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（2013）沪二中民二(民)终字第1561号 上诉人(原审被告)上海井上源食品有限公司。 法定代表人杨某某。 委托代理人郑某某。 被上诉人(原审原告)上海青浦练塘集体资产经营公司。 法定代表人蒋某某。 委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。 上诉人上海井上源食品有限公司(以下简称“井上源公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第1961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人井上源公司的委托代理人郑某某，被上诉人上海青浦练塘集体资产经营公司(以下简称“练塘公司”)的委托代理人徐纯晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2007年1月8日，双方当事人签订《租赁合同》一份，约定：练塘公司(甲方)将位于上海市青浦区朱枫公路XXX号B车间1-4楼的厂房(以下简称“系争房屋”)出租给井上源公司(乙方)用于生产经营，建筑面积计5920平方米，租赁期限为8年(自2007年4月1日起至2015年3月31日)，租赁价格为从2007年4月1日起至2010年3月31日，每年租金为人民币(以下币种均为人民币)26万元，从2010年4月1日起至2015年3月31日，每年租金为273,000元；付款方式为每年分二次付款，第一次付款从合同生效之日付50%，第二次付款从承租日起满六个月后付款50%(日期：2007年10月)，以此类推；延期付款最迟不得超过30天，否则视乙方失约，甲方有权单方面提出失约责任；租赁期间，乙方使用的水、电费由乙方承担。合同另对运作原则、租赁物的保养，合同变更、终止、解除等条款作了约定。合同履行中，因井上源公司未能按约支付2012年10月1日起至2013年3月31日的租赁费，练塘公司于2012年12月14日向井上源公司发出催款通知书，要求井上源公司在10天内支付所拖欠的租赁费，如再逾期支付，练塘公司将终止租赁合同，并追究违约责任。 现练塘公司以井上源公司至今未支付租赁费为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2007年1月8日签订的《租赁合同》；2、井上源公司立即腾退系争房屋；3、井上源公司向练塘公司支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止的房屋租赁费计273,000元；4、井上源公司结清至厂房腾退之日止的水电费。 原审法院审理后认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。练塘公司与井上源公司之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反法律禁止性的规定，应确认为合法有效，由此，双方均应按照合同的约定来履行义务。现井上源公司未能按照约定的期限支付租赁费，已违反了合同的约定，且井上源公司在收到练塘公司的催款通知书后，又未能及时支付所拖欠的费用。自井上源公司收到练塘公司的催款通知函至练塘公司诉讼时，已间隔5个多月时间，井上源公司拖欠租赁费的行为已构成严重违约，故对练塘公司提出的解除《租赁合同》的诉讼请求应予以支持；对练塘公司主张的租赁费请求，因租赁合同已终止，故租赁费应计算至合同解除之日，对租赁费的金额，法院依法予以调整。 原审法院据此作出如下判决：一、上海青浦练塘集体资产经营公司与上海井上源食品有限公司于2007年1月8日签订的《租赁合同》自2013年5月31日起予以解除；二、上海井上源食品有限公司应于判决生效后十日内腾退位于上海市青浦区朱枫公路XXX号B车间1-4楼的厂房；三、上海井上源食品有限公司应于判决生效后十日内向上海青浦练塘集体资产经营公司支付自2012年10月1日起至2013年5月31日止的租赁费182,000元，2013年6月1日起的租赁费按合同约定的年租金为273,000元的标准，计算至上海井上源食品有限公司实际腾退之日止，该部分款项由上海井上源食品有限公司于实际腾退之日时付清；四、至上海井上源食品有限公司实际腾退之日止租赁厂房内产生的水电费由上海井上源食品有限公司承担，该款上海井上源食品有限公司于实际腾退之日时付清。 原审判决后，上诉人井上源公司不服，向本院提起上诉称：1、双方当事人在签订租赁合同时，练塘公司并不具备出租人资格，属于非法出租；此后，练塘公司指定井上源公司与上海鑫兰商务信息咨询有限公司(以下简称“鑫兰公司”)订立新的房屋租赁合同，但鑫兰公司自始至终不具备出租人资格，也属于非法出租。2、井上源公司已足额支付2007年4月1日至2012年9月30日期间的租金1,462,500元。3、根据上海市房地产登记信息显示，练塘公司所有的朱枫公路XXX号XXX幢房屋(即井上源公司营业执照载明的公司住所地)建筑面积为5,469.3平方米，而租赁合同中载明系争房屋的建筑面积为5,920平方米，故练塘公司及鑫兰公司多计算建筑面积450.7平方米(第四层未经合法审批手续，系违法建筑)，多收租金111,342.72元，属不当得利，依法应返还井上源公司。4、井上源公司系招商引资而落户练塘镇，并投入大量资金进行房屋改造和新增设备，故练塘公司书面同意免收其半年房屋租金13万元，但练塘公司未履行该义务，显属过错。5、井上源公司保留追究练塘公司环境污染相关责任的权利。综上，请求：1、撤销原审判决；2、改判不予解除双方当事人于2007年1月8日签订的《租赁合同》；3、改判练塘公司返还井上源公司截至2012年9月30日多收的房屋租金111,342.72元；4、改判练塘公司履行免除井上源公司半年租金13万元的义务；5、改判井上源公司按照《租赁合同》约定支付租金。审理中，井上源公司表示不再追究练塘公司2009年12月18日前非法出租的相关责任。 被上诉人练塘公司辩称：1、朱枫公路XXX号原属上海鑫宝金银饰品厂所有，2001年该厂被练塘公司托管，2007年1月8日练塘公司与井上源公司签订本案系争《租赁合同》，2008年3月经上海市青浦区练塘镇人民政府(以下简称“练塘镇政府”)研究决定，由鑫兰公司与井上源公司签订租赁合同，但未就系争《租赁合同》的效力作出认定，练塘公司于2009年12月18日取得房屋产权，故仍继续按系争《租赁合同》履行，且2010年1月之后的租金均由练塘公司收取。《租赁合同》关于合同解除约定明确，练塘公司发出催款通知书后，井上源公司仍未支付租金，属于根本违约，故练塘公司有权要求解除合同。2、租赁合同载明系争房屋总面积为5,920平方米(第四层系练塘公司加盖，未办理产证)，并不存在井上源公司所称的面积差。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审审理中，井上源公司提供下列证据：1、上海市房地产登记信息，2、鑫兰公司与井上源公司签订的《租赁合同》，3、支票存根、收据、发票，4、2007年10月15日井上源公司与练塘公司签订的《补充协议书》，以进一步证实其主张。练塘公司对上述证据的真实性予以认可，但表示并不属于新证据，且免收半年租金是有前提条件的，即井上源公司投资建办污水处理设备，但井上源公司并未建办，故免收租金的条件不能成就。针对练塘公司的意见，井上源公司补充提供：1、案外人上海正杨装饰工程咨询有限公司出具的《井上源公司生产车间装修工程结算书》、6万元收据及照片，证明井上源公司于2008年1月新建简易污水处理设备(冷水塔和水池)；2、井上源公司与案外人上海永绿商贸有限公司签订的《协议书》、支票及收据，证明因练塘公司提供的可用电量不足，井上源公司为污水处理进行了电缆进户工程。练塘公司表示对上述证据的真实性不清楚，但井上源公司提及的“简易污水处理设备”的工作原理，应为水循环处理设备，且《补充协议书》载明污水处理设备投资在50万元以上，而井上源公司的水循环处理设备仅6万元。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2007年10月15日，练塘公司(甲方)与井上源公司(乙方)签订《补充协议书》，就乙方投资建办的环保预处理设备产权归属事宜达成以下条款：“……二、由于乙方投资建办食品项目，甲方所属地域是黄浦江上游水源保护处，因此环境保护比较严格，在项目办理过程中环保部门提出，项目污水处理要求上预处理设备，该设备投资在50万元以上，现已由乙方承诺进行投资建办，因该项目在落户洽谈过程中未涉及，另外乙方已经投入大量的房屋改造及新增设备约500万元人民币，故乙方多次提出请求甲方在租金上给予一定的照顾，现经甲方研究决定同意乙方的请求，给予乙方免收半年的租金即13万元。……”。 本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议书》均是当事人真实意思表示，未违反法律规定，应认定有效，各方当事人均应恪守。关于租赁面积的争议，《租赁合同》载明建筑面积为5,920平方米，井上源公司自签约之后即实际占用系争房屋至今，并支付租金至2012年9月，在履约过程中井上源公司并未就实际使用面积提出过异议。井上源公司在诉讼发生之后再以产证面积与实际使用面积的差异提出异议，显然与诚信原则相悖，本院对此不予认同。关于井上源公司主张练塘公司应免收其半年租金的意见，根据双方签订的《补充协议书》内容，练塘公司同意给予井上源公司免除半年租金是基于井上源公司承诺投资建办污水预处理设备以及考虑到井上源公司已投入大量财力，现井上源公司并无充分证据证明其已按约投资建办了污水预处理设备，其主张练塘公司应按约免除其半年租金的条件并未完全成就，故对井上源公司的该项上诉理由，本院不予支持。井上源公司自2012年10月起欠付租金已构成违约，在收到练塘公司催款通知书后，仍未能及时支付拖欠的租金，故练塘公司有权解除租赁合同。原审法院依据查明的事实，作出井上源公司应支付练塘公司自2012年10月1日起至2013年5月31日止的租赁费182,000元及2013年6月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费(按合同约定的年租金273,000元标准)的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5,395元，由上诉人上海井上源食品有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 俞 璐 代理审判员 徐 江 二○一三年十月二十二日 书 记 员 何 倩 |
