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（2013）沪一中民二(民)终字第2211号 上诉人（原审被告）滕某。 上诉人（原审被告）姜某。 被上诉人（原审原告）俞某。 委托代理人孔德明，上海市申中律师事务所律师。 委托代理人任金生，上海市申中律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）杨某。 上诉人滕某、姜某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月5日受理后依法组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人滕某、姜某，被上诉人俞某的委托代理人孔德明到庭参加诉讼，被上诉人杨某经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 原审查明，俞某为上海市龙水南路某层店铺（以下简称系争房屋）的产权人。2010年12月29日，俞某（甲方）与滕某（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将系争房屋出租给乙方作“美容美发”使用，租赁期限自2009年10月1日至2013年9月30日。2009年12月1日至2011年5月30日月租金为人民币（下同）13,500元；2011年6月1日至2012年5月30日月租金为15,000元；2012年6月1日至2013年9月30日月租金为16,000元；另支付租赁押金13,500元。每季度第二个月的10日前，付清本季度租金，由乙方通过银行转账方式付款。乙方应承担房屋使用期间的所有物理学业费、水、电、煤、电话等费用。租赁合同约定，租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。乙方未经甲方书面同意擅自转租、转借承租房屋；拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计二个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲、乙双方在合同期间内违约，应向对方承担违约金人民币5万元整。担保人对乙方不能履行合同给甲方造成的经济损失，承担无限连带责任。俞某的委托代理人李连成、滕某在租赁合同上签名，姜某作为担保人在租赁合同上签名。 合同签订后，俞某按约向滕某交房，滕某依约支付租金至2012年2月。 2012年2月24日，滕某（甲方）与杨某（乙方）签订门店转让协议，甲方将系争房屋所在的美容美发店转让给乙方，转让总价为45,000元。俞某未在滕某及杨某的转让协议上签名。滕某遂将系争房屋交付杨某使用。 2012年2月25日、5月17日、5月20日，杨某分别向俞某账户支付系争房屋租金45,000元、30,000元、18,000元。 2012年9月28日，俞某诉至法院，要求判令：1、解除俞某与滕某的房屋租赁合同；2、滕某支付自2012年8月10日起至2013年2月26日的租金104,000元；3、滕某支付租赁期间的物业管理费4,653元、水费905元、电费及违约金9,922.54元；4、滕某支付违约金50,000元；5、姜某对上述2、3、4项承担连带清偿责任。 同年9月30日，滕某向俞某及杨某发函，表示俞某与杨某之间关于系争房屋拖欠租金的事宜，应由双方自行沟通协商，滕某不负责。同年11月，杨某以滕某为被告提起诉讼，要求解除双方签订的《门店转让协议》；滕某向其双倍支付已付款项、赔偿装修损失、违约金等。2013年2月26日，在法院主持下，杨某与俞某交接系争房屋，由俞某在系争房屋门上加锁。该案现在审理中。 另查明，2012年9月至12月，系争房屋内未结电费（含违约金）共计为9,922.54元、未结水费共计为905元；至2013年2月底，系争房屋欠结的物业管理费共计为4,653元。 审理中，俞某表示，滕某支付的13,500元押金，同意在本案中抵扣后返还。 滕某申请证人顾小秀出庭作证，证人称，她是系争房屋所在美容美发店的顾客，跟滕某很熟悉。有一次参加一个饭局，在场的有俞某、滕某和店里一个经理。滕某提到要把店卖掉，由杨某接手，租赁的事让俞某和杨某谈，俞某说他刚回国，这事过两天再谈。之后，滕某委托证人和杨某签合同，证人就在合同上签了自己的名字，后滕某本人赶过来，让杨某今后将房租交给俞某，并自己去和俞某交涉，杨某同意。 原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同法第八十八条之规定，合同的概括转让，须以合同另一方同意为前提，转让时，杨某成为合同当事人，原合同消灭。滕某在将租赁合同的权利义务转让给杨某时，并未取得俞某的充分同意，即便是杨某向俞某支付了数月房租，亦只能证明俞某同意杨某代滕某履行合同义务；证人证言至多只能证明俞某知晓滕某欲将门店转让给杨某；现滕某不能举出充分证据证明俞某同意杨某成为新的租赁合同当事人，故法院不能认定滕某与杨某签订转让协议系将系争租赁合同概括转让。原租赁合同责任（支付使用费、结清水电费等）应由当事人承担，而不应由杨某承担，滕某与杨某的协议对俞某不产生效力和约束力。 俞某要求解除合同，且租赁合同事实上已于2013年2月26日终止履行，法院对此予以确认。滕某作为租赁合同一方主体，应当承担支付租金及结清水、电、物业费的义务，滕某拖欠租金，构成违约，依约应承担相应的违约责任。滕某的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。滕某与杨某的纠纷，已另案处理，本案不再涉及。根据担保法的相关规定及合同约定，姜某应对滕某的上述合同义务承担连带责任。俞某同意在本案中向滕某返还押金13,500元，于法不悖，法院予以一并处理。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，于二〇一三年六月十三日作出判决：一、俞某与滕某的房屋租赁合同于2013年2月26日解除；二、滕某于判决生效之日起十五日内向俞某支付2012年8月10日起至2013年2月26日的租金合计104,000元；三、滕某于判决生效之日起十五日内向俞某支付2012年9月至12月的水费905元、电费9,922.54元，2012年6月至2013年2月的物业管理费4,653元；四、滕某于判决生效之日起十五日内向俞某支付违约金50,000元；五、姜某对上述判决二、三、四项全部费用承担连带清偿责任；六、俞某于判决生效之日起十五日内向滕某退还租房押金13,500元，此款可与判决第二、三、四项之费用进行冲抵。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,963元，由滕某负担。 判决后，滕某、姜某不服，上诉于本院，诉称：俞某与杨某已实际建立租赁关系，原租赁合同已终止履行。滕某没有违约行为，不应当承担违约金，且违约金过高，应当予以调整。涉案的水电费应当由杨某承担，其为实际使用人。要求二审法院撤销原审判决，改判驳回俞某的原审诉请。 被上诉人俞某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。 被上诉人杨某未答辩。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人滕某、姜某主张与俞某的合同已经终止，但未提供相应的证据予以证明且俞某予以否认，本院无法采信。滕某、姜某作为租赁合同的当事人，应当按约承担合同责任，其在承担了违约金及水电费后，可以向实际使用人杨某进行追偿。关于违约金是否过高，本院认为，本案系争房屋空置损失已超过合同约定的违约金额，且违约金本身就具有惩罚性质，因此原审判定的违约金属于合理范畴。综上，上诉人滕某、姜某的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3,926元，由滕某、姜某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 蒋辉霞 二○一三年十月二十一日 书 记 员 周璐珺 |
