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（2013）沪一中民二(民)终字第2753号 上诉人（原审被告）朱xx。 上诉人（原审被告）高xx。 上诉人（原审被告）黄xx。 上列三上诉人共同委托代理人王志权，上海国定律师事务所律师。 上列三上诉人共同委托代理人刘慧，上海国定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）黄xx。 委托代理人李建英，上海市新闵律师事务所律师。 上诉人朱xx、高xx、黄xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行了审理，上诉人朱xx、上诉人高xx的法定代理人黄有昌及上诉人朱xx、高xx、黄xx的共同委托代理人王志权、刘慧，被上诉人黄xx的委托代理人李建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，朱xx系高xx、黄xx的母亲；黄有昌系黄xx的父亲。2005年6月2日，朱xx与黄有昌签署《自愿离婚协议书》，双方自愿离婚，高xx由朱xx抚养，黄xx由黄有昌抚养。 2008年2月22日，经上海恒庸投资咨询合作公司居间介绍，黄xx（买方）与朱xx（卖方）签订《购房确认书》一份，约定：卖方将位于上海市闵行区浦申路200弄10号102室房屋出售给买方，房屋面积为85.7平方米；出售价格为50万元，买方于2008年2月22日支付5万元定金，于3月30日支付15万元，于6月30日支付20万元，2013年7月30日前进交易中心，同时支付尾款10万元；卖方赠送维修基金，赠送水、电、煤、有线电视初装；买方为表示购买之诚意，同意于签订《购房确认书》的同时支付5万元作为意向金，本确认书所列条件卖方签字认可时，买方所支付的意向金立即转为定金，本确认书所列条件不为卖方所接受，则买方所支付之意向金无息返还，本确认书自始无效；买方于签订商品房预售合同、买卖合同等转让合同当日，另应支付购买总价的1%作为受托人的中介服务佣金等。该确认书还对其他内容进行了约定。黄xx于买方处签名。朱xx于卖方处签字，并对“本人同意买方以上总价和付款方式”选项处打钩。确认书签订后，黄xx向朱xx支付定金5万元。 2008年5月9日，朱xx取得系争房屋的房地产权证，产权人为朱xx、高xx、黄xx。同年5月16日，朱xx向黄xx出具《收条》一份，载明：今收到黄xx购买朱xx浦申路200弄10号102室的房款15万元，连定金5万元整，共计20万元；房款总计50万元，另2008年7月30日再付20万元，如黄xx2008年7月30日付不出20万元，则前面所付20万元作为违约金赔偿给朱xx，还有尾款10万元等5年好过户时一次性付清。此后黄xx又向朱xx支付了购房款20万元，因该20万元的收条遗失，朱xx于2008年7月31日补写收条一张。同年，朱xx将系争房屋交付给黄xx，黄xx装修后入住。 另查明，2008年5月15日，黄xx与朱xx、黄xx、高xx签订《房产借款抵押合同》，黄xx与朱xx（并代高xx）、黄xx的父亲黄有昌在此抵押合同上签字。同日双方至交易中心办理了抵押登记手续，他项权利人为黄xx、债权数额为50万元，债务履行期限自2008年5月15日至2013年5月9日。同日，上海市闵行区房地产交易中心办理了抵押权人为黄xx的房地产抵押登记，债权数额为50万元，期限自2008年5月15日至2013年5月9日。2008年7月15日，黄xx与朱xx再次签订《抵押借款合同》一份，黄xx、朱xx及高xx在该合同上签字。 又查明，黄xx在签订购房确认书时未满十八周岁。 2013年5月，黄xx诉至原审法院，请求判令朱xx、高xx、黄xx继续履行购房合同，将系争房屋产权过户登记至黄xx名下。朱xx辩称，不同意黄xx的诉讼请求。高xx、黄xx同意朱xx的答辩意见。 原审认为，本案的争议焦点为双方系房屋买卖合同关系还是借贷关系以及双方签署《购房确认书》是否属无效？ 关于争议焦点一，朱xx、高xx、黄xx认为朱xx与黄xx之间实为借贷关系，且认为双方对于还款时间约定为至2013年7月30日一次性还清，并未约定借款利息。法院注意到，黄xx及朱xx于签订《购房确认书》时并不相识，对于借贷期长达5年，数额为40万元的借款并不约定利息及还款方式，显然不符合常理。又朱xx于2008年5月16日向黄xx出具的《收条》中亦说明所收款项系购房款，双方并约定房款尾款10万元待5年可过户时一次性付清，同时在收到黄xx款项后将系争房屋交付黄xx，双方均在按照《购房确认书》约定的方式履行权利义务。因此，对于朱xx、高xx、黄xx的该主张，法院不予支持，双方之间系房屋买卖关系。 关于争议焦点二，朱xx、高xx、黄xx主张《购房确认书》上仅有朱xx一人的签字，该房屋的其他产权人并未签字，且黄xx当时未满十八周岁，故该《购房确认书》应属无效。该《购房确认书》于2008年2月22日签订，系争房屋的房地产权证于同年5月9日取得，故签订该确认书时朱xx并未办理系争房屋的房地产权证。至办理出房地产证后，产权人登记为朱xx、高xx、黄xx。关于朱xx、高xx、黄xx提出高xx、黄xx并未签字认可，且黄xx随其父亲黄有昌生活，该确认书也未有黄有昌签字确认的抗辩意见，法院认为，高xx、黄xx于签订确认书时系未成年人，而朱xx系其二人的母亲，亦为高xx的监护人，即使在朱xx与黄有昌离婚后，黄xx随父亲黄有昌生活，但并未能否认朱xx与黄xx的直系血亲关系，朱xx仍为黄xx的监护人，即朱xx于签订该确认书时系高xx、黄xx的法定代理人。因此对于朱xx、高xx、黄xx的上述意见，法院不予支持。至于黄xx在签订确认书时未满十八岁，但其现已成年，并向法院明确表示对于该确认书的签署订立予以追认，故法院对于《购房确认书》的效力予以确认，对于朱xx、高xx、黄xx的抗辩意见不予支持。 现系争房屋已符合双方于《购房确认书》及收条中约定的过户条件，故黄xx应将剩余房款付清并涤除该房屋上的抵押登记，朱xx、高xx、黄xx配合办理系争房屋的交易过户手续。 原审法院审理后于二〇一三年八月二十日作出判决：一、原告黄xx于本判决书生效之日起十五日内向被告朱xx、高xx、黄xx支付购房款10万元；二、原告黄xx于本判决书生效之日起十五日内注销设定在上海市闵行区浦申路200弄10号102室房屋的抵押权;三、被告朱xx、高xx、黄xx于本判决书生效之日起十五日内协助将上海市闵行区浦申路200弄10号102室房屋过户登记至原告黄xx名下（过户登记产生的相关交易税费，由原、被告按国家规定各自负担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由被告朱xx、高xx、黄xx负担。 判决后，朱xx、高xx、黄xx不服，上诉至本院称：一、系争房屋登记在上诉人朱xx、高xx、黄xx三人名下，高xx、黄xx没有在《购房确认书》上签过字，朱xx擅自签订《购房确认书》，侵犯了未成年人高xx、黄xx的合法权益。二、朱xx仅在《购房确认书》第七条第一款处签字，并非在“卖方处”签字，且当时朱xx因丈夫患重病急需大笔钱款而向被上诉人借款，为此还两次签订《抵押借款合同》，因此上诉人朱xx与被上诉人黄xx之间只存在借贷关系，买卖关系并不成立，也没有事实上的房屋买卖关系，因此请求二审在查清事实后依法撤销原判，确认《购房确认书》无效，并认定两份《抵押借款合同》有效。 被上诉人黄xx辩称：一、签订《购房确认书》时房产证还没有办出来，因此被上诉人不清楚系争房屋产权情况，而朱xx又是高xx、黄xx的法定监护人，有权代表未成年的高xx、黄xx签字，被上诉人并没有侵犯两未成年人的合法权益。二、《购房确认书》已经具备了房屋买卖合同的主要内容，形式上没有任何瑕疵，体现了双方的真实意思，被上诉人也按照合同约定支付了房款，因此双方之间房屋买卖事实清楚。同时被上诉人与朱xx本不认识，故既不存在借款的基础，事实上也没有约定借款利息等，双方签订《抵押借款合同》的真正目的是为了防止朱xx任意处分系争房屋，以保护被上诉人的合法权益，因此请求二审依法维持原判。 经本院审理查明，二审中除黄xx对原审认定的“同年，朱xx将系争房屋交付给黄xx，黄xx装修后入住”中的“黄xx装修后入住”自认朱xx交付房屋时有简单装修，其入住后再行进行了装修外,其余事实认定无误，本院依法予以确认。 本院认为，鉴于上诉人朱xx与被上诉人黄xx签订有《购房确认书》以及两份《抵押借款合同》，因此本案的争议焦点为双方之间就系争房屋存在房屋买卖合同法律关系还是抵押借款合同法律关系，对此，本院认为，由于朱xx与黄xx本不认识，双方系通过中介公司介绍相识并签订《购房确认书》，《购房确认书》亦具备通常的买卖合同的基本内容，其中甚至对赠送物业管理费、水、电、煤、有线电视初装等内容都作了约定，之后黄xx按照约定支付了房款，朱xx也实际交付了房屋。至于朱xx称其仅在《购房确认书》第七条第一款处签字，并非在“卖方处”签字，并不能否定其出售系争房屋的真实意思，也并不影响买卖合同的成立。 而从双方两次签订的《抵押借款合同》的内容看，双方并未约定借款利息，则与通常的借款合同不相一致；而从约定的五年借款期限看，与当时的动迁房屋五年才能进行转让的政策相吻合；之后至约定的2013年5月9日借款合同期限届满时，朱xx又未有归还借款的意思表示及行为。因此，黄xx称双方签订《抵押借款合同》系为防止朱xx在2013年5月9日前任意处分系争房屋，更具合理性，本院予以采信。 至于上诉人高xx、黄xx未在《购房确认书》上签字问题，由于朱xx系高xx、黄xx的母亲，故其有权代表未成年的高xx、黄xx签署《购房确认书》。至于是否对高xx、黄xx造成损害，则由朱xx承担相应的责任，而并非由善意的购房人黄xx承担责任。 综上，根据本案事实及相应证据，可以认定双方之间存在房屋买卖合同法律关系，而非抵押借款合同法律关系，因此双方理当按照《购房确认书》的约定继续履行。上诉人朱xx、高xx、黄xx的上诉理由不成立，故其上诉请求，本院不予支持。原审认定本案事实清楚，所作判决正确，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人朱xx、高xx、黄xx负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 翟从海 代理审判员 张雪静 二○一三年十月二十一日 书 记 员 周 益 |
