产公司签订租赁合同一份，合同约定xx特产公司向xx商管分公司租赁位于德清县武康镇xx坊x幢x号x层、x幢x号东南角x层商铺，租赁面积为216.08平方米，用于经营土特产、礼品。另约定，租赁期限：自2009年11月10日起至2014年11月9日止；租金：2009年11月10日-2010年5月9日为免租期，2010年5月10日-2011年5月9日为每天每平方米1元、2011年5月10日-2012年5月9日为每天每平方米1.2元、2012年5月10日-2013年5月9日为每天每平方米1.3元、2013年5月10日-2014年5月9日为每天每平方米1.5元、2014年5月10日-2014年11月9日为每天每平方米1.7元；租金付款方式：按照“先付后租”的原则每季度支付一次租金，且承租方应在每个租约期（每三个月为一个租约期）结束前10天一次性全额支付下期租金；履约保证金：xx特产公司应交纳给出租方履约保证金19879元，在租赁期限届满后，如在租赁期内未发生应当扣除履约保证金的情形，出租方在承租方注销以该物业为营业地的相应证照后15日内予以退还，在租赁期间，承租方拖欠应支付的款项（包括但不限于该租赁物的租金、水、电、电话等公用事业费用等），出租方有权扣除履约保证金抵作承租方应支付的款项；违约金：承租方逾期支付租金及其他款项，每逾期一日（无论出租方是否正式催款），承租方应向出租方支付应付款项总额万分之五的违约金，逾期期间超过15日的（无论出租方是否正式催款），每逾期一日，承租方应向出租方支付应付款项总额万分之八的违约金；合同还对其他内容作了约定，如承租方与出租方指定的物业服务公司（杭州xx物业服务有限公司xx分公司）另行签订物业服务合同，物业服务合同作为该租赁合同的附件。合同签订后，xx商管分公司将租赁物xx坊x幢x号x层、x幢x号东南角x层商铺交付给xx特产公司，xx特产公司按约交纳了履约保证金19879元，并利用该租赁物进行经营。在xx特产公司的租赁期内，xx特产公司从2012年11月10日起未付租金，截至2013年5月9日共拖欠租金50843元。经xx商管分公司多次催讨无果，双方纠纷成讼。 原审法院审理认为：德清县xx投资管理有限公司与xx商管分公司、xx商管分公司与xx特产公司签订的租赁协议，均系各当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。根据协议的约定，xx商管分公司享有出租人的权利，xx特产公司应按租赁合同约定的时间向xx商管分公司支付租金及水电费等费用。xx特产公司未按合同的约定支付租金，属违约，是引起本案纠纷的原因，xx特产公司应当承担违约责任。xx商管分公司诉请xx特产公司支付租金50843元（2012年11月10日至2013年5月9日，每天每平方米1.3元计算），合法，该院予以支持，但根据租赁合同的约定，在xx特产公司拖欠应付的款项（包括但不限于租金、水、电、电话等公用事业费用等），xx商管分公司有权扣除履约保证金抵作xx特产公司应支付的款项，故xx特产公司拖欠的租金应扣除已交纳的履约保证金19879元后予以支付，应为30964元。xx特产公司逾期支付租金，应当承担逾期付款违约金，xx商管分公司请求的逾期付款违约金5522元，在租赁合同约定的范围内，属合理，该院予以支持。xx特产公司一直拖欠租金未付，致使双方之间的合同目的不能实现，符合合同解除的法定情形，xx商管分公司要求解除与被告签订的租赁合同，合法有据，该院亦予以支持；xx特产公司辩称拖欠租金是因为物业管理上一系列问题，物业服务合同是租赁合同的附件，xx商管分公司应对xx特产公司的损失予以赔偿，该院认为，虽物业服务合同作为租赁合同的附件，但物业服务合同的主体为杭州xx物业服务有限公司xx分公司，且与本案不属于同一法律关系，故对xx特产公司的上述辩称，该院不予采信，xx特产公司可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、xx商管分公司与xx特产公司于2009年1月20日签订的租赁合同解除。二、xx特产公司支付xx商管分公司租金30964元、逾期付款违约金5522元，合计36486元，限判决书生效之日起十日内付清；三、驳回xx商管分公司的其他诉讼请求。xx特产公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半交纳604.5元，由xx商管分公司负担213.5元，xx特产公司负担391元，限在判决书生效之日起七日内交纳。 xx特产公司不服原审法院作出的判决，向本院提起上诉称：xx商管分公司没有尽到安保义务，致使2011年3月其店内遭到抢劫，存在过错。xx商管分公司2011年7月以及2013年3月两次对其采取停水停电措施，而xx商管分公司并非供电供水单位，没有权利对其进行断水、断电，故存在过错。xx特产公司拒付租金的行为属于要求xx商管分公司履行合同的抗辩，不属于违约。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回xx商管分公司的诉讼请求。 xx商管分公司答辩称：其在xx特产公司拖欠租金的情况下，依据合同约定采取断水、断电措施，不存在违约或过错行为。 各方当事人在二审中均未提供新证据。 经审理，本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为：xx特产公司与xx商管分公司之间的租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。xx商管分公司将房屋交付xx特产公司使用，xx特产公司亦应当依照合同约定支付租金。现xx特产公司未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。xx特产公司上诉称2011年3月，xx商管分公司未尽到安保义务，致使店内遭到抢劫；2011年7月、2013年3月xx商管分公司的断水断电措施也对其造成了损失，由于以上原因，其有权拒付租金。对此本院认为，双方在房屋租赁合同内并未就安保义务作相关约定，安保义务产生的纠纷与本案不属于同一法律关系，不在本案审查的范围之内。xx商管分公司诉讼请求中主张2012年11月10日至2013年5月9日的房屋租金，xx特产公司上诉称2011年7月双方因水电问题产生纠纷而拒付上述租金，由于xx特产公司主张的纠纷发生在一年之前，此后xx特产公司正常使用租赁房屋，所以2011年7月的纠纷与2012年11月10日至2013年5月9日的房屋租金的支付之间不存在因果关系。2011年11月10日之后，xx特产公司使用租赁的房屋，其理应按合同约定支付租金。双方合同中约定，xx特产公司不能按时支付租金，xx商管分公司有权采取断水断电措施，因xx特产公司欠付2012年11月10日之后的租金，xx商管分公司于2013年3月指令物业公司断水断电符合双方合同约定，不存在过错。xx特产公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1209元，由德清县xx特产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯杰民 代理审判员 周寅潇 代理审判员 陈晓宇 二○一三年十月二十一日 本件与原本核对无异 书 记 员 贾艳红 |
