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（2013）沪二中民二(民)终字第1979号 上诉人(原审被告)上海国际汽配贸易有限公司。 法定代表人武某某。 委托代理人张甲。 被上诉人(原审原告)张乙。 委托代理人许峰，江苏崇宁律师事务所律师。 委托代理人殷某。 上诉人上海国际汽配贸易有限公司(以下简称“汽配贸易公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汽配贸易公司的委托代理人张甲，被上诉人张乙的委托代理人许峰、殷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，张乙、汽配贸易公司于2009年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定：张乙将坐落于嘉定区安亭镇嘉安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室建筑面积约150平方米的房屋(一套)出租给汽配贸易公司使用；租赁期限自2009年8月1日至2014年7月31日，共5年；年租金净收入为每套人民币(以下币种均为人民币)10,000元(第5年调整为年租金净收入每套12,000元)，支付方式及缴纳期限为合同生效后5天内以现金或转账方式向张乙支付第一年的租金，第二年起的租金，提前三个月支付，每年支付一次；押金2,000元/套，汽配贸易公司须一次性支付；违反合同条款的，即构成违约；违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金50元，违约天数即自违约事实发生之日起至违约事实完毕之日止所历天数；汽配贸易公司拖欠租金等累计一个月的，张乙有权单方面解除合同、收回房屋。合同签订后，张乙将房屋交付汽配贸易公司使用。因汽配贸易公司未按约支付2012年度的租金，张乙于2012年12月24日向汽配贸易公司发出解除合同通知书，通知其双方的租赁合同于汽配贸易公司收到通知书之日起解除，并要求汽配贸易公司于2012年12月31日前将房屋归还张乙，并立即支付拖欠的租金。因汽配贸易公司接到通知后未履行义务，张乙诉至原审法院。 张乙诉称，张乙、汽配贸易公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：张乙将坐落于嘉定区安亭镇嘉安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室建筑面积约150平方米的房屋(一套)出租给汽配贸易公司使用；租赁期限自2009年8月1日至2014年7月31日，共5年；年租金净收入为每套10,000元(第5年调整为年租金净收入每套12,000元)，支付方式及缴纳期限为合同生效后5天内以现金或转账方式向张乙支付第一年的租金，第二年起的租金，需提前三个月支付，每年支付一次；违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金50元，违约金不足抵付损失的，汽配贸易公司还应赔偿损失；如汽配贸易公司拖欠租金累计一个月，张乙有权解除合同。在合同履行过程中，因汽配贸易公司未按时交纳租金，张乙于2012年12月24日向汽配贸易公司发出解除合同通知书，双方的租赁合同已于2012年12月24日解除。张乙认为汽配贸易公司长期拖欠租金，已严重违约，故起诉要求：1、判令汽配贸易公司立即将嘉定区安亭镇嘉安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋返还张乙；2、判令汽配贸易公司按每天每套27元的标准向张乙支付租金3942元(自2012年8月1日计算至2012年12月24日)，并按每天每套27元的标准向张乙支付房屋使用费(自2012年12月25日计算至实际返还房屋之日止)；3、判令汽配贸易公司按每天50元的标准向张乙支付违约金11,900元(自2012年5月1日计算至2012年12月24日)；4、判令汽配贸易公司向张乙支付律师费2,000元。 汽配贸易公司辩称，认可双方的租赁合同于2012年12月24日解除，欠付的租金愿意支付，也同意按合同约定的租金标准给付房屋使用费。对违约金有异议，认为违约金的标准过高、期限过长，应从实际欠付租金的日期起算。关于返还房屋，因签订合同时汽配贸易公司是将物业整体承租的，汽配贸易公司租赁房屋后已将部分房屋转租给第三人使用，故对于目前空置的房屋同意返还，对于已转租第三人使用的房屋目前无法返还。对于张乙主张的律师费，汽配贸易公司虽然曾做过承诺，但聘请律师进行诉讼并非必要，不应得到支持；即便判决支持律师费，也应考虑到案件是合并审理而予以调整。汽配贸易公司在合同履行期间支付了每套2,000元的押金，要求法院对押金予以一并处理。另查，汽配贸易公司支付系争房屋的租金至2012年7月31日。汽配贸易公司在合同履行期间支付押金2,000元。汽配贸易公司确认双方的租赁合同自2012年12月24日解除。汽配贸易公司称系争房屋目前已转租案外人，不同意立即返还。 原审再查，汽配贸易公司与上海市嘉定区国际汽配贸易中心业主委员会(以下简称“业主委员会”)于2012年4月6日签订《承诺书》，汽配贸易公司向业主委员会及全部业主承诺：严格按照《房屋租赁合同》的条款向全部业主履行义务，按时支付租金，2012年度拖欠的租金于2012年5月31日前全部支付完毕；如汽配贸易公司方未按照承诺书的约定履行上述义务，业主委员会及全体业主可向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，由此产生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费等费用)全部由违约方承担。张乙为本次诉讼聘请律师，支付律师费2,000元。 原审诉讼中，张乙明确表示，若房屋已转租给案外人，则次承租人的问题不要求在本案中处理，仅要求处理张乙、汽配贸易公司之间的租赁关系。 原审法院认为，张乙、汽配贸易公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，法院予以确认。汽配贸易公司在签订合同后未按约定支付租金，张乙按照约定行使解除权合法有据，且汽配贸易公司对合同于2012年12月24日解除并无异议，故法院确认张乙、汽配贸易公司之间的租赁合同自2012年12月24日解除。合同解除后，汽配贸易公司理应返还房屋，并支付欠付的租金及房屋使用费。汽配贸易公司未按合同约定提前三个月支付租金，显属违约，理应承担相应的责任。张乙主张的违约金标准过高，法院酌情予以调整，结合合同约定的日租金标准，酌定按20元/天的标准计算。汽配贸易公司关于律师费等的承诺书虽系与业主委员会签订，但该承诺的对象为业主委员会和全部业主，该承诺对汽配贸易公司具有约束力，故张乙主张汽配贸易公司应支付其律师费合法有据，予以照准。合同解除后，汽配贸易公司交付的押金，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、上海国际汽配贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内将嘉定区安亭镇嘉安公路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋返还张乙；二、上海国际汽配贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付张乙自2012年8月1日至2012年12月24日的租金人民币3,942元；三、上海国际汽配贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付张乙自2012年12月25日至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每日27元的标准计算)；四、上海国际汽配贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付张乙违约金人民币4,760元；五、上海国际汽配贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付张乙律师费人民币2,000元；六、张乙应于判决生效之日起十日内返还上海国际汽配贸易有限公司押金人民币2,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审法院判决后，上诉人汽配贸易公司不服，向本院提起上诉称，①2012年12月24日，被上诉人单方书面解除的房屋租赁合同约定，有关房屋应由被上诉人收回，不存在再由上诉人返还房屋的情形，上诉人也无法联系对方。故原审判决上诉人支付直至实际返还之日的房屋使用费，与事实不符，严重损害了上诉人的利益；②双方约定的违约金数额应属无效，原审判决上诉人承担每日每套相应的违约金，亦与法相悖，且有关违约金的计算时间也超出合同解除的期限。同时，因被上诉人实际也无任何损失，故上诉人不应承担违约责任；③原审判决上诉人承担对方有关律师的代理费用，没有法律依据；④有关房屋内尚有善意第三方承租使用，原审法院未依法追加当事人，即判决上诉人返还，损害了上述第三方的利益，系适用法律程序错误。据此，上诉人认为原审判决事实不清、适用法律错误且程序不当，请求本院依法撤销发回重审，或查明事实后依法改判。 被上诉人张乙辩称，①其虽曾发函解除双方的租赁合同，但上诉人未及时将房屋返还，仍继续使用或向他人出租。上诉人称无法联系到被上诉人与事实不符，其完全可以通过业主委员会来联系相关事宜；②合同约定的违约金是双方当事人真实意思表示，上诉人将房屋转租他人的收益远高于本案双方当事人的租金约定，原审法院也已依法对相关数额作出了调整。根据双方合同的约定，上诉人应提前3个月支付租金，故原审法院要求上诉人承担的违约金及其计算期限正确；③上诉人曾向租赁房屋的业主及其业主委员会作出承诺，迟延支付租金违约后承担被上诉人包括律师费用等在内的相关损失，被上诉人的律师代理费用符合相关规定，故上诉人应予赔偿；④因上诉人擅自将房屋转租他人，故经原审法院依法释明后，被上诉人考虑到次承租人的利益，表示不要求追加当事人参加本案诉讼。若上诉人及时返还房屋，被上诉人可自行出租。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。 本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。 本院审理中，被上诉人出示了上诉人向他人转租的租赁合同原件，认为上诉人向次承租人收取的租金高于本案双方当事人约定的租金，上诉人则认为因无法联系，故向他人转租，但不同意被上诉人的主张。 本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效，且各方当事人均应按照合同的约定全面履行。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的上诉人未能按约支付租金，被上诉人于2012年12月24日向上诉人发出解除双方租赁合同的函，系被上诉人行使合同解除权的行为，上诉人对此也予以认可，原审法院认为该日应为双方合同解除的日期并无不当。上诉人未及时履行返还房屋的义务，故原审判决其支付相应的房屋使用费，亦无不妥。原审判决上诉人承担相应的违约金，符合双方当事人的合同约定和法律规定，上诉人以双方约定的违约金数额无效，且被上诉人无损失为由，不同意承担违约责任的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人诉称，其若因违约，将承担被上诉人实际诉讼发生的聘请律师代理费用系被迫作出的承诺，因缺乏足够的证据印证，本院难以采信。原审判决上诉人酌情承担相应的律师费用，并无不妥，本院予以认可。因上诉人与次承租人之间的转租合同关系，与本案并非同一合同法律关系，且经原审法院依法释明，被上诉人自愿表示有关上诉人转租的事宜，将另行处理，系被上诉人真实意思表示和行使其诉讼权利。故上诉人认为原审判决违反法定程序的主张，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币243.55元，由上诉人上海国际汽配贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙 斌 代理审判员 卞晓勇 代理审判员 邬 梅 二○一三年十月二十一日 书 记 员 蔡晓俊 |
