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（2013）沪二中民二(民)终字第1543号 上诉人(原审被告、反诉原告)陈某。 委托代理人王铮，上海市德尚律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)上海上宁实业有限公司。 法定代表人施某某。 委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。 上诉人陈某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉陈某之委托代理人王铮，被上诉人上海上宁实业有限公司(以下简称“上宁公司”)之委托代理人周懿懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：上海市杨浦区平凉路XXX号XXX-XXX层商铺产权人系案外人上海元亚实业有限公司(以下简称“元亚公司”)。上宁公司原企业名称为上海笃铁实业有限公司，2011年10月19日经核准变更登记为上海上宁实业有限公司(为便于表述，以下涉及“上海笃铁实业有限公司”名称的，均表述为“上宁公司”)。 2009年7月6日，元亚公司与上宁公司签订《租赁合同》，约定元亚公司将上海市杨浦区平凉路XXX号XXX-XXX层商铺租赁给上宁公司，租金标准为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.30元，租赁期为12年，自2009年7月16日至2022年6月15日止，租赁期内上宁公司享有转租权。 2010年7月15日，上宁公司与陈某签订《租赁合同》，约定上宁公司将系争的上海市杨浦区平凉路XXX号XXX楼全部房屋转租给上宁公司，建筑面积1829平方米，租赁期自2010年7月25日至2022年6月15日止，免租装修期为六个月；房屋日租金起始标准为1.18元每平方米每日，起始年租金为787,700元，自第六年起，租金每年在上一年基础上递增3%，每期租金到期前15日支付下期租金，每六个月为一期；陈某于合同签订之日支付上宁公司租赁保证金130,000元，租赁期满，陈某付清租金及其他费用并将承租房屋交回上宁公司后，上宁公司于三日内将该租赁保证金无息退还陈某；如陈某逾期支付租金，则每逾期一日须支付上宁公司应付而未付金额的万分之五作为滞纳金；上宁公司未遵守法律法规、未合法经营、未按时交纳租金及费用导致房屋所有权人与上宁公司解除相关租赁合同，进而导致陈某不能依本合同之约定使用该房屋的，上宁公司应按提前收回天数的租金的一倍向陈某支付违约金。 合同签订后，陈某于2010年7月15日支付租赁保证金130,000元及六个月租金共计523,850元。2010年9月12日，上宁公司与陈某签订《房屋交接书》，确认上宁公司于该日正式将系争房屋交付陈某。陈某在系争房屋内与妻子吴某某共同经营上海雅联宾馆有限公司(以下简称“雅联宾馆”)及亚联电信网络有限公司上海第三分公司(以下简称“亚联公司”)，该两家公司的租金及水电费由陈某一并支付上宁公司，但发票的开具无固定方式及固定期限。 2011年11月，元亚公司诉至法院，请求判令解除元亚公司与上宁公司签订的租赁合同及补充协议，并要求上宁公司支付欠付的房屋租金、违约金及合同解除后的房屋使用费，案号为(2012)杨民四(民)初字第5号。法院审理后判决双方签订的租赁合同于2011年11月28日解除；上宁公司于判决生效之日起十日内按照月租金182,618.05元标准支付元亚公司2011年10月6日至2011年11月28日的租金；上宁公司于判决生效之日起十日内按照月租金182,618.05元标准支付元亚公司2011年11月29日至判决生效之日止的房屋使用费。上宁公司不服上诉，请求撤销原审判决，依法改判，案号为(2012)沪二中民二(民)终字第889号。 2012年1月11日，陈某向上宁公司交付申请书一份，言明由于上宁公司与元亚公司有合同纠纷，且元亚公司通知陈某停止支付任何费用给上宁公司，故陈某正式向上宁公司提出中止支付租金。2012年2月15日，陈某通过银行转账方式向上宁公司支付88,504元。2012年3月13日，上宁公司开具两张付款单位为雅联宾馆的2012年1月的水电费发票，金额分别为5,763元及17,099元，其中金额为5,763元的水电费实际使用者系亚联公司。2012年4月27日，上宁公司开具付款单位为雅联宾馆的2011年12月12日至2012年1月11日的租金发票一张，金额为49,642元。 2012年5月15日，二审法院就元亚公司与上宁公司之间的房屋租赁合同纠纷上诉案件作出判决,维持一审判决并增判元亚公司返还上宁公司房屋押金547,854.15元。判决生效后，元亚公司申请执行，案号为(2012)杨执字第2466号。在该案执行中，法院于2012年7月18日向陈某送达协助执行通知书，要求陈某将应支付给上宁公司的款项直接付至法院账户。2012年11月9日，陈某向法院交纳代管款68,000元。2012年11月13日，元亚公司出具收条，言明收到陈某代上宁公司支付的房租12,000元。 现上宁公司以陈某欠付租金等为由，起诉至法院，请求判令陈某支付2011年12月12日至2012年5月15日期间的房屋租金339,552元及逾期付款违约金76,738元。原审中，上宁公司确认陈某租金支付到2012年1月11日，同意陈某向法院支付的68,000元、向元亚公司支付的12,000元及租赁保证金130,000元、合计210,000元一并抵扣2012年1月12日至2012年5月15日期间欠付的房屋租金，故变更诉请为请求判令陈某支付上宁公司2012年1月12日至2012年5月15日期间欠付的租金57,619元，并支付逾期付款违约金29,932元。 原审中，陈某认为上宁公司的诉讼请求无法律及合同依据，故提起反诉，请求判令上宁公司支付陈某违约金65,641.67元并返还2011年11月29日起已收陈某款项与陈某实际应承担的使用费差额75,158.34元。此后陈某增加诉请，即请求判令陈某与上宁公司签订的《租赁合同》于2011年11月28日解除，并将返还使用费差额之诉请中返还金额变更为72,253.14元。 原审中，陈某自认已与元亚公司签订租赁合同，租赁期自2012年5月24日至2022年6月22日止,租金为每月55,641元。 原审法院审理后认为，本案的争议焦点有以下六项： 一、陈某是否已经支付2012年1月12日至2012年2月11日的房屋使用费。上宁公司认为陈某仅支付租金到2012年1月11日，陈某于2012年2月15日汇付的88,504元支付的是2011年12月12日至2012年1月11日的租金及2012年1月的水电费，上宁公司收款后开具了当月的雅联宾馆租金发票及2012年1月的水电费发票。陈某认为88,504元支付的是2012年1月12日至2012年2月11日的租金及2012年1月的水电费，2011年12月12日至2012年1月11日的租金另行支付完毕，但仅提供了88,504元的银行汇款凭证及2011年12月12日至2012年1月11日雅联宾馆的租金发票证明己方观点，未能进一步提供证据，故对陈某之主张难以采信。 二、租赁合同解除日期。上宁公司与元亚公司的租赁合同经一审法院判决于2011年11月28日解除，二审法院于2012年5月15日判决维持原判，即确认了上宁公司与元亚公司的租赁合同于2011年11月28日解除。该合同解除，上宁公司自该日起不具有转租权，故上宁公司与陈某签订的租赁合同亦于该日解除。 三、陈某应当按照何标准支付房屋使用费。合同解除后，陈某继续使用系争房屋的，应当支付房屋使用费，出租人要求承租人按照租金标准支付房屋使用费的，并无不当，应当支持。 四、陈某是否应当承担逾期支付房屋使用费的违约责任。上宁公司与元亚公司的租赁合同纠纷案件经一审判决，该合同于2011年11月28日解除。陈某在该案上诉审理期间，即2012年1月11日因上宁公司与陈某签订的合同能否继续履行存在不确定性，为避免己方损失提出中止支付租金，具有合理性，且不违反法律规定。上宁公司要求按照合同约定的逾期支付租金的违约条款确定陈某逾期支付房屋使用费的违约金，无法律依据及合同依据，且有悖民法之公平原则。故对于上宁公司要求陈某就逾期支付房屋使用费承担违约责任之主张，难以支持。 五、上宁公司是否应当就合同解除向陈某支付违约金。按照合同第九条第3项的约定，上宁公司未按时交纳租金及费用导致房屋所有权人与其解除租赁合同，进而导致陈某不能依合同约定使用该房屋的，上宁公司应当向陈某支付违约金。上宁公司虽因未按时向产权人元亚公司支付租金导致合同解除，但陈某在上宁公司与元亚公司的合同解除后，仍然继续使用系争房屋，上宁公司承担违约责任的条件并未成就，故对陈某要求上宁公司支付违约金之主张，难以支持。 六、陈某关于2011年11月29日起已支付的钱款与实际应承担房屋使用费差额的计算方式是否适当。陈某认为其已多付上宁公司房屋使用费6,510.82元，但未提供相应证据予以证明，难以采信。陈某认为转租合同解除后，上宁公司没有合法理由再赚取租赁合同与转租合同间的利润，陈某承担的房屋使用费应当剔除上宁公司所获利润。但相关证据证明上宁公司与元亚公司约定的租金标准高于上宁公司与陈某约定的租金标准，陈某将平凉路XXX号XXX-XXX层商铺的转租合同混同，以己方确定的方式推算上宁公司所获转租收益，并以此为标准要求上宁公司返还差额，无法律依据及合同依据，不予支持。 综上，上宁公司与陈某签订的《租赁合同》于2011年11月28日解除。上宁公司与元亚公司的租赁合同于2011年11月28日解除后，仍需支付房屋使用费至2012年5月15日，而陈某在此期间占有使用系争房屋，应当支付相应的房屋使用费。至于计算标准，上宁公司要求按照合同约定的日租金标准计算，并无不当，应予支持。2012年1月11日之前的租金及房屋使用费，陈某均已支付完毕，上宁公司同意陈某已交付法院、元亚公司的款项及房屋租赁保证金共计21万元一并抵扣陈某欠付的2012年1月12日至2012年5月15日期间的房屋使用费，与法不悖，予以准许。判决：一、上海上宁实业有限公司与陈某就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX层商铺签订的《租赁合同》于2011年11月28日解除；二、陈某应于判决生效之日起十日内支付上海上宁实业有限公司2012年1月12日至2012年5月15日的房屋使用费57,619元；三、上海上宁实业有限公司要求陈某支付违约金29,932元的诉讼请求，不予支持；四、陈某要求上海上宁实业有限公司支付违约金65,641.67元的诉讼请求，不予支持；五、陈某要求上海上宁实业有限公司返还房屋使用费差额72,253.14元的诉讼请求，不予支持。 原审法院判决后，陈某不服，向本院提起上诉称：1、其已支付2012年1月12日至2012年5月15日的房屋使用费，原审判决其重复支付上述费用不当；2、因元亚公司与上宁公司的租赁合同解除，导致涉案转租合同解除，上宁公司存在严重违约行为，应支付己方违约金；3、己方支付上宁公司的费用已超出房屋使用费的金额，上宁公司理应退还。综上，请求撤销原审判决主文第二、四、五项，改判驳回上宁公司的相关诉讼请求并支持己方的相关反诉请求。 被上诉人上宁公司则请求维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审中双方当事人的争议焦点为：1、陈某是否应当支付上宁公司2012年1月12日至5月15日的房屋使用费；2、上宁公司是否应当支付陈某违约金；3、涉案转租合同解除后，上宁公司是否仍有权按照转租合同的标准收取房屋使用费。 本院认为，本案系因转租合同解除引发的后果处理纠纷，对于当事人之间形成的争议焦点认定如下： 关于第一个争议焦点，双方对于截至2012年1月11日的租金及使用费支付情况均无异议，关于此后的费用，陈某认为其另支付了2012年1月12日至2012年2月11日的租金，对此上宁公司予以否认。现陈某仅提供了88,504元的银行汇款凭证证明其主张，但未能提供上宁公司收取的系上述时间段租金或使用费的收据或发票，相反上宁公司收到88,504元后，开具了2011年12月12日至2012年1月11日的租金发票及2012年1月的水电费发票，而陈某又未能提供其另行支付2011年12月12日至2012年1月11日租金的付款凭证，原审法院据此认定陈某未支付2012年1月12日至2012年2月11日的使用费，本院认同。 关于第二个争议焦点，涉案转租合同约定，上宁公司向陈某支付违约金的条件有两项，一是上宁公司未按时交纳租金导致房屋所有权人与其解除租赁合同，二是前者导致陈某不能依约使用租赁房屋。根据陈某自述，元亚公司与上宁公司的租赁合同解除后，陈某仍继续使用租赁房屋，并与元亚公司建立了租赁关系，故陈某主张上宁公司向其支付违约金，理由难以成立。 关于第三个争议焦点，租赁合同解除后，出租人可以参照合同标准向承租人主张房屋使用费。就本案而言，一方面，元亚公司与上宁公司约定的租金标准高于上宁公司与陈某约定的租金标准，故仅就陈某使用的第3层部位而言，上宁公司并不存在转租收益；另一方面，即便上宁公司承租元亚公司1-3层房屋的租金为综合价，其分层转租后第3层的租金价格可能低于第1、2层的租金价格，但在次承租人陈某应当支付使用费且出租人元亚公司不直接向其主张的前提下，使用费差价可以归属承租人上宁公司，上宁公司对陈某并不构成不当得利。故对陈某的该项主张，本院不予采纳。 综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。陈某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件本诉受理费减半收取994元，由上海上宁实业有限公司承担347元，陈某承担647元；一审案件反诉受理费减半收取1,529元，由陈某承担；二审案件受理费4,210元，由陈某承担。 本判决系终审判决。 审 判 长 韩 峰 代理审判员 刘建颖 代理审判员 姚 跃 二○一三年十月二十二日 书 记 员 何 倩 |
