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（2013）黄浦民四(民)初字第1612号 原告A公司。 委托代理人杭某, A公司员工。 委托代理人宋某，上海市某律师事务所律师。 被告B公司。 委托代理人徐某，B公司员工。 原告A公司诉被告B公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判,于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告A公司委托代理人杭某、宋某，被告B公司委托代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告A公司诉称：被告自2012年11月起未按房屋租赁合同的约定支付租金及电费，现将承租房屋紧闭，即不缴纳租金，亦不与原告协商合同解除事宜，为维护原告的合法权益，故要求判令解除双方之间的房屋租赁合同及被告于合同解除之日搬离上海市中山南路1228号7楼，另要求被告支付截止2013年8月31日的拖欠租金人民币122,930元、电费人民币1,245元、违约金人民币60,000元及按每月人民币19,770元的标准支付2013年9月1日起至其实际搬离之日止的房屋租金，押金待被告返还房屋并确认设施完好后可以返还。 为支持其诉称，原告A公司提供了上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、收款凭证、催款函作为证据。 被告B公司辩称:由于原告在被告暂时不能支付房租时将出租房屋上锁累计4个半月，故双方签订的房屋租赁合同早已失效，原、被告之间只是临时租赁关系而不存在再行解除合同的问题；因原告于2013年8月1日再次将房屋上锁，被告既无法使用房屋亦无法搬离；现不同意承担原告锁门期间的租金，同意搬离并愿意以押金抵扣拖欠的2013年7月期间部分租金及原告主张的电费，剩余押金应返还被告。 为支持其辩称，被告B公司提供了转帐明细及情况说明表作为证据。 原告A公司对被告B公司提供的转帐明细及情况说明表中所列的被告支付租金情况、承租房屋上锁情况表示认可，对于被告的说明内容则不同意。 被告B公司提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、收款凭证的真实性无异议；对催款函则表示未收到；另坚持其并未拖欠租金。 经审理查明，原告A公司系上海市某房屋产权人。原告A公司与被告B公司于2012年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定由被告B公司承租上海市某260平方米房屋作办公用，租赁期限为2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金人民币19,770元，押金为两个月的租金，首付2个月租金及押金，此后每年的2、4、6、8、10、12月的第1周支付下2个月的租金，用电、通讯等费用由被告B公司承担。合同另约定，任何一方不遵守合同条款、不履行或单方面终止合同的，均视为违约，必须支付对方违约金人民币60,000元。 审理中，双方确认：被告B公司在2012年6月1日至2013年7月31日期间实际支付租金及押金合计人民币214,540元；其中2012年11月及2013年3、5、6、7月期间均未全额支付租金，而2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间均未支付租金。原告A公司认可在2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间将出租房屋上锁，并表示系为保护双方利益及房屋设施、物品而采取的措施，不影响被告使用房屋；亦认可2013年8月10日再次将出租房屋上锁至今，并表示不同意被告在付清所有欠费之前自行搬离。被告B公司则表示在原告将出租房屋上锁期间无法使用房屋，且因原告2013年8月1日再次将出租房屋上锁至今而无法搬离。双方另确认租赁房屋内的装修及附属设施均由原告提供。 本院认为, 原告A公司与被告B公司于2012年5月30日签订《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，签约双方均应恪守履行。被告B公司提出的《房屋租赁合同》早以失效而双方仅为临时租赁关系之辩称意见， 缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告B公司长期未按《房屋租赁合同》约定之数额及日期支付租金，构成违约，原告A公司要求解除《房屋租赁合同》及被告B公司搬离承租房屋、承担违约金之诉讼请求，有约定依据，本院予以支持。 被告B公司对于合同解除前所拖欠的租金及电费仍应继续履行支付义务。鉴于双方对于拖欠电费的支付并无争议，故对于原告A公司要求被告B公司支付电费人民币1,245元的诉讼请求，本院予以支持。 原告A公司自认其在2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间将出租房屋上锁，虽然事出于B公司拖欠租金之故，但该行为有悖于出租人保证承租人按约使用承租房屋之义务，仍属不当，故依据公平原则，本院酌情调整此期间的应付房屋租金标准为合同约定标准的三分之一。原告A公司自认其自2013年8月10日起将出租房屋上锁至今，而被告B公司提出的原告A公司于2013年8月1日将出租房屋上锁之辩称意见，因缺乏相应证据予以佐证而难予采信，故被告B公司仍负有全额支付2013年5月1日至2013年8月10日期间租金之义务。又鉴于原告A公司在2013年8月10日起将出租房屋上锁后即以诉讼的方式作出解除合同的意思表示，却又拒绝被告B公司自行搬离，阻碍了承租房屋的返还，故2013年8月10日后的租金损失应由其自行承担。综上，根据《房屋租赁合同》约定的2012年6月1日至2013年8月10日期间的应付租金及押金，扣除实际已支付租金及押金人民币214,540元及应减免的2012年10、12月及2013年2月1日至3月13日、4月期间部分租金，被告B公司还须支付原告A公司拖欠租金人民币49,910元。 关于押金，双方在《房屋租赁合同》中并未对合同解除后的返还问题作出明确约定，且原告A公司不同意以押金抵扣拖欠费用，故依照法律规定及交易习惯，应在被告B公司付清所有欠费并将承租房屋完好返还后，由原告A公司向其退还全部押金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告A公司与被告B公司就上海市某260平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告B公司于本判决生效之日搬离上海市某，将其承租的房屋返还于原告A公司； 三、被告B公司于本判决生效之日起三日内支付原告A公司拖欠电费人民币1,245元； 四、被告B公司于本判决生效之日起三日内支付原告A公司拖欠租金人民币49,910元； 五、被告B公司于本判决生效之日起三日内支付原告A公司违约金人民币60,000元； 六、原告A公司于被告B公司付清所有上述欠款及按合同约定标准返还承租房屋之时向其返还押金人民币39,540元； 七、原告A公司其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3,983.50元，减半收取为人民币1,991.75元，由被告B公司负担人民币1,300元，由原告A公司负担人民币691.75元,退还原告A公司人民币1,991.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 黄 啸 二〇一三年十一月二十一日 书 记 员 陈佩华 |
