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（2013）徐民四(民)初字第2671号 原告上海XX农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市XX路X号。 法定代表人王XX，总经理。 委托代理人孔XX，上海XX律师事务所律师。 被告冯XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X号X。 原告XX农贸市场经营管理有限公司诉被告冯XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔XX、被告冯XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告为XX路X号XX路菜场的经营者，被告自1998年起租赁XX路菜市场第X号摊位（以下简称“系争摊位”）经营切面生意，租赁面积为16平方米，每月租金1,400元，先付后租，双方未签订书面租赁合同。2009年起每月租金调整为2,100元，2012年每月租金调整到2,520元，加打扫费50元，共计2,570元。2012年10月起，被告开始拖欠租金，原告多次催讨无果后，于2013年1月8日通知被告终止双方合同，并限其三日内搬出。但被告至今仍未搬出。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判令：1、确认双方租赁关系于2012年12月31日终止；2、判令被告立即支付拖欠租金7,710元；3、判令被告支付自2013年1月1日起至2013年4月30日止的摊位使用费10,280元。 被告冯XX辩称，不同意原告诉讼请求。被告为下岗职工，原先在马路边经营，后政府为了便于管理，马路菜场转为室内管理，被告进入XX副食品有限公司经营的XX路菜场内经营切面生意。当初王XX为XX副食品有限公司的管理人员，虽然被告与XX副食品有限公司未签订书面合同，但是当时王XX口头承诺不安排第二户经营切面生意与被告竞争。后王XX承包了XX路菜市场，但被告一直不知此情况。被告认为并未与原告建立租赁关系，而系与XX副食品有限公司建立租赁关系。2012年9月原告安排第二户经营切面生意，导致恶意竞争，使得被告收支失衡，无法生活，故被告才不付租金。 经审理查明，1999年9月，上海市XX区人民政府办公室发布《关于推进马路菜场、集市入室的会议纪要》，会议决定事项之一为：关于XX菜场恢复问题。菜场二楼原由XX集团和XX集团使用的部分划给副食品公司（包括产权），由副食品公司统一经营。菜场底楼副食品公司租借出去的部分要尽早收回，恢复姓“菜”。菜场恢复后，XX路沿线的占路摊、棚要入室经营，具体入室工作由枫林街道和副食品公司共同负责，安置对象为有合法执照、属本市人员经营的摊、棚，入室后必需经营副食品。区规土局将位于斜土路的公建配套（含产权）调拨给新徐汇集团作为补偿。 被告原在XX路设摊，在上述会议纪要颁布后，进入XX路菜市场租赁摊位从事切面工作。进入菜场时未与当时的菜场经营者签订书面租赁合同。 2006年12月30日，王XX与上海XX副食品有限公司就XX路菜市场签订房屋租赁合同。2007年6月19日，原告取得企业法人营业执照，法定代表人为王XX。2011年6月29日，出租方上海XX副食品有限公司（甲方）与承租方王XX（乙方）签订房屋租赁合同，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，终止甲、乙双方在2006年12月30日签订的《房屋租赁合同》的第一条至第四条、第六条至第十五条内容，第五条作为本合同附件，继续履行至2011年12月31日止。现就新的房屋租赁事宜订立本合同。第一条，租赁房屋情况：1-1，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市XX路X号X楼和X楼，建筑面积共计约为2020平方米（含环棚）的房屋（以下称房屋）。1-2，甲方作为房屋的合法产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，乙方已对房屋做了充分的了解，愿意按现状予以承租。第二条，租赁房屋用途：2-1，乙方租赁房屋作为经营菜市场使用，经营范围不超过营业执照上的规定。……第三条，房屋租赁期限：3-1，甲、乙双方约定，房屋租赁期自2011年7月1日起至2016年12月31日止。……第四条，租金、支付方式和期限：4-1，甲、乙双方约定，房屋租金如下：2011年7月1日至2011年12月31日，6个月租金为500,000元整。2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为2,000,000元整。2015年1月1日至2016年12月31日，年租金为2,100,000元整。4-2，房屋租金每3个月为一期，支付一次。乙方应于每一期的5日前向甲方支付当期的租金，做到先付后用。逾期支付，每逾期一天，乙方按拖欠租金额的千分之五支付违约金。第八条，转租、转让：8-1，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将部分房屋转租他人。在合同的承租方落款为原告的公章及王兰娟的签字。 2011年2月9日、5月10日、8月8日、11月10日，原告向被告分别出具上海市服务业统一发票，内容均为租费（三个月），金额均为6,300元。2012年，被告租金变更为每月2,520元，清洁费每月50元。被告自2012年10月1日起拒付租金和清洁费。 2012年11月2日、11月13日、12月24日，原告分别向被告发送催款通知书，内容为：你冯XX拖欠的2012年10月1日至12月31日的摊位费人民币7,710元。望你收到通知书一日内来交纳，否则作为自动放弃摊位处理，并收取一定的滞纳金。谢谢配合。2012年12月25日，原告对被告承租的摊位停水停电，之后被告无法在该摊位继续经营。2013年1月8日，原告再次发出通知，内容为：因冯XX同志与XX菜市场停止各项协议，限三日（8日、9日、10日）内把所有物品撤出门面，如未执行，菜场将按规定采取措施，特此通知。2013年4月23日，原告再次通过挂号信向被告发出通知，内容为：因冯XX同志与XX菜市场停止各项协议，并没有在规定时限内（2013年1月8日至10日）把所有物品撤出门面，为不影响菜市场正常工作（天气渐热面粉已经有异味飘出），经商讨后决定，再给予7天时间（2013年4月24日至4月30日）处理门面里（切面设备、冰箱、面粉等）物品。逾期再不处理，菜市场将会强制执行，一切损失菜市场概不负责及不承担任何责任。现被告仍未将门面中的物品搬离，但原告愿意放弃2013年4月30日至被告实际搬离之日止的使用费。 以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有会议纪要、房屋租赁合同、发票、通知等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点之一系原、被告之间是否存在房屋租赁合同。虽然原、被告之间未就系争摊位签订书面的租赁合同，被告入住该菜场时系由上海市XX区副食品公司安排入场，但是2011年6月原告与上海市XX区副食品公司就XX路菜市场签订房屋租赁合同，获得XX路菜市场的经营使用权。且有证据证明被告2011年2月之后缴纳的租金也是向原告缴纳。故本院认为原、被告之间存在房屋租赁合同。 本案的争议焦点之二为原、被告之间的租赁合同关系何时终止？鉴于双方之间未签订书面租赁合同，双方之间为不定期租赁合同。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在被告未支付租金后分三次向被告发送催款通知，告知被告若未按时交费，视为放弃摊位，系为行使其解除权。本院认为双方的租赁关系已于2012年12月31日终止。 本案争议焦点之三为被告是否应当向原告支付租金及房屋使用费以及支付至何时。既然原、被告之间在2012年12月31日前存在房屋租赁合同关系，被告向原告租赁系争摊位，就应当向原告支付相应租金及清洁费。关于被告认为原告曾口头承诺被告独家经营切面生意，由于原告违反承诺引进第二家经营切面生意，故不同意支付租金的主张，被告并未提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。关于租金和清洁费的标准，被告予以认可，本院予以确认。2012年12月31日之后，被告虽然已经未在系争摊位经营，但是其物品仍然放置在系争摊位中，被告仍然占有系争摊位，故仍然应当按照租金标准向原告支付房屋使用费及清洁费。原告自愿放弃2013年5月1日至被告实际搬离之日止的房屋使用费及清洁费，系其自行处理其权利，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下： 一、确认原告上海XX农贸市场经营管理有限公司与被告冯XX就上海市XX区XX路菜市场第X号摊位建立的租赁合同关系于2012年12月31日终止； 二、被告冯XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XX农贸市场经营管理有限公司支付拖欠租金7,710元； 三、被告冯XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XX农贸市场经营管理有限公司支付2013年1月1日至2013年4月30日摊位使用费10,280元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计165元，由被告冯XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 程丽娜 二〇一三年十月二十一日 书 记 员 毛 成 |
