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（2013）黄浦民四(民)初字第1347号 原告熊某。 委托代理人杨某，上海某律师事务所律师。 被告郑某。 被告蒋某。 两被告共同委托代理人陆某。 原告熊某诉被告郑某、蒋某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人杨某、两被告之共同委托代理人陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊某诉称：其通过中介方的居间介绍与两被告的受托人签订《房地产买卖协议》，由其购买权利属两被告的本市某室房产，协议对房产成交价格、房款支付时间和方式、签署正式房屋买卖合同时间、意向金转化为定金的条件等事项均作了约定。协议签署后，其按约通过中介方支付了意向金人民币50,000元，中介方收款后，出具了收据。之后，因两被告的房产受到行政限制，无法在约定期限内签署正式买卖合同办理房产交易，被告之行为构成违约，故要求解除双方签订的《房地产买卖协议》，由两被告退还其已付款人民币50,000元并偿付违约金人民币50,000元。 被告郑某、蒋某辩称：根据双方签订的《房地产买卖协议》特别约定，在其指定的受托人未收到款项前，该协议不生效，因签约后从未收到原告支付的任何款项，故该协议未生效，因协议未生效，不存在原告要求解除协议并由其承担退还款项和偿付违约金的情形，故不同意原告的诉讼请求。 原告熊某提供的证据如下:1、双方签订的《房地产买卖协议》，证明双方之间存在房屋交易的事实；2、收据，证明其已按约通过中介方支付了意向金人民币50,000元；3、公证书，证明协议签约人受两被告委托，有权办理系争房屋交易的事实；4、《上海市房地产权证》，证明两被告系本市某室房产的权利人；5、上海市房地产登记簿信息，证明权利属两被告的系争房屋在2012年8月30日已被限制交易。 被告郑某、蒋某未提供证据，其对原告提供的证据1、3、4、5均无异议，对证据2称不清楚。 经审理查明：两被告系本市某室房产之权利人。两被告与案外人陆某签订委托书，委托案外人陆某办理出售本市某室房产的签约、过户、收款、交房等手续，该委托书经公证机关公证。2013年3月3日经中介方居间介绍，原告与两被告的受托人陆某签订《房地产买卖协议》，约定原告购买两被告位于本市某室的房产，原告通过中介方支付意向金人民币50,000元，待出售方签收后意向金转为定金，定金总额为人民币50,000元，房产成交价人民币2,010,000元，双方于2013年4月8日签署正式买卖合同，任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金数额等同本协议约定的定金总额。双方在协议中特别约定：若2013年4月8日前卖售方仍未能将房屋解封或不能与买受方签订买卖合同，则双方解除本协议，买受方不承担违约责任，房屋交易的税费由双方自行承担，佣金2％全部由买受方支付，该房屋的定金及房款划入陆某帐户，定金在签署《房地产买卖协议》2日内付清，以陆某出具收据为准。协议签订当日，原告向中介方支付了意向金人民币50,000元，中介方收款后，出具了收据。嗣后，原告接到中介方通知称因系争房屋被行政限制而无法办理交易，故不能在协议约定的期限签订正式买卖合同。原告以被告明知系争房屋被限制交易，仍委托出售，导致不能履行协议，且使原告因此错失购买其他房屋时间，其行为构成违约为由，提起诉讼。经本院2013年8月9日调解，双方未能达成一致，原告遂要求判如所请。 另查明：本市某室房产因权利人擅自改变房屋用途和结构，于2012年8月30日被行政机关限制交易登记。 审理中，原告根据被告至今未收到款项的陈述以及无法确定中介方是否向两被告受托人转付意向金的情况，撤回要求两被告退还其已付款人民币50,000元的诉讼请求。 上述事实，由《房地产买卖协议》、收据、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记信息》等证据以及庭审笔录予以证实。 本院认为：原、被告双方签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，双方当事人均应按约履行。在协议特别条款中明确约定，若2013年4月8日前卖售方仍未能将房屋解封或不能与买受方签订买卖合同，则双方解除本协议。现两被告未能在约定的期限内解除房屋查封，导致无法履行协议，两被告应承担责任，原告主张解除协议之诉讼请求，符合双方协议之约定。两被告未能按约履行协议，构成违约，应当依据协议约定承担违约责任。因双方约定违约金的数额等同协议约定的定金总额，故两被告应偿付原告违约金人民币50,000元。对于两被告称根据协议中特别约定其未收到款项，协议不生效，其不应承担责任之抗辩，从双方协议中特别约定的内容看，是对定金及房款支付时间和方式的约定，并非两被告所称的系对协议生效条件的约定，故两被告辩称协议未生效，其不应承担责任之抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、 原告熊某与被告郑某、蒋某之共同受托人陆某于2013年3月3日签订的《房地产买卖协议》，于2013年8月9日予以解除； 二、 被告郑某、蒋某应于判决生效之日起十日内偿付原告熊某违约金人民币50,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,300元减半收取，退还熊某人民币1,150元，由熊某负担人民币535元，由郑某、蒋某负担人民币615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 王巍琦 二〇一三年十月二十一日 书 记 员 周 琪 |
