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（2013）沪一中民二(民)终字第2784号 上诉人（原审被告）A公司。 被上诉人（原审原告）B公司。 上诉人A公司因居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月25日受理后，依法组成合议庭于2013年10月15日公开开庭审理了本案，上诉人A公司之委托代理人、被上诉人B公司之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2012年9月19日，B公司与案外人C公司签订委托协议书一份，约定：案外人C公司委托B公司出租位于上海市松江区叶榭镇竹亭路298号的厂房、宿舍、办公室，面积共16,388平方米；案外人C公司保留自行出租和委托其他中介代理的权利；经B公司介绍的客户，如未能成交，B公司不收取任何居间费用；最终价格和面积以案外人C公司与客户方签署的合同为准，并作为佣金支付的标准；经B公司介绍的客户成功承租所介绍之物业，案外人C公司需向B公司一次性支付租赁的一个月租金作为佣金，支付佣金时间为业主与客户签订合同之时；如案外人C公司私下与B公司所介绍的客户签订合约，案外人C公司仍需支付B公司佣金，同时还应向B公司支付一个月租金作为违约金。甲作为案外人C公司的代理人在该协议上签字，B公司在该协议上盖章。 2012年9月21日，经B公司居间，A公司及案外人D公司作为委托方（甲方）在作为居间方（乙方）的B公司带领下实地查看了包括系争房屋在内的案外人C公司的厂房，并签署由B公司提供的看楼确认书一份。该确认书载明，乙方为完成甲方委托业务所实施的市场调查、交涉、咨询服务等活动产生的费用和支出由乙方自行负责，乙方不向甲方收取费用；委托物业成交后，佣金由业主方支付；甲方承诺，在实地查看物业后，不会再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该物业之物业联系，若经乙方带看之物业由甲方（或甲方的亲属、朋友、授权人、委托人、代理人等有关联的第三人）不经乙方与业主私下联络签约的，甲方应向乙方支付违约金220,000元（人民币，下同）；所看房屋位于上海市松江区叶榭镇张泽竹亭路298号，面积16,388平方米。苏蛟作为A公司代理人在该看楼确认书上签字，审理中，A公司对其签名予以确认。 2012年11月13日，A公司与案外人C公司签订厂房租赁案外人C公司将位于松江区叶榭镇竹亭路368弄59号一楼一部分厂房租赁给A公司，面积3,672平方米。合同另就租赁的其他相关事宜进行了约定。合同签订后，A公司实际入住了该厂房。 2013年7月，B公司诉至原审法院，要求判令A公司向B公司支付违约金48,000元。 原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 本案中，B公司带领A公司看房时，要求A公司签署了看楼确认书，该确认书符合合同法关于居间合同的定义，其法律性质属于居间合同，其中关于不得私下交易的条款不具有合同法规定的无效情形，也不具有免除B公司责任、加重A公司责任、排除对方主要权利的情形，应认定为合法有效。A公司辩称其并非居间合同的当事人而系委托方代理人的意见无事实依据，法院不予采信。 在B公司带领A公司实地查看了系争厂房后，A公司未在B公司处签订合同，而是直接与C公司签约，却不支付B公司的居间服务费显然不当，损害了B公司的利益。但由于B公司仅带A公司实地查看了系争厂房，没有证据证明为促成A公司与出租人之间的合同，其已积极履行了如分析房源优劣、积极斡旋、协助签订租赁合同等中介服务。基于此，由于B公司未开展上述协助义务，其也相应减少了支出，故应酌情减免A公司应承担的责任。 原审法院于二○一三年八月二十六日依法作出判决：A公司于判决生效之日起十日内支付B公司损失人民币24,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,000元，减半收取人民币500元，由B公司负担人民币250元，由A公司负担人民币250元。 判决后，A公司不服，上诉称，A公司在看房确认书上签字是作为案外人D公司的代理人，A公司并非本案居间合同的当事人，看房确认书上的约定对A公司不具有法律约束力；看房确认书约定的违约金22万元是针对整体厂房出租的违约金，就部分厂房出租未约定违约金，现A公司承租的是部分厂房，故B公司主张违约金缺乏依据；B公司实际仅带A公司和案外人查看了厂房，不存在损失，原审判令A公司支付的损失金额过高。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回B公司的诉讼请求。 被上诉人B公司辩称，A公司在看房确认书上签名，理应承担相应责任；A公司跳开中介与业主直接订立合同显属违约，原审法院已经对违约金进行了调整，A公司要求不承担违约责任缺乏依据。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，B公司带领A公司查看系争厂房后，双方签订看楼确认书对系争厂房的委托承租事宜进行了相应约定，该看楼确认书合法有效，对双方均具有约束力。A公司上诉称其在签署看楼确认书时是作为D公司的代理人，然从看楼确认书的内容来看，A公司与D公司均是作为委托方，并无任何记载显示A公司是D公司的代理人，故A公司该上诉请求缺乏依据，本院不予采信。A公司在看楼确认书中承诺实地察看系争厂房后不得私下与业主联络签约，现A公司未经B公司直接与C公司签订租赁合同的行为构成违约，应根据看楼确认书的约定承担相应违约责任。原审法院在综合考虑本案实际履行情况的基础上已对A公司应承担的违约责任进行了调整，该处理公平合理，本院予以维持，A公司上诉要求不承担损失赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人A公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,000元，由上诉人A公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 峰 审 判 员 叶 兰 代理审判员 叶振军 二○一三年十月二十一日 书 记 员 陈京智 |
