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（2013）沪二中民二(民)终字第1593号 上诉人(原审被告、反诉原告)易某某。 委托代理人仇建，上海市大众律师事务所律师。 委托代理人李少英，上海市大众律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)徐某。 委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。 上诉人易某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，徐某、易某某于2012年2月6日签订房屋租赁协议，约定：徐某将坐落于上海市嘉定区新源路XXX号房屋二楼一间建筑面积168平方米的精装修房屋出租给易某某作美容院使用；租赁期限二年，自2012年2月10日至2014年2月9日；租金先付后用，每年递增8%，每半年支付一次，每次支付应提前一个月为原则，第一年租金人民币(以下币种均为人民币)8万元，易某某应于2012年2月10日交付租金4万元，于2012年7月9日前交付租金4万元，于2013年1月9日前交付租金43200元，于2013年7月9日前交付租金43,200元，以此类推；易某某拖欠租金半个月或空置一个月的，徐某可以终止合同，收回房屋；修缮房屋是徐某的义务，徐某对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹，以保障易某某安全正常使用；易某某的电费、水费、物业费等各种费用按实际使用数量和当地缴纳标准，每月足数缴纳给徐某；易某某逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%以天数计算向徐某交付违约金；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成易某某损失的，双方互不承担责任。合同签订后，徐某按约向易某某交付了房屋。易某某于2012年2月8日向徐某支付租金4万元及装修补偿款1万元。因易某某欠付租金，徐某于2012年9月7日向易某某发函，称因易某某欠付租金超过半个月，通知其终止合同，并要求其于2012年9月14日前搬离，并承担2012年7月9日至实际搬离之日的租金及违约金。因易某某称拖欠租金系因房屋漏水、徐某未尽修缮义务所致，双方发生争议，徐某遂诉至原审法院，要求：1、判令解除徐某、易某某于2012年2月6日签订的房屋租赁协议，并要求易某某立即系争房屋搬离，将该房屋返还给徐某；2、要求易某某支付2012年8月10日至2012年9月7日期间的房屋租金6,137元(按年租金8万元计算)，并支付2012年9月8日起至2013年2月9日止的房屋使用费33,945元，计155天，每天按219元计算；支付2013年2月10日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每天237元计算(按年租金86,400元计算)；3、要求易某某支付逾期付款违约金，自2012年7月9日起至实际搬离之日止，按每日800元计算(年租金8万元的1%)；4、要求易某某支付自2012年2月10日起至实际搬离之日止的物业管理费，按168平方米为基数，以每月每平方米2元计算；5、要求易某某支付装修补偿金1万元。易某某提起反诉，要求：1、判令合同继续履行，徐某履行房屋修缮义务；2、判令徐某赔偿因其交付不合格房屋以及不履行房屋修缮义务给易某某造成的损失117,516元，具体包括：修缮装潢费用18,175元、停业损失56,000元(按营业一天1,000元，56天计算)、员工窝工损失30,897元、停业期间租金损失12,444元(按年租金8万元，停业56天计算)。原审审理中，经原审法院释明，徐某表示若合同继续履行，要求易某某支付拖欠的租金、违约金、物业管理费及装修补偿金，具体标准与诉请一致。易某某则表示，若合同解除，徐某应赔偿其装修损失48万元及反诉请求中的各项损失，并退还易某某已支付装修补偿金的40%和订金1,000元。 原审法院另查明，系争的嘉定区安亭镇新源路XXX号房屋的权利人为陆峰。2011年12月6日，陆峰授权上海众馨投资有限公司将系争房屋出租给徐某使用，租赁期限为2012年1月21日至2022年1月20日。系争房屋的物业管理费标准为每月每平方米2元。双方在签订租赁协议时口头约定易某某给付徐某装修补偿金2万元，签约时给付1万元，剩余的1万元补偿金与下一期租金一并给付。易某某在2012年2月3日给付徐某签约意向金1,000元。目前房屋由易某某用于经营“自然美”美容院，易某某支付租金至2012年8月9日。 原审法院再查明，2012年6月21日、7月12日、7月14日，徐某发短信给易某某，表示房顶漏水问题已与房东沟通，房东已答应修理，并询问修理情况。经原审法院2013年5月9日现场查看，系争房屋的一间卫生间房顶存在漏水问题，大厅及房间有因渗水造成的局部房顶墙纸、涂料剥落等情况。易某某租赁房屋后，委托上海悟美装饰设计有限公司对房屋进行了装修，2012年7月，易某某委托该公司对系争房屋内的2间卫生间进行了返修，并安装了房顶防水隔板，易某某为此花费返修费18,175元，其中房顶防水隔板5,600元。 原审法院认为，徐某、易某某之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。租赁期间，易某某理应按约支付租金，徐某理应对房屋进行修缮。易某某辩称的房屋漏水问题，经法院现场查看，系争房屋的1间卫生间房顶存在漏水问题，大厅及房间有因渗水造成的局部房顶墙纸、涂料剥落等情况。根据徐某发给易某某的短信，易某某已在2012年6月要求徐某对房屋漏水问题进行修缮，但徐某至今未将漏水情况予以修复，徐某对此具有过错，易某某不付租金的行为，不属于无正当理由不支付租金，且其在答辩中也表示愿意支付应付租金，该行为表明其有继续履行租赁合同的愿望，故易某某行为不构成严重违约，亦不足以导致双方合同目的不能实现，故法院认为以不解除双方间房屋租赁合同关系为宜。由于涉案房屋存在渗漏，一定程度上影响易某某美容院的经营，其使用效能不完全符合合同约定，故易某某要求减少租金的抗辩意见成立，鉴于房屋渗漏的情况仅限于部分房顶，故法院酌情减少易某某的租金，对徐某主张的逾期付款违约金不予支持。由于涉案房屋的漏水问题目前尚未修复，故从易某某欠付租金至徐某完成其修复义务止，易某某应按原租金的90%标准支付。由于双方合同约定六个月一付，先付后用，故至本案判决之日，易某某应当按照上述标准支付徐某至2013年8月9日止的租金。根据合同约定，易某某应向徐某按月支付物业管理费，故至本案判决之日，易某某应按每月每平方米2元的标准给付徐某自2012年2月10日至2013年7月9日的物业管理费。易某某关于因房屋漏水未修复而拒付物业管理费的抗辩缺乏依据，法院不予采信。双方对于装修补偿金1万元的约定合法有效，易某某理应按约给付徐某。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，易某某要求徐某对房屋进行修缮符合法律规定，法院予以支持。根据法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。易某某将房屋漏水的情况通报徐某后，徐某未进行维修，易某某自行维修并无不当，故对于易某某支出的房顶防水隔板的费用5,600元，应由徐某负担。易某某提供的证据不足以证明卫生间瓷砖开裂系因房屋沉降所致，也未证明其向徐某通报过房屋沉降问题或要求徐某进行维修，故其要求徐某全额负担卫生间返修费用没有依据，法院不予支持。因易某某提供的证据不足以证明其停业损失及员工窝工损失，且法院已因房屋漏水问题酌情减少了易某某的租金，故对于其主张的停业损失、员工窝工损失及租金损失，法院不予支持。 原审法院审理后作出判决：一、易某某应于本判决生效之日起十日内支付徐某自2012年8月10日至2013年8月9日的租金74,880元；二、易某某应于本判决生效之日起十日内支付徐某自2012年2月10日至2013年7月9日的物业管理费5,712元；三、易某某应于本判决生效之日起十日内支付徐某装修补偿金10,000元；四、徐某应于本判决生效之日起三十日内对嘉定区安亭镇新源路XXX号房屋的房顶漏水问题进行修复；五、徐某应于本判决生效之日起十日内支付易某某房屋修理费5,600元；六、驳回徐某的其他诉讼请求；七、驳回易某某的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,041.25元，减半收取520.62元，由徐某负担173.54元，易某某负担347.08元。案件反诉受理费2,650.32元，减半收取1,325.16元，由易某某负担1,182.01元，徐某负担143.15元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付上海市嘉定区人民法院。 易某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，易某某向徐某承租系争房屋用于经营美容院，而徐某交付的房屋存在严重漏水、渗水、下沉等情形，致使易某某在雨天不能营业，由此产生停业损失56,000元，员工窝工损失30,897元、停业期间租金损失12,444元。另外由于徐某拖延修缮，易某某不得不自行维修，为此花费了18,175元。上述损失，徐某应全额赔偿易某某。由于徐某交付的房屋有瑕疵，在徐某履行修缮义务之前，应按照合同约定的租金标准的50%收取易某某租金。虽然徐某在一审判决之后对系争房屋进行了维修，但还是没有修好，雨天还会渗水、漏水，故徐某必须先履行完毕修缮义务，易某某再支付相应的钱款。请求二审法院依法改判。 被上诉人徐某辩称，系争房屋确实有漏水现象，但情况并不如易某某陈述的如此严重，稍许的渗漏并不影响经营。易某某应当按约支付租金、物业管理费、装修补偿金，且这些款项的支付没有附加条件。即便系争房屋存在漏水，易某某亦不能以此拒付租金、物业管理费、装修补偿金。一审判决后，徐某已对系争房屋进行了维修，之后易某某亦未联系过徐某。原审判决考虑到系争房屋的漏水情况，酌情减少了易某某的租金。易某某主张的停业损失、员工窝工损失、租金损失无法律依据，不应被支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为：当事人双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。徐某已按约将系争房屋交付易某某，易某某则应按约支付租金、物业管理费、装修补偿金等费用。租赁期间，房屋有漏水情况时，徐某应当及时对房屋进行修缮。鉴于系争房屋确实存在漏水现象，在本次诉讼前徐某尚未修复，易某某不付租金的行为尚不属无正当理由拒付租金，原审法院有鉴于此并基于易某某的请求，未判令双方解除租赁合同并无不当。原审法院根据现场查看情况，酌情减少易某某的租金，易某某欠付租金至徐某完成修复义务止，按合同约定租金的90%标准支付并无不妥。易某某上诉要求按合同约定租金的50%标准支付，缺乏依据，本院不予支持。房屋漏水后，易某某将此情况通报徐某，在徐某未进行维修的情况下，易某某自行维修于法不悖，相关的维修费用徐某应当给付易某某。因此房顶防水隔板的修复费用5600元，应由徐某负担。但易某某未提供证据证明卫生间瓷砖开裂是系争房屋质量存在瑕疵所致，故易某某要求徐某承担卫生间返修费用缺乏依据。另外，法院已因房屋漏水问题酌情减少了易某某的租金，故易某某上诉要求徐某再支付停业损失、员工窝工损失、租金损失，缺乏依据。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。对易某某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2,366.41元，由上诉人易某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 高 胤 代理审判员 虞恒龄 二○一三年十月二十一日 书 记 员 范庆韵 |
