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（2013）沪二中民二(民)终字第1743号 上诉人(原审原告、反诉被告)陈乙。 上诉人(原审原告、反诉被告)任某某，男，1941年10月出生，汉族，住上海市仁德路XXX弄XXX号XXX室。 上列两上诉人共同委托代理人黄顺宝，上海市天目律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托代理人傅佳俊，上海市天目律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)陈甲。 委托代理人周惠影，上海悦祥律师事务所律师。 委托代理人刘清洪，上海华尊律师事务所律师。 上诉人陈乙、任某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人任某某及其委托代理人黄顺宝(并作为上诉人陈乙的委托代理人)，被上诉人陈甲及其委托代理人周惠影、刘清洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：陈乙与任某某系夫妻。上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)原承租户名为陈乙。2002年4月20日，陈乙、任某某与陈甲签订《购房协议》一份，约定：“一、陈乙在汶水东路XXX弄XXX号XXX室拥有住房一套，建筑面积76.6平方米，该房使用权系陈乙所有。现自愿将该房使用权转卖给陈甲。协议价壹拾柒万元整。二、部队房改由陈乙负责，所需资金由陈甲支付。若因不可抗力因素而无法房改，则卖方退还房款壹拾柒万元整，陈甲及时退还住房。三、该房使用权转让后，水、电、电话、煤气等设施自动转让，今后所需费用由陈甲支付。四、不尽事宜双方协商解决。”合同签订后，陈甲依约支付了转让款人民币(以下币种均为人民币)17万元及煤气表款800元，陈乙、任某某亦依约将系争房屋及《租用公房凭证》交付给了陈甲。但双方未办理承租户名变更手续。嗣后，系争房屋的房租、水费、电费、煤气费等均由陈甲支付。 2006年3月，系争房屋进行房改。同月2日，中国人民解放军91287部队凉城房管所(以下简称凉城房管所)出具《售房单位审核意见》,称：根据国家和军队房改的有关政策规定，并征得该住房原调配单位海军第四工程建筑处上海办事处同意，任某某符合购房资格条件，同意其购买系争房屋。同日，《职工家庭购买公有住房协议书》载明，系争房屋承租人为陈乙，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，所购房屋确定为陈乙个人所有。在该份协议书上陈乙、任某某的印章均为其本人所有，“陈乙”的签名由陈甲代签。同日，陈甲得到上海市虹口区凉城第三小学(以下简称凉城三小)向凉城房管所出具的《购买公有住房人员职级、职称证明》及中国人民解放军91287部队政治部、海军第四工程建筑处上海办事处向凉城房管所出具的《购买军产住房人员连续军(工)龄证明》、《购买公有住房人员职级、职称证明》、任某某的中国人民解放军军官退休证及专业技术资格证、陈乙的中级专业技术职务资格证书、教师资格证、干部退休证等相关材料。2006年3月28日，陈甲代陈乙(作为乙方)与凉城房管所(作为甲方)签订《军队现有住房出售协议书》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方；房价按每平方米建筑面积房改成本价1,295元，和《军队现有住房出售管理办法》规定的各项折扣，该住房所处地段、层次、朝向等调节系数及装修、设备标准等调价金额计算，该住房应交房价款为26,499元；乙方采取一次性付清全部房款的方式购买系争房屋，甲方同意按照《军队现有住房出售管理办法》规定减收应缴房价款的20%，即5,300元，乙方按房改成本价购买系争房屋，应按照《关于做好现有住房出售工作有关问题的通知》规定交纳购房款的2%作为个人公共维修基金，即530元，乙方实际应缴房价款为21,729元。合同签订后，陈甲支付了房价款及个人公共维修基金21,729元、售房办证费100元、代收办证费70元。嗣后，系争房屋权利人登记在陈乙名下。因陈甲要求陈乙、任某某将系争房屋过户至其名下，陈乙、任某某不同意，双方协商未果，陈乙、任某某起诉至法院。 原审法院另查明：凉城房管所曾向凉城三小、海军第四工程建筑处上海办事处发出《军队现有住房出售调查表》，但均未有回复。2009年7月海军第四工程建筑处作出《关于任某某同志申请参加军队住房房改的答复》。2011年9月5日，任某某被列入海军首批参加上海江湾老干部安置建房房款收缴人员名单。2011年9月28日、29日，中国人民解放军91857部队上海办事处、政治处均出具《证明》称，系争房屋系其分配给任某某、陈乙居住的公寓房，该单位从未同意任某某参加房改购房。12月14日，任某某、陈乙向海军第四工程建筑处上海办事处出具《关于出售住房的请示》，海军第四工程建筑处上海办事处答复称，系争房屋前期房改就未经同意，且按照军队住房政策，此房不符合对外出售的条件，故不同意对外出售。2012年4月19日，中国人民解放军91857部队向凉城三小发出《配偶住房情况调查表》，凉城三小在该表上注明陈乙无住房。 原审法院再查明：2010年8月、2012年5月，任某某工资单上住房补贴余额分别为208,224.14元、271,607.57元。 2012年7月16日，陈乙、任某某诉至原审法院，要求判令陈乙、任某某与陈甲于2002年4月20日签订的《购房协议》无效，要求陈甲将系争房屋腾退后归还陈乙、任某某，并要求判令陈乙、任某某返还陈甲购房款17万元。陈甲遂提起反诉，要求判令陈乙、任某某继续履行《购房协议》，将系争房屋过户到陈甲名下。 原审审理中，2012年9月25日，凉城房管所出具《证明》称，系争房屋属售后公房，如需上市交易，由本人提出申请，经售后单位审核批准后方可交易。陈甲向原审法院表示，其自愿补偿陈乙、任某某45万元。 原审法院认为：公民的合法权益受法律保护。虽然陈乙、任某某与陈甲于2002年4月20日签订的《购房协议》系双方就系争房屋使用权的转让达成的协议，违反了相关规定，但就双方交易的整个过程来看，一、系争房屋的使用权转让除租赁户名没有变更外，房屋已经由陈乙、任某某交付陈甲，陈甲的房价款及煤气表款已经支付给了陈乙、任某某，且系争房屋交付后租金及水费、电费、煤气费亦由陈甲负担，陈乙、任某某不再参与支付；二、在系争房屋的房改过程中，虽然《军队现有住房出售协议书》不是陈乙签字，但是根据现有的证据可以看出，陈乙、任某某对系争房屋参加房改不仅是知晓的，而且亦是积极配合的，《职工家庭购买公有住房协议书》上的印章系陈乙、任某某的，系争房屋买为产权房所需相关材料的取得亦应是陈乙、任某某提供或者授权的；三、在系争房屋买为产权房的过程中，陈甲亦是按照双方的约定支付了相关的费用。综上，陈乙、任某某与陈甲签订的《购房协议》并未违反法律强制性规定，且可以实际履行，故不应认作无效。鉴于目前系争房屋已登记在陈乙名下，故陈乙、任某某应配合陈甲办理产权过户手续，所产生的税费及其他相关费用由陈乙、任某某及陈甲按规定各自承担。现陈甲自愿补偿陈乙、任某某45万元，与法不悖，可以照准。 原审法院审理后作出判决：一、陈乙、任某某继续履行与陈甲于2002年4月20日签订的《购房协议》；二、自本判决生效之日起10个工作日内，陈乙、任某某配合陈甲办理上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，所产生的税费等相关费用由陈乙、任某某及陈甲按规定各自承担；三、准许陈乙、任某某配合陈甲办理完成产权过户手续之日，陈甲支付原告陈乙、任某某45万元；四、陈乙、任某某起诉要求确认其与陈甲于2002年4月20日签订的《购房协议》无效的诉讼请求，不予支持；五、陈乙、任某某起诉要求陈甲将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退后归还陈乙、任某某的诉讼请求，不予支持；六、陈乙、任某某起诉要求判令陈乙、任某某返还陈甲购房款17万元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,740元，反诉受理费80元，减半收取40元，均由陈乙、任某某负担。 陈乙、任某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋是海军上海基地第四工程建筑处于1990年10月分配给陈乙、任某某使用，系争房屋属于军产。2011年任某某被海军上海基地列入首批参加上海江湾老干部安置建房人员，根据部队相关规定，系争房屋应腾退归还部队。2002年4月20日，陈乙、任某某与陈甲签订了一份《购房协议》，约定陈乙、任某某拥有系争房屋的使用权，陈乙、任某某以17万元的价格将系争房屋出售给陈甲。签约后陈甲支付了17万元，陈乙、任某某亦将系争房屋交付给陈甲。但是陈乙、任某某认为，当事人双方签订的协议因违反军事法规禁止性规定和部队房管部门的规定而无效。《中国人民解放军房地产管理条例》第五条规定：“依法保护、合理使用军队房地产是全军所有单位和人员的义务，禁止任何单位和个人丢弃、损坏或者擅自处置军队房地产。”中国人民解放军海军凉城房管所颁发的系争房屋《租用房屋凭证》明确注明：“承租户不得私自分租、转让、交换房屋。”另外，系争房屋房改后，凉城房管所根据军队房改相关政策规定，以《军队现有住房出售调查表》的形式征询陈乙的工作单位凉城三小、任某某的工作单位海军第四工程建筑处对系争房屋是否同意参加房改的意见，两单位均未盖章同意。2011年9月28、29日中国人民解放军91857部队上海办事处和政治处出具的两份《证明》表明部队从未同意系争房屋参加房改，不同意对外出售。系争房屋如需上市交易必须同时满足四个条件：实行准入制度、部队在同等条件下享有优先购买权、补交土地使用权出让金或收益、部队审核批准。系争房屋不符合上市交易条件，当事人双方签订的协议是无效的。综上，原审判决与国家和部队的相关规定相悖，请求二审法院依法改判，支持陈乙、任某某在原审中的全部诉讼请求，驳回陈甲的反诉请求。 被上诉人陈甲辩称，双方签订《购房协议》约定的标的是房改后的产权房，当时17万元的价格是符合同类地段产权房的市场价格。系争房屋于2006年经房改后已变更为产权房，登记在陈乙名下，现已符合继续履行的条件。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。陈乙、任某某与陈甲签订的《购房协议》系双方真实意思表示，陈甲已按约支付陈乙、任某某17万元购房款，陈乙、任某某亦将房屋交付陈甲使用。虽然双方签约时系争房屋是部队产权房，陈乙、任某某仅享有使用权，但系争房屋于2006年经房改后已变为登记在陈乙名下的产权房，《购房协议》业已可以继续履行。陈甲要求继续履行《购房协议》，并自愿支付陈乙、任某某45万元，并无不当，应予支持。《购房协议》未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效。陈乙、任某某上诉以《购房协议》违反部队相关规定为由，要求确认协议无效，并要求陈甲将系争房屋腾退后归还，缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3,820元，由上诉人陈乙、任某某共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 虞恒龄 代理审判员 高 胤 二○一三年十月二十二日 书 记 员 范庆韵 |
