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（2013）沪一中民二(民)终字第2802号 上诉人（原审被告）王**，男，19**年**月**日生，汉族，户籍所在地安徽省**县**镇****村***村*号，现住上海市奉贤区**镇**社区**街**号102室。 被上诉人（原审原告）何**，男，19**年**月**日生，汉族，住上海市奉贤区**镇**村***号。 委托代理人丁妹，上海敏御律师事务所律师。 上诉人王**因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明，2008年6月19日，何**与王**签订一份《房屋租赁合同》，由何**将其位于上海市奉贤区**镇**社区**街**号102室门面房出租给王**。双方约定租赁期限从2008年6月20日起至2013年6月19日止，第一年全年租金为人民币24,000元，从签订合同起一次性付清，之后每年租金按市场价浮动。合同签订后双方均按约履行义务，从2009年度起双方确认年租金增加到26,000元，王**亦按该年租金实际支付。但对2011年6月20日起的租金，王**基于租赁房屋已处待拆迁状态，未再按约支付。何**催讨无果，遂诉至原审法院，请求判令王**支付自2011年6月20日起至2013年6月19日止的租金共计52,000元。王**则以何**私自与拆迁单位签订拆迁协议，租赁房屋处于待拆迁状态不能作为商业用房使用，给其造成巨大经济损失为由，请求驳回何**的诉讼请求。 原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，何**与王**签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。王**提出其不付租金是由于尚未得到拆迁补偿款，且系争房屋周围环境因动迁发生重大变化。原审认为，拆迁法律关系与租赁法律关系是两个不同的法律关系，现王**仍继续使用系争房屋，王**以上述理由拒付租金无法律依据，故对王**的该辩解意见不予采纳。何**主张要求王**支付租金，应予支持。 原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，于二○一三年八月二十三日作出判决：王**于判决生效之日起十日内支付何**自2011年6月20日起至2013年6月19日止的租金人民币52,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,100元，减半收取计550元，由王**负担。 原审法院判决后，王**不服，向本院提起上诉称：1、何**与动迁单位签订拆迁补偿安置协议后，系争房屋的产权已不属于何**，因此，其并非本案适格当事人。2、拆迁导致周围环境发生的重大变化使系争房屋已不具备商业用房的用途，且何**在王**不知情的情况下与拆迁单位签订拆迁安置补偿协议，导致王**无法获得拆迁补偿，被迫滞留系争房屋，因此，何**无权要求王**按照原标准支付租金。3、据王**了解，系争房屋所在区域的其他承租人在搬离租赁房屋时均未支付开始动迁之后的租金，部分出租人甚至向承租人返还了一部分之前已经支付的租金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人何**辩称：王**在双方租赁合同履行期间占有使用系争房屋，理应支付租金。现不同意其上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审认定事实正确，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，基于合同相对性原则，适格当事人应为租赁合同双方，即出租人何**与承租人王**。双方租赁合同履行期间，何**与动迁单位签订拆迁补偿安置协议，并不影响何**作为出租人的地位和权利。事实上，系争房屋所在地区在租赁期间是否发生动迁等情况，应属于双方当事人在签订合同时应当预见并加以考虑的商业风险，虽然双方在实际发生动迁时可以自行协商合同的变更和解除，但未达成一致时双方仍应按照原合同履行各自义务。动迁过程中，动迁单位与何**及王**的关系与本案租赁合同本身无关，各自的权利义务应当在动迁关系项下予以确定。如果有证据证明何**与动迁单位签订的拆迁安置补偿协议中约定的补偿包括了作为承租人的王**应当享有的部分，王**可以在另案中依法予以主张。在本案中，王**不得以动迁为由拒付依据租赁合同应当支付的租金。类似情况下，同一地区其他出租人和承租人如何解决他们之间的纠纷，虽然在何**与王**协商时具有参考意义，但在双方无法达成一致的情况下，并不能改变双方之间关于租赁合同的权利义务。综上，王**无法律上正当理由拖欠租金，何**有权通过诉讼的方式要求其支付。王**的上诉请求，依据不足，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,100元，由上诉人王**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 金绍奇 二○一三年十月二十一日 书 记 员 倪 非 |
