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（2013）黄浦民四(民)初字第1178号 原告甲公司。 委托代理人陈甲，上海市某律师事务所律师。 委托代理人陈乙，该公司员工。 被告乙公司。 委托代理人沈某，上海市某律师事务所律师。 被告陈丙。 委托代理人孙某，某律师事务所上海分所律师。 原告甲公司（以下简称“甲公司”）与被告乙公司（以下简称“乙公司”）、被告陈丙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托代理人陈甲、陈乙，被告乙公司委托代理人沈某、被告陈丙委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甲公司诉称：上海市黄浦区某号二层房产系被告乙集团前身丙公司（以下简称“丙公司”）投资建造。2004年12月19日，丙公司与被告陈丙签订《上海市商品房预售合同》，约定由陈丙购买该房产。2006年5月该房产被实际交付给陈丙使用至今。2006年8月，该房产的权利人变更为乙公司。后因两被告间关于履约事宜存有争议，且2007年1月陈丙存在严重违章搭建行为，导致该房产权利转移等手续至今无法办理。该房建筑面积为624.47平方米，使用性质为商业用房。原告为该房产所在小区的物业管理单位，自2005年5月起至2011年4月对该小区实施了物业管理，但被告自2009年7月至2011年4月，未向原告支付相应的物业管理费，积欠款项达人民币（以下币种均为人民币）49457.98元。原告经多次催缴未果，故诉至法院,要求两被告支付自2009年7月起至2011年4月止的物业管理费49457.98元及计算到实际支付日止的滞纳金（按月加收应缴纳物业管理费2%的滞纳金）。诉讼中，原告变更诉请为要求被告陈丙支付自2009年7月起至2011年4月止的物业管理费49457.98元及相应的滞纳金17468元。 原告甲公司提供下列证据： 1.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；2.上海市房地产申请书；3.《附有违法建筑并结构相连的房屋认定告知书》；4.乙公司致陈丙等三人的函；5.《上海市商品房预售合同》和乙公司给原告的《情况说明》；6.《物业服务合同》和《关于阳光里小区交接的函》；7.原告发给两被告的催款函及国内挂号信函收据。 被告乙公司辩称：乙公司在2006年已经将系争房屋交付给陈丙，但因为陈丙违章搭建导致系争房屋无法过户，故物业管理费应该由陈丙承担。2011年6月乙公司收到原告的催款函后已经告知原告应向陈丙催讨物业管理费。原告变更诉请为要求陈丙支付物业管理费和滞纳金，乙公司没有异议，同意原告的诉请和所述事实。 被告乙公司未提供证据。 被告陈丙辩称：对于原告和乙公司所述已经将系争房屋交付陈丙并由陈丙实际使用没有异议，不应该由乙公司支付物业管理费；但陈丙已经将房屋出租给了案外人胡某，并且约定了物业管理费由胡某承担，原告应该向胡某催讨物业管理费；原告催讨2009年7月至2011年4月的物业管理费超过诉讼时效；《物业服务合同》约定的物业服务期限是到2011年2月底，物业管理费不应该计算至2011年4月；不同意原告关于滞纳金的计算方式，滞纳金应为欠费总额的2%。 被告陈丙提供下列证据： 1.《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》；2.《证明》。 经质证，被告乙公司对原告提供的所有证据无异议。被告陈丙对原告提供的证据1、2真实性无异议；对证据3、4真实性不予认可，认为与本案无关；对证据5中《上海市商品房预售合同》无异议，对《情况说明》不予认可，认为与本案无关；对证据6、7真实性无异议。原告对被告陈丙提供的证据1认为与本案无关，原告无法确认真实性，该合同对于物业管理费的约定无原告认可，原告也没有向案外人追讨的义务；证据2系被告陈丙于庭审结束之后提交，原告不认可该材料为证据，且该材料不符合证人证言的要求，真实性不予认可，材料中反映的情况也与事实不符。被告乙公司对该证据1认为乙公司并不知道陈丙与胡某之间的关系，对该份租赁合同是否真实和履行无法知晓，且与本案无关；证据2系被告陈丙于庭审结束之后提交，不能作为本案的证据，且该份证言没有事实依据，真实性不予认可。 经审理查明：2004年12月19日，丙公司与陈丙签订《上海市商品房预售合同》，约定陈丙向丙公司购买某号二层房屋（据上海市房屋土地资源管理局认定的黄浦区测绘中心测绘机构测量该该房屋建筑面积为624.47平方米，用途为商业）；2004年12月31日前，乙公司向陈丙交付房屋；因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交乙公司在《前期物业管理服务合同》中委托的房屋管理企业（即原告）统一进行管理、并遵守房屋使用公约，前期管理的期限至业主委员会成立后选聘的新的房屋管理企业接手管理之日。2006年5月，系争房屋交付给陈丙。 2006年6月28日，被告陈丙等三人与案外人胡某签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，陈丙等三人将某号一至三层房屋出租给胡某，合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、街面保洁、税收等费用由胡某承担。 2006年8月28日，上海市黄浦区某号二层房屋（建筑面积624.47平方米，用途为商业）被登记在乙公司名下。 2007年5月14日，上海市黄浦区房屋土地管理局向乙公司发出《附有违法建筑并结构相连的房屋认定告知书》，认定乙公司所有的坐落于上海市黄浦区某号房屋为附有违法建筑并结构相连的房屋，在违法建筑拆除前，房地产登记机构不予办理该房屋的房地产转移以及抵押登记手续。 2007年5月25日，乙公司向陈丙等三人发函，告知由于陈丙所购买的上海市黄浦区南仓街房屋未办手续，私改结构，被上海市黄浦区房屋土地管理局认定为附有违法建筑并结构相连的房屋，在违法建筑拆除前，房地产登记机构不予办理该房屋的房地产转移以及抵押登记手续。 上海市黄浦区阳光里业主委员会成立后与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为阳光里小区提供物业服务，委托管理期限自2008年6月1日起至2010年12月31日止。提供的物业管理服务内容和标准参照《上海市住宅物业分等收费标准》的四级服务标准履行（主要是公共区域秩序维护人员的年龄结构不受限制）；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅的物业服务费为每月每平方米1.75元，非住宅的物业服务费为每月每平方米3.6元；物业服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，按月加收应交纳物业服务费用2％的滞纳金。 2011年4月27日，上海市黄浦区阳光里业主委员会向原告发出《关于阳光里小区交接的函》，内容为：《物业服务合同》到期后，由于阳光里小区业主需着手选聘其他物业服务企业来接替小区物业服务工作等事宜，现在选聘工作已有结果，请原告于2011年4月28日与业委会进行交接；阳光里小区2011年4月底之前的物业服务费和机动车辆停放费全部由原告收取。 2011年6月，原告分别向陈丙、胡某和乙公司发出催缴函，要求陈丙支付某号二层商铺自2009年7月至2011年4月的物业管理费49458.20元，要求胡某和乙公司支付某号一至三层商铺自2009年7月至2011年4月的物业管理费148374.60元，其中寄给陈丙和胡某的挂号信因“久催未领，逾期退回”。乙公司收到原告催款函后，于2011年6月22日，向原告出具《情况说明》，内容为：“接你公司通知，某号商铺自2009年7月至2011年4月的物业管理费148374.60元至今未付；由于此号商铺的购买人陈丙等三人一直未办理小产证，故我公司已通知他们尽快向你公司支付某号商铺所欠缴的物业管理费148374.60元”。 2012年6月，本院曾就物业管理费欠费事宜召集原告与两被告进行调解，但因被告陈丙未到庭调解不成。 2013年7月19日，原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。被告乙公司将系争房屋出售给被告陈丙并交付房屋，虽然由于存在违章搭建无法过户，但被告陈丙承认已经取得系争房屋的实际控制权，被告乙公司不需承担支付物业管理费的责任，因此原告要求被告陈丙支付物业管理费于法有据。被告陈丙关于系争房屋已经出租给案外人，且租赁合同约定物业管理费由承租人支付，原告应该向承租人主张的意见，本院认为，被告陈丙与案外人签订的租赁合同中对于物业管理费承担的约定不能对抗租赁合同以外的第三人，被告陈丙作为该房屋的实际所有人应该向原告支付物业管理费，如果被告陈丙认为该费用实际应由承租人负担，可在其向原告支付后向承租人追讨。被告陈丙辩称《物业服务合同》约定原告的服务期限截至2010年12月31日，即使期满后延长2个月物业管理费也应该计算到2011年2月，对此原告提供了上海市黄浦区阳光里业主委员《关于阳光里小区交接的函》，该函表明2011年4月底之前的物业管理费由原告收取，因此对于被告陈丙该辩称意见，本院不予采纳。被告陈丙辩称原告诉请超过诉讼时效，对此原告已举证证明其曾在时效期间内向被告催缴物业管理费，因此被告陈丙的辩称意见，本院不予采纳，故原告要求被告支付自2009年7月起至2011年4月止的物业管理费的诉请，本院予以支持。鉴于被告陈丙存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故被告陈丙还应按约定支付滞纳金，现原告主张的金额低于合同约定的金额，系原告对自身权利的处分，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告陈丙应在本判决生效之日起十日内支付原告甲公司自2009年7月起至2011年4月止的物业管理费人民币49457.98元； 二、被告陈丙应于本判决生效之日起十日内支付原告甲公司上述欠款的滞纳金人民币17468元。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1473.14元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币736.57元，由被告陈丙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 常彩玲 二〇一三年十月二十一日 书 记 员 陈毅妹 |
