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（2013）沪二中民二(民)终字第1468号 上诉人(原审原告)上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司。 法定代表人廖某某。 委托代理人胡跃慈，北京市君泽君(深圳)律师事务所律师。 委托代理人刘捷，北京市君泽君(深圳)律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)上海恩欧生物医药科技有限公司。 法定代表人韩某某。 委托代理人刘仍安，上海豪珈律师事务所律师。 委托代理人王宇欣，上海豪珈律师事务所律师。 上诉人上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司(以下简称“廖创兴公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人廖创兴公司的委托代理人胡跃慈、被上诉人上海恩欧生物医药科技有限公司(以下简称“恩欧公司”)的委托代理人刘仍安、王宇欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，2011年7月18日，廖创兴公司(甲方)与恩欧公司(乙方)就系争的本市黄浦区南京西路XXX号创兴金融中心3305室租赁面积为155平方米房屋签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，租赁期3年，自2011年7月18日起至2014年7月17日止，装修期为2011年7月18日至2011年8月17日，该期间内乙方无须支付租金；如合同由于乙方原因提前终止，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金；租金为每天每平方米租赁面积人民币(以下币种均为人民币)10元，每月租金为47,145.83元，管理费为每月每平方米31.5元，乙方向甲方租赁机动车停车位一个，月租金1,850元，物业管理费每月150元；乙方须于每个历月的第一日或之前向甲方预先缴付当月的租金、管理费、机动车停车位租金(如有)；乙方应支付甲方租金保证金141,437.49元(相当于该房屋三个月租金)、管理费保证金14,647.50元(相当于三个月管理费)、机动车停车位租金保证金4,000元(相当于二个月的机动车停车位租金)和公用事业费押金1,550元；合同第12－7条中约定，倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项超过七日，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息0.3%的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用；如乙方逾期超过45天，甲方有权解除本合同并收回该房屋，不予退还租金保证金及管理费保证金，并可向乙方追索其所拖欠的款项(包括但不限于逾期违约金及其他费用)以及相当于叁个月租金的预期收益损失；乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)，或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；合同12－12条约定，乙方须在租赁结束或提前结束前至少三十日之前，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与原状一致交还甲方，有关恢复与原状一致的工程由甲方负责，涉及的一切费用由乙方支付，乙方返还该房屋时，甲、乙双方应对该房屋进行验收，并就该房屋的返还情况签署一份交接表格；合同第12－17条约定了甲方可以提前解除合同的情形，如乙方未能按照本合同约定，在必须支付租金、管理费、机动车停车位租金、其他费用的日期后的30天内支付该等费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)；合同第12－18条约定，若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的(包括擅自撤离该房屋)，或若甲方因第12－17条所述情形而终止本合同，则甲方有权立即没收本合同项下的保证金，乙方另须向甲方支付其实际使用该房屋期间，根据本合同应付而未付的一切款项，并补偿甲方因此而遭致的一切损失(包括但不限于律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金)。 合同签订后，廖创兴公司向恩欧公司交付了涉案房屋。恩欧公司向廖创兴公司支付了合同约定的租金保证金141,437.49元、管理费保证金14,647.50元和机动车停车位租金保证金4,000元。另恩欧公司在廖创兴公司处存放公用事业费押金1,550元。自2011年9月1日起，办公楼物业管理费调整为38元/㎡/月，恩欧公司向廖创兴公司补交了管理费保证金3,022.50元。 2012年11月28日，恩欧公司向廖创兴公司发出《解除＜上海市房屋租赁合同＞的函》，称“现我公司因经营困难，故通知你公司解除上述租赁合同，发函之次日视为你公司收到本函，租赁合同即解除。请你公司于收函之次日前来上址租赁房屋内办理返还房屋的交接手续，逾期不来办理，视为我公司已经履行了向你公司返还房屋之义务”。同时，恩欧公司搬离了涉案房屋。同年12月4日，廖创兴公司回函恩欧公司，提醒恩欧公司如擅自提前终止合同的后果，如恩欧公司坚持违反合同条款，要求恩欧公司支付212,253.32元和复原费用。同月17日，恩欧公司回函廖创兴公司，对廖创兴公司函中提出的不退还各项保证金及支付补偿款项的请求表示不予接受。 廖创兴公司原审中称其于2013年1月15日左右向原审法院提起诉讼，请求：1、判令解除廖创兴公司、恩欧公司之间的《上海市房屋租赁合同》；2、判令恩欧公司将其承租的系争房屋立即恢复原状并返还廖创兴公司；3、判令恩欧公司支付廖创兴公司自2012年12月1日至合同解除之日的租金(租金按每月47,145.83元计)以及该租金的滞纳金，当月租金均自当月1日起算、均按日息0.3%计、均算至实际付清日止；4、判令恩欧公司支付廖创兴公司自2012年12月1日至合同解除之日的管理费(管理费按每月5,890元计)以及该管理费的滞纳金，当月管理费均自当月1日起算、均按日息0.3%计、均算至实际付清日止；5、判令恩欧公司支付廖创兴公司2012年12月1日起至合同解除之日的机动车停车位租金和机动车停车位管理费(机动车停车位租金按每月1,850元计、机动车停车位管理费按每月150元计)以及该租金和管理费的滞纳金，当月租金和管理费均自当月1日起算、均按日息0.3%计、均算至实际付清日止；6、判令恩欧公司支付廖创兴公司自2012年12月1日至恩欧公司实际返还房屋之日期间的电费636.25元以及该电费的滞纳金，自2012年12月1日起算、按日息0.3%计、算至实际付清日止；7、判令恩欧公司已付的合同项下保证金(包括租金保证金141,437.49元、管理费保证金17,670元、机动车停车位租金保证金4,000元、车位IC卡押金100元、公用事业费保证金1,550元，共计164,757.49元归廖创兴公司所有；8、判令恩欧公司支付廖创兴公司相当于3个月租金的预期收益损失141,437.49元；9、判令恩欧公司支付廖创兴公司自2011年7月18日至2011年8月17日的装修期间的租金47,145.83元；10、判令恩欧公司支付廖创兴公司自合同解除后起至恩欧公司实际返还廖创兴公司房屋之日止的房屋使用费，按每天每平方米租赁面积20元计，即按每天3,100元计；11、判令恩欧公司支付廖创兴公司因处理本案而支付的律师费21,375元。恩欧公司于2013年3月5日收到廖创兴公司的起诉状副本。本案曾进行诉前调解，双方确认2013年3月13日为房屋交接日。本案于同月29日立案。 原审另查明，廖创兴公司于2013年1月8日支付了律师服务费21,375元。原审诉讼中，恩欧公司认为合同约定的滞纳金计算方式过高，如适用则请求法院调整。 原审法院经审理后认为，合同的双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同履行中，恩欧公司因经营不佳提出解除合同的要求，该要求应当得到廖创兴公司的同意，合同是否解除的权利在于守约方，故恩欧公司主张合同应于2012年11月30日解除的观点，缺乏法律依据，法院不予认同。由于恩欧公司在提出解除合同要求后未再支付租金等费用超过约定的期限，廖创兴公司行使合同解除权符合合同的约定，根据本案的案情，廖创兴公司提出之日即2013年1月15日可视为双方租赁合同解除之日。廖创兴公司要求恩欧公司支付至合同解除日的所欠租金、物业管理费、机动车停车位租金、机动车停车位管理费、欠费的逾期支付滞纳金、违约金、律师费以及合同项下各项保证金归廖创兴公司所有的诉讼请求，均符合合同约定，法院均予以支持。公用事业费押金根据合同不属于保证金一列，故廖创兴公司要求将该押金以及车位IC卡押金归廖创兴公司所有与约定不符，该押金在合同解除后应当一并结算。关于房屋恢复原状的争议，根据合同约定，有关房屋恢复与原状一致的工程是由廖创兴公司负责的，所涉费用则由恩欧公司承担。事实上，恩欧公司之前在提出解除合同时已经要求与廖创兴公司联系房屋交接事宜，因此，在廖创兴公司行使合同解除权后，廖创兴公司理应就房屋恢复原状事宜与恩欧公司联系，并进行恢复的施工工作，现廖创兴公司未进行房屋的恢复施工工作，而要求恩欧公司将房屋恢复原状，显然与合同约定不符，廖创兴公司此项诉讼请求，法院不予支持。关于滞纳金的计算方式，恩欧公司申请调整，法院认为合同约定的日息0.3%确实过高，依法调整为按照银行同期贷款利率的四倍计。关于电费之争议，鉴于恩欧公司已于2012年11月底前搬离涉案房屋，廖创兴公司再要求恩欧公司承担之后产生的电费，缺乏事实依据，廖创兴公司该项请求不能获得支持。关于房屋使用费之争议，合同解除后直至2013年3月13日，期间房屋未办理交接手续的责任在于廖创兴公司，故廖创兴公司主张该期间的房屋使用费，亦不能获得法院支持。 原审法院据此作出判决：一、上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司与上海恩欧生物医药科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年1月15日解除；二、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司自2012年12月1日起至2013年1月15日止的租金人民币70,718.75元；三、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司前述第二项欠租的逾期支付滞纳金，其中本金人民币47,145.83元自2012年12月1日起算、本金人民币23,572.92元自2013年1月1日起算，均算至实际付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计；四、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司自2012年12月1日起至2013年1月15日止的物业管理费人民币8,835元；五、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司前述第四项欠费的逾期支付滞纳金，其中本金人民币5,890元自2012年12月1日起算、本金人民币2,945元自2013年1月1日起算，均算至实际付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计；六、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司自2012年12月1日起至2013年1月15日止的机动车停车位租金及物业管理费人民币3,000元；七、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司前述第六项欠费的逾期支付滞纳金，其中本金人民币2,000元自2012年12月1日起算、本金人民币1,000元自2013年1月1日起算，均算至实际付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计；八、现在上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司处的由上海恩欧生物医药科技有限公司先前支付的租金保证金、管理费保证金和机动车停车位租金保证金共计人民币163,107.49元归上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司所有；九、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司预期收益损失人民币141,437.49元；十、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司2011年7月18日至2011年8月17日期间的租金人民币47,145.83元；十一、上海恩欧生物医药科技有限公司应于判决生效后十日内支付上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司聘请律师的费用人民币21,375元；十二、上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司的其余诉讼请求，均不予支持；十三、上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司应于判决生效后十日内返还上海恩欧生物医药科技有限公司公用事业费押金人民币1,550元和IC卡押金人民币100元。 原审判决后，上诉人廖创兴公司不服，向本院提起上诉称：其实际于2013年2月19日向原审法院递交诉状，双方所签租赁合同解除时间应为原审法院立案日2013年3月29日，有关房屋租金、物业管理费、车位租金均应计算到2013年3月29日；退一步而言，即使将2013年1月15日认定为租赁合同解除日，恩欧公司也应当按照合同约定按双倍租金标准支付自该日起至2013年3月13日(房屋交接日)的房屋使用费；2012年12月1日到2013年3月13日之间的电费636.25元(未提供相关依据，是廖创兴公司自行分摊的电费)及该电费的滞纳金亦应由恩欧公司承担；系争房屋设有门禁密码，在交接房屋之前，恩欧公司并未告知廖创兴公司该密码，之后在2013年3月13日因双方协商一致，廖创兴公司安排物业公司用其他方法解除该门禁密码。故要求撤销原审判决第一至七项以及第十二项，作如上改判。 被上诉人恩欧公司答辩称：双方签订的租赁合同实际解除时间应为恩欧公司发函的日期即2012年11月28日，恩欧公司已经搬离并在函中要求对方来交接房屋，但廖创兴公司拒不配合，之后产生的损失系廖创兴公司自行扩大之损失，应由后者承担；有关电费，因恩欧公司已经搬走，并非其产生；因廖创兴公司一直不配合，致有关门禁密码无法告知；根据双方合同约定，保证金本身就是发生违约情况时弥补廖创兴公司损失的担保，原判支持租金等诉请并判决保证金不予归还有误。故要求驳回上诉，维持原判。 二审另查明：双方签订的《上海市房屋租赁合同》就保证金一项约定，廖创兴公司有权在恩欧公司违反合同项下应遵守义务之时，抵扣该房屋保证金，以补偿廖创兴公司因恩欧公司上述行为所蒙受的一切损失、损害(包括但不限于对恩欧公司的租金或预期租金的损失、房屋损害的损失、提起索赔、诉讼及附带费用及支出，包括律师费)。该合同另约定，如恩欧公司逾期支付租金等款项超过45天，廖创兴公司有权解除本合同并收回该房屋。 本院认为，在租赁合同履行期间，恩欧公司以自身经营困难为由要求解约，不再支付租金并自行搬离的行为属违约，应承担相应的法律责任。鉴于双方租赁合同事实上已经解除，本案之重点在于廖创兴公司与恩欧公司交接系争房屋前产生的租金、使用费等费用的承担问题。对此，本院认为，在恩欧公司提出解约的情况下，廖创兴公司应依据合同以及法律法规，及时合理地保护自身权益。因恩欧公司已发函明确告知廖创兴公司不再继续履约、要求交接房屋并拒绝支付2012年12月1日之后的租金等款项，且租赁合同亦明确，如恩欧公司逾期支付租金等款项超过一定天数，廖创兴公司有权解除合同并收回该房屋，而据廖创兴公司二审陈述，其是在2013年2月19日向原审法院递交诉状，经协商一致于同年3月13日交接房屋，结合本案案情，本院认为，就交接房屋之前租金及使用费的损失，恩欧公司应承担大部分的责任，而廖创兴公司因未能依合同及法律及时止损也应承担一部分的责任。 值得注意的是，在恩欧公司先前支付廖创兴公司的各项保证金(金额近4个月租金)按合同约定归廖创兴公司所有，且支付预期收益损失(金额为3个月租金)的情况下，考虑合同明确保证金的性质为对廖创兴公司因恩欧公司违约遭受的损失(包括但不限于对恩欧公司的租金或预期租金的损失等)进行的补偿，本院认为，廖创兴公司在房屋交接之前所受租金、使用费以及物业管理费、车位租金等损失已经足以被弥补。关于廖创兴公司主张的2012年12月1日到2013年3月13日之间的电费636.25元以及滞纳金，廖创兴公司并未就此提供充分证据，本院难以支持。考虑到双方的租赁合同事实上已经解除，有关偿付金额并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人上海黄浦廖创兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 徐 江 代理审判员 俞 璐 二○一三年十月二十二日 书 记 员 宋 睿 |
