|
（2013）沪一中民二(民)终字第2773号 上诉人（原审被告）边**。 被上诉人（原审原告）**公司。 上诉人边**因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人边**及其委托代理人王宗琦，被上诉人**公司之委托代理人程安卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，**公司（以下简称**公司）系上海市闵行区**弄78号房屋（以下简称系争房屋）的开发商。其在金色西郊城金色休闲广场的招商广告中以坐拥虹桥交通枢纽客源充足稳定，将收获超值商业回报作为重点对外进行宣传，并且在该招商广告中郑重承诺虹桥交通枢纽360亿元（人民币，下同）投入、日均100万人流、80万元平方米住宅社区、60万常住人口。在双方建立租赁关系初期，**公司为建设金色西郊城金色休闲广场步行街，提升商业街整体形象，曾设置了多个车位，并聘请广告策划公司为各承租户统一制作店招等。 2009年12月17日，**公司（出租方、甲方）与边**（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的位于闵行区**弄78号1-2层建筑面积112.84平方米房屋出租给乙方经营餐饮（品牌暂定为昆山红汤面馆），租赁期限为5年，自2009年12月20日起至2014年12月19日止，免租期自2009年12月20日起至2010年2月19日止。甲方应于2009年12月20日将房屋交付乙方。租金每年98,844元，即每月8,237元，租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%。租金自2010年2月20日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清。乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金8,237元。在租赁期内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金。乙方装修所涉一切费用均由乙方承担。本合同无论以任何方式终止，甲方均无义务对乙方自行装修和增置的设备、设施和物品进行收购或补偿。如乙方未按约足额支付租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金，逾期30日以上，甲方有权解除本合同。除本合同另有约定外，双方均不得擅自解除合同。任一方擅自解除本合同或者由于违约导致另一方依约解除本合同，则违约方除承担本合同其他条款约定的责任外，还应向另一方支付违约金8,237元。任何一方违反本合同其它约定，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费用、律师费用）进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及/或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担。合同还对其他事项作了约定。 租赁合同签订后，**公司向边**交付了房屋。边**接收房屋后对房屋进行了装修，用于经营金色人家餐馆，并向**公司支付了租赁押金8,237元及自2010年2月20日起至2010年5月19日止的租金24,711元。期间，由于边**承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与**公司反映试图寻求解决方案但均无果。后边**再未向**公司支付租金。**公司于2012年3月30日以催款通知书形式发函要求边**于2012年4月10日前将拖欠的租金199,748元及滞纳金527,332.83元付清。边**于2012年3月31日接函后未向**公司支付拖欠款项也未搬离系争房屋，**公司遂诉至原审法院：1、解除**公司与边**签订的《租赁合同》；2、边**搬离承租房屋；3、边**支付**公司拖欠自2010年5月20日至2012年8月31日租金203,288元，要求计算至法院判决解除租赁合同之日止；4、边**支付**公司违约金20万元（该项违约金为按照合同第二十条第1、2款约定计算的合同履行期间租金的滞纳金）；5、边**支付房屋使用费（按8,649元/月计算自法院判决解除合同之日起至边**实际搬离房屋之日止）；6、边**支付**公司律师费3,000元。 原审另查明，2013年3月18日，**公司对系争房屋停止了供电，之后在该商业街砌起了高墙，阻断了客流，整个商业街处于无法经营的状态。 原审审理中，**公司表示同意向边**退还保证金。同时，为节省诉讼成本，**公司与边**双方均同意对系争房屋内边**所投入的装修不再委托相关部门进行评估，而由法院在**公司与边**所提费用范围之间进行酌定。边**提出对于当初的房屋装修价值同意按1,200元/平方米作为标准，**公司提出对于当初的房屋装修价值同意按800元/平方米作为标准，但要按照每年20％进行折旧。根据双方意见，原审法院结合现场勘查情况及边**提供的装修清单等证据，现酌定系争房屋的装修残值为42,000元。 原审还查明，边**于2013年3月18日之后撤离了承租场所。 原审认为，**公司与边**签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，故合同成立后，对签约双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，由于**公司在招商（租）过程中存在不实宣传及招商（租）后的商业环境及人流量均未达到广告宣传的效果，造成边**进驻后经营惨淡，处于进退两难的境地。尤其是边**就上述情况多次欲联系**公司时，却无法找到**公司的相关人员，客观上加剧了出租人与承租人之间的矛盾，整个商业街处于无人管理状态（原审法院受理的九起案件中，承租人均提出了上述问题）。显然，边**未按约支付租金的行为与**公司在招商时的不实宣传存在一定的因果关系，即边**未按约支付租金系事出有因。而且边**对**公司主张的违约金的计算标准认为过高，要求予以调整。据此，原审法院酌情由边**向**公司支付违约金1万元，考虑到原审法院已经以承担违约金的方式对边**的违约行为进行了制裁，故对**公司另行要求边**承担律师费的诉讼请求，不予支持。关于**公司诉请边**支付租金一节，现**公司没有证据证明其曾向边**主张过自2010年5月20日至2011年3月30日期间的租金，因此，该时间段的租金已过诉讼时效，原审法院不予支持。对余下时段的租金，原审法院根据当事人的过错责任及平衡双方之间的利益，酌定由边**按50％比例计付，即边**按4,118.50元/月的标准向**公司支付租金。此外，考虑到**公司于2013年3月18日采取了封路、封门及停电等极端的强制措施，以及边**已撤离承租场所的事实，原审法院据此确认双方以作为之方式已于2013年3月18日解除了《租赁合同》。对**公司要求边**支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费之请求，原审法院亦不予支持。 合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对系争房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，原审法院根据双方的履约情况、过错程度以及**公司对边**已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由**公司按70%的比例予以补偿，即**公司承担29,400元。 综上所述，**公司要求边**支付（部分）租金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持；边**关于延付租金系事出有因的辩称意见成立，原审法院予以采信。 原审法院审理后于二○一三年八月二十二日作出判决：一、**公司与边**签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；二、边**于判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区**弄78号1-2层房屋归还给**公司；三、边**支付**公司自2011年3月31日起至2013年3月17日止的租金人民币97,116.89元；四、边**支付**公司违约金人民币10,000元；五、**公司退还边**租赁保证金人民币8,237元；六、现在上海市闵行区**弄78号1-2层房屋的装饰装修归**公司所有，**公司支付边**装修损失补偿款人民币29,400元；上述第三、四、五、六项条款相抵后，边**于判决生效之日起十日内支付**公司租金人民币69,479.89元；七、驳回**公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7,394.32元，由**公司负担6,120.32元，边**负担1,274元。 原审判决后，边**不服，上诉于本院，诉称：1、由于被上诉人作出虚假广告诱骗上诉人承租系争房屋，属违约在先，故上诉人不应承担任何违约金。2、被上诉人没有任何充分、有效的证据材料证明其向上诉人发出的催款通知已送达给了上诉人，上诉人妻子也从来没有签收过该催款函，故被上诉人主张的大部分租金已超过诉讼时效，其只能主张自其起诉之日起算至法院判定合同解除日止的房屋使用费。原审法院对于前述事实的认定及法律适用错误，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院改判原审判决第三项为上诉人仅需向被上诉人支付自2012年1月7日起至2013年3月17日止的租金，并撤销原审第四项判决。 被上诉人**公司辩称：被上诉人在履行《租赁合同》中并无违约事实，且已按上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中确定的地址通过EMS递送了催款函，尽到了催告义务。上诉人在原审法院已调整了违约金的数额及租金支付标准的情况下再提出上诉，没有任何依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应恪守诚信，按约履行。虽然上诉人承租系争房屋系用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的。但上诉人作为经营者亦应当清楚任何的经营都存在风险，而该经营风险多与出租方无关。即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故上诉人作为系争房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原审法院已充分考虑到由于被上诉人未能够完成其招商时的全部承诺，是导致上诉人未能按约支付租金之重要原因之一，故已依据本案的实际履行情况，酌情减少了上诉人应支付的租金比例及违约金等，依法保护了各方当事人的合法权益，并无不当之处。而上诉人仅以被上诉人未能完全达到曾经作出的广告宣传效果为由，欲主张免除其全部的合同义务及违约责任，显失公平，本院难以支持。经审查，2012年3月30日，被上诉人已通过国内特快专递，向上诉人在与被上诉人签订的《租赁合同》中确定的地址发送了催款函，向上诉人方提出了催款要求，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人一方经发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力。审理中，上诉人并未提供相应的证据材料证明其有其他确认送达通讯地址并已通知过被上诉人，故即使上诉人称其事实上未收到过该催款函快递，被上诉人的催款行为也已产生诉讼时效中断的效力。上诉人对此所提出的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。综上，本院认为原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,002.12元，由上诉人边**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月二十一日 书 记 员 胡 蓉 |
