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杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）杭余民初字第1803号 原告：杭州××物业管理有限公司。 法定代表人：莫×。 委托代理人：姚××。 委托代理人：屈××。 被告：姜××。 原告杭州××物业管理有限公司（以下简称某某××）诉被告姜××物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理，依法由审判员朱艳适用简易程序于2013年9月30日公开开庭进行了审理。原告某某××的委托代理人姚××、屈××，被告姜××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某××起诉称，自2009年1月起，杭州市余杭区凤某家园业主委员会（以下简称凤某业委会）与某某××分别签订《物业管理服务合同》三份，约定某某××的管理期限自2009年1月1日至2015年4月28日，每季度的第一个月交纳当季的物业管理服务费。多层住宅的物业管理服务费，2009年1月至2012年12月按0.6元／月／平方米收取，2013年1月后按照建筑面积0.8元／月／平方米收取。若业主或物业使用人逾期交纳，须按照物业管理服务费累计金额的日千分之三支付违约金。姜××系凤某家园21幢6单元211室的业主，自2009年1月起至今未交纳物业管理服务费，某某××多次通过在门上张贴通知单的形式和寄送律师函的方式向姜××催讨物业管某某未果。另，依照物业管理服务合同约定，若姜××逾期交纳物业管理服务费，应承担因起诉产生的一切费用（包括但不限于律师代理费、诉讼保全费）。现起诉，请求判令：一、姜××支付拖欠的物业管理服务费4434.48元及违约金10456.28元（自2009年1月1日至2013年8月1日按日3‰计算，违约金要求计算至生效判决确定支付之日止）；二、姜××支付某某××因本案支出的律师代理费2500元。审理过程中，某某××变更第一项诉讼请求为要求姜××支付2009年1月至2013年9月的物业管理服务费4434.48元及违约金748.65元（自2009年2月1日至2013年8月1日按银行同期贷款利率的1.3倍分段计算，违约金要求计算至生效判决确定支付之日止），其他诉讼请求不变。 原告某某××为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1、物业管理服务合同三份及关于调整凤某家园物业管某某的通知一份，用于证明某某××系凤某家园的物业服务企业及合同中对物业服务期限、物业费收取标准、违约责任等进行相关约定的事实。 2、房产记载信息查询记录一份，用于证明姜××系凤某家园21幢6单元211室（房屋建筑面积为123.18平方米）业主的事实。 3、凤某家园物管、水、电费收据及银行交易明细表各一份，用于证明姜××的物业服务管某某交纳至2008年12月的事实。 4、催交拖欠物管费和违约金某某单及照片12份，用于证明某某××多次通过张贴的方式向姜××催交物业费的事实。 5、律师函及EMS邮寄凭证各二份，用于证明某某××委托律师向姜××催交和主张物业费的事实。 6、委托代理合同、代理费发票各一份，用于证明某某××因本次诉讼支出律师代理费的事实。 被告姜××答辩称，某某××多次向姜××催讨物业费及违约金是事实。姜××也曾多次和某某物业公司协商，要求某某物业将姜××楼下的垃圾中转站搬掉及建筑垃圾堆场清理掉，并且要求今后不再在该位置堆放垃圾，但物业公司对姜××提出的要求置之不理。因此姜××作为住户不同意交纳物业费和支付违约金。 被告姜××未向本院提交证据材料。 经审理，对某某××提供的证据1-5没有异议，对证据6不清楚。本院对某某××提供的证据予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年1月1日、2012年1月1日、2013年4月28日，某某××与凤某业委会分别签订《物业管理服务合同》各一份。合同约定：凤某业委会委托某某××对凤某家园商业住宅楼进行管理服务。委托管理期限自2009年1月1日至2015年4月28日。某某××提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，凤某业委会应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据《凤某家园管理规约》规定履行本合同中相应义务，承担相应责任。物业管理服务费按月计收，每季缴纳一次，每次缴纳费用约定时间为当年每季度的第一个月。多层住宅的物业管理服务费，2009年1月至2012年12月按0.6元／月／平方米的标准收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起另行向某某××按每天应交物业管理服务费累计金额的千分之三支付违约金；逾期超过三个月不交物业管理服务费用的，某某××有权向当地法院起诉，起诉所产生的一切费用（包某某师代理费等），由业主和物业使用人支付。2012年11月12日，凤某业委会向全体业主发送通知一份，其中将凤某家园多层住宅的物业管理收费标准从2013年1月1日起调整为0.8元／月／平方米。另，姜××系余杭区南苑街道凤某家园21幢6单元211室业主，房屋建筑面积为123.18平方米，系多层住宅。姜××至今未支付2009年1月至2013年9月的物业管理服务费，经某某××多次书面催讨未果。 本院认为，某某××与凤某业委会签订的物业管理服务合同合法有效，姜××作为业主亦应受该合同约束。现姜××未按约支付物业费构成违约，理应承担相应的违约责任。某某××要求姜××支付物业费、违约金及律师代理费的诉讼请求理由正当，本院予以支持。姜××关于小区的垃圾中转站和建筑垃圾堆场侵害其权益，要求搬离后才同意支付物业服务费的抗辩意见，因未能提供相应的证据予以证明，该抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告姜××于本判决生效后十日内支付原告杭州××物业管理有限公司自2009年1月至2013年9月的物业费4434.48元； 二、被告姜××于本判决生效后十日内支付原告杭州××物业管理有限公司违约金（自2009年2月1日至2013年8月1日，银行同期贷款利率的1.3倍分段计算，为748.65元；自2013年8月2日起至本判决生效确定支付之日止的违约金按银行同期贷款利率的1.3倍另行计算）； 三、被告姜××于本判决生效后十日内支付原告杭州××物业管理有限公司因本案支出的律师代理费2500元。 如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜××负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。 审判员 朱 艳 二〇一三年十月二十一日 本件与原本核对无异 书记员 孙孝平 |
