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（2013）沪一中民二(民)终字第2720号 上诉人（原审被告）A。 被上诉人（原审原告）B。 上诉人A因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三(民)初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，A与案外人金荣法、丁金娥、金花同为坐落于上海市奉贤区西渡镇房屋（以下简称系争房屋）的权利人。2013年6月14日B与A在上海康晶房地产经纪事务所的居间下签订了《房屋买卖居间合同》，出售人为A，购买方为B，该合同约定：B与A就系争房屋进行买卖，该房屋房地产权证编号为：沪房地奉字（2010）第012751号，权利人为A，房屋建筑面积48.71平方米；该房屋权利人、共有人、配偶和同住人应该对该售房行为和成交价均无异议，如有异议，A承诺承担一切法律责任……；房屋成交价为人民币（以下币种相同）544,000元；合同签订时，B支付A购房定金30,000元，待房屋成交后，定金抵作房款，B与A双方如有争议，按“定金罚则”处理；2013年6月20日前双方签订《上海市房地产买卖合同》，B应支付购房首付款100,000元；A若在收取定金后由于A原因，不能出售或违约的，则双倍定金返还给B……。同日，A收取B定金30,000元。A于2013年6月20日前告知B合同无法继续履行。因B要求A双倍返还定金，无果，遂诉至原审法院，要求判令：1、A赔偿B违约金60,000元；2、A补偿B在处理此事所产生的路费、误工费及其他损失3,000元；3、A承担起诉相关的一切费用。原审庭审中，B明确其第一项诉讼请求是适用了定金罚则的规定；另，B放弃第二项诉讼请求并增加一项诉讼请求：判令解除与A签订的《房屋买卖居间合同》。A则不同意B的诉讼请求。 原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。B与A签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定，A应于2013年6月20日前与B签订《上海市房地产买卖合同》，但A于2013年6月20日前即向B明确表示无法继续履行合同，A的行为属单方违约，应当承担由此产生的民事责任。按照合同约定，A违约应当双倍返还B定金，故对B要求A双倍返还定金并解除合同的诉讼请求，予以支持。A关于系争房屋权利人为四人，其无权代表其他三个权利人签字，故协议无效的辩称意见，于法相悖，不予采信。 原审法院审理后于二○一三年八月二十日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，作出判决：一、解除B与A于2013年6月14日签订的《房屋买卖居间合同》；二、A于判决生效之日起十日内双倍返还B定金人民币60,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,375元，减半收取计人民币687.50元，由A负担。 判决后，A不服，上诉于本院称：系争房屋属包括上诉人在内的四人共有，上诉人与被上诉人签订房屋买卖居间合同时并未提供其他共有人同意出售房屋的证明，故上诉人不具备出售房屋的主体资格，该居间合同应属无效。被上诉人在签订居间合同时明知系争房屋有其他共有人，却仍与上诉人签约，亦存在过错，故无权要求双倍返还定金。中介公司明知系争房屋未取得其他共有人书面同意的情况下，进行居间，亦有过错，故居间方理应参加本案诉讼。本案不符合最高法院关于买卖合同的司法解释第3条的规定，应适用《民法意见》第89条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，系争房屋因未征得其他共有人同意，故签订的买卖居间协议无效，定金条款亦当然无效。综上，要求撤销原审判决第二项，改判上诉人单倍返还定金3万元并适当补偿1万元。 被上诉人B辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋买卖所签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，亦不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效，当属正确。依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格恪守。根据该合同约定，双方应于2013年6月20日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，然上诉人在收取被上诉人支付的定金后，并未依约履行签约义务，故上诉人理应依据定金罚则，向被上诉人承担双倍返还定金的责任。上诉人称其仅为系争房屋共有人之一非签约之适格主体，故系争居间合同应属无效的上诉意见，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》不符，本院不予采信。至于上诉人称被上诉人签约时明知系争房屋有其他共有人，故无权要求双倍返还定金的上诉理由。鉴于上诉人在上述居间合同中承诺，系争房屋权利人、共有人、配偶和同住人应该对该售房行为和成交价均无异议，如有异议，上诉人承诺承担一切法律责任。因此，上诉人以被上诉人明知系争房屋尚有其他共有人为由，拒绝承担定金罚则，与合同约定不符，本院亦难以采纳。综上，原审判决事实查明清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,375元，由上诉人A负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一三年十月二十一日 书 记 员 王 申 |
