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（2013）沪一中民二(民)终字第2477号 上诉人（原审原告）甲公司， 法定代表人姚某，副总经理。 委托代理人黄恬恬，上海市建纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）乙公司 法定代表人杨某，总教练。 委托代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。 上诉人甲公司（以下简称中观公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第6924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人中观公司之委托代理人钟景勇、被上诉人乙公司（以下简称铭傲公司）之委托代理人王颂华到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审经审理查明，坐落于上海市浦东新区罗山路2255弄1号房屋的产权人系上海汤臣浦东房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）。2008年7月3日，汤臣公司与富临投资咨询（上海）有限公司（以下简称富临公司）签订《湖庭花园会所租赁协议》，约定汤臣公司在取得本市浦东新区罗山路2255弄1号南块会所和北块商铺的标的物使用许可证后，将该标的物出租给富临公司；富临公司租赁该标的物用于对外招商、招租使用（包括转租、分租等形式）；租赁期限10年+10年；合同履行期间，富临公司应向汤臣公司支付该标的物出租经营利润的50％作为标的物的租金，上述出租经营利润为出租及其他收入扣减经营、管理成本后的数额；该标的物的经营、管理成本包括标的物的物业管理费以及因该标的物及其附属设施消耗而发生的热力、水、电、煤气、电话和任何其他公用设施费用支出等；租赁期间，出租经营亏损由富临公司承担，即若经营收入不足以支付经营、管理成本等费用的，其中不足部分由富临公司提供自有资金予以承担，如出租经营没有利润或亏损的，则富临公司无须向汤臣公司支付租金或其他费用。2008年8月，汤臣公司将建成的湖庭花园南块会所移交给富临公司使用，交付面积共计3,693.42平方米。 原审另查明，2008年7月29日，富临公司与铭傲公司签订《湖庭花园会所转租合同》，约定富临公司系汤臣公司所有的湖庭花园会所的合法承租人，享有该会所的出租权；铭傲公司愿意承租湖庭花园会所南块会所内的相应场所，用于经营MOB健身中心；上述租赁场所的建筑面积共计约3,043平方米，该约定面积与实测面积有差异的，不影响租金金额；场所租期为5年，自2008年8月1日起至2013年7月31日止；场所交付后，使用该场所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、电梯运行费、停车费等费用均由铭傲公司承担，小区物业管理费、会所内部管理费以及公共部位水、电、煤、空调、电梯运行费等费用由铭傲公司根据合同约定的租赁场所面积按比例分摊承担。以上费用按月计费后，由铭傲公司根据富临公司通知单按时缴入富临公司指定账户，实测面积与租赁面积存在的误差不影响相关费用的结算支付；铭傲公司应将租金和本合同所涉及的相关款项付入富临公司如下账号：富临公司1001194909016289048工行上海市分行科苑支行。2008年8月8日，富临公司向铭傲公司交付了该合同约定的租赁场所。2008年9月28日，富临公司又与铭傲公司签订《协议书》，约定富临公司向铭傲公司提供湖庭花园南块会所二楼隔层的美容保健功能区，供铭傲公司从事美容保健类服务项目所用；铭傲公司自2009年1月1日起每月按营业额（税前）的20％向富临公司交纳场地使用费，实际使用面积与该费用金额无关；场地使用期限自交接之日起至2013年7月31日止；合同履行期间，该区域内发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、电梯运行费、停车费等费用均由铭傲公司承担，小区物业管理费、会所内部管理费以及公共部位水、电、煤、空调、电梯运行费等费用由铭傲公司根据580.83平方米的面积数按比例分摊承担，以上费用按月计费后，由铭傲公司根据富临公司通知单按时缴入富临公司指定账户，实测面积与租赁面积存在的误差不影响相关费用的结算支付等。嗣后，富临公司向铭傲公司交付了该合同约定的美容保健功能区。 原审又查明，2009年3月1日，中观公司［原名大峰物业管理（上海）有限公司］与汤臣公司签订《汤臣湖庭花园会所物业管理合同》，约定汤臣公司将汤臣湖庭花园南块会所委托中观公司实行物业管理，建筑总面积约8,258.46平方米；本合同为期3年，自2009年3月1日起至2012年2月29日止；物业管理服务费按每月每平方米建筑面积人民币（下同）16.80元的标准向物业使用人收取，其中基本物业管理费为每月每平方米6元，会所专属设备设施营运费为每月每平方米10.80元，但会所内部的业委会、居委会、物业管理用房、社区服务中心和老年活动中心用房均免收物业管理服务费用；本物业水电费用另行收取；物业管理服务费收取方式为三月一收，中观公司收取当月费用同时预收之后两个月的物业管理服务费等。该合同附件中载明，经初步测算，会所公共水电费用为每月8,858元，测算得到每平方米预计分摊2.10元。嗣后，中观公司即为该会所提供物业管理服务。 2009年8月，汤臣公司向法院提起诉讼，要求撤销其与富临公司签订的《湖庭花园会所租赁协议》等，该案中列本案的铭傲公司为第三人。法院于2009年11月9日对该案作出民事判决，认定汤臣公司与富临公司间属合作经营关系，判决驳回了汤臣公司的诉讼请求。现该判决已生效。2010年9月，汤臣公司又向法院提起诉讼，诉请要求确认其与富临公司签订的《湖庭花园会所租赁协议》自2010年2月20日终止。法院于2011年7月25日作出民事判决，判决确认《湖庭花园会所租赁协议》自2010年2月20日终止等内容。现该判决已生效。 原审再查明，2010年6、7月间，铭傲公司与汤臣公司签订《协议书》，约定铭傲公司确认其正在使用的浦东新区罗山路2255弄1号南块会所地下室和一楼共计约3,043平方米的房产，所有权为汤臣公司所有，铭傲公司从富临公司转租而来。汤臣公司已经通知富临公司自2010年2月20日解除租赁合同，铭傲公司也因解除与富临公司转租合同在上海市浦东新区人民法院诉讼。汤臣公司单方解除其与富临公司间租赁合同的效力未经诉讼程序确认，在法院就该解除效力作出判决之前，汤臣公司要求铭傲公司按照铭傲公司与富临公司所签署《转租合同》的租金标准向汤臣公司支付2010年2月21日至实际返还日止的占用费；占用期间发生的水电费等费用，铭傲公司应据实及时支付；物业管理费依照铭傲公司与富临公司所签署《湖庭花园会所转租合同》的约定执行等。2012年5月28日，铭傲公司与汤臣公司签订《房屋交接单》，就富临公司与铭傲公司签署的《湖庭花园会所转租合同》、《协议书》约定的租赁区域，确认于2012年5月28日由铭傲公司移交汤臣公司。 原审审理中，中观公司起诉要求：1、判令铭傲公司向中观公司支付拖欠的物业管理费1,849,240.45元【（16.80元/月/平方米+2.1元/月/平方米）×（3,043+580.83）平方米×2010年2月21日至2012年5月28日共计27个月】；2、判令铭傲公司向中观公司支付拖欠各项公用事业费90,566.77元（水费5,498.78元、电费85,067.99元）；3、判令铭傲公司支付中观公司因逾期支付物业管理费及公用事业费所产生的滞纳金：以上述第一、二项拖欠的物业管理费及公用事业费共计1,939,807.22元为本金，按照银行同期贷款利率，从2012年5月29日起计算至判决生效之日止。 原审认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，汤臣公司系上海市浦东新区罗山路2255弄1号汤臣湖庭花园南块会所的业主，其委托中观公司对汤臣湖庭花园南块会所实行物业管理服务，并为此签订了《汤臣湖庭花园会所物业管理合同》。汤臣公司与富临公司签订《湖庭花园会所租赁协议》，该协议经生效判决认定为合作经营关系。本案铭傲公司从富临公司处转租并实际使用汤臣湖庭花园南块会所3,043平方米及580.83平方米两块区域。2010年6、7月间，汤臣公司与铭傲公司签订的《协议书》中约定物业管理费依照铭傲公司与富临公司签署的《湖庭花园会所转租合同》的约定执行。而铭傲公司与富临公司签订的《湖庭花园会所转租合同》约定，租赁场所的建筑面积共计约3,043平方米，小区物业管理费、会所内部管理费以及公共部位水、电、煤、空调、电梯运行费等费用由铭傲公司根据合同约定的租赁场所面积按比例分摊承担。以上费用按月计费后，由铭傲公司根据富临公司通知单按时缴入富临公司指定账户。由上可知，铭傲公司与业主汤臣公司仅就3,043平方米租赁场所的物业管理费作了约定，且约定铭傲公司将物业管理费缴入富临公司账户，并未直接约定铭傲公司向中观公司交纳物业管理费。因此，中观公司要求铭傲公司向其交纳物业管理费和公摊水电费，缺乏相关合同和法律依据，故对中观公司要求铭傲公司支付相关物业管理费、公摊水电费以及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于中观公司诉请要求铭傲公司支付拖欠水费5,498.78元、电费85,067.99元及相应的滞纳金，因中观公司未能提供充分的证据证明铭傲公司确实拖欠上述水电费，故法院对中观公司的上述诉讼请求亦不予支持。综上所述，原审法院于二○一三年七月二十四日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款之规定，作出判决：驳回甲公司的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币22,957元，由甲公司负担。 原审判决后，中观公司不服，向本院提起上诉，坚持其原审诉请及理由，要求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审全部诉请。 被上诉人铭傲公司辩称，上诉人无权直接向被上诉人收取任何款项，请求驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，中观公司接受汤臣公司的委托为汤臣湖庭花园会所提供了物业管理服务，故中观公司有权依据物业管理合同的约定收取相应的物业管理等费用，而铭傲公司作为汤臣湖庭花园会所部分面积的实际使用人，对其应支付相应面积的物业管理费及水、电费亦予认可，双方的争议焦点是中观公司是否可直接向铭傲公司收取物业管理费及水、电费。对此，本院认为，汤臣公司作为汤臣湖庭花园会所的产权人，支付物业管理费是其法定的义务，而中观公司与汤臣公司签订的《汤臣湖庭花园会所物业管理合同》亦约定中观公司有权向业主即汤臣公司收取物业管理费，故汤臣公司理应向中观公司支付物业管理费等合同约定的费用，同时，汤臣公司作为汤臣湖庭花园会所的产权人亦有权根据法律规定和相关合同约定向相应的义务主体主张其合法的权益。综上，原审根据本案查明的事实及各方的协议约定，对中观公司直接向铭傲公司主张收取其使用面积的物业管理费及水、电费的诉请未予支持，并无不当，本院予以维持。中观公司上诉坚持其原审诉请，缺乏合同依据，本院不予支持，中观公司可依据法律规定和合同约定向相应的义务主体主张其合法权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币22,957元，由上诉人甲公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 朱 强 二○一三年十月二十一日 书 记 员 莫 莉 |
