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（2013）沪二中民二(民)终字第1912号 上诉人(原审原告)戎某某。 被上诉人(原审被告)丁某某。 被上诉人(原审被告)徐某。 委托代理人丁某某。 被上诉人(原审被告)上海一居房地产经纪事务所。 投资人陶某。 委托代理人张某。 上诉人戎某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第2279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人戎某某，被上诉人丁某某暨被上诉人徐某的委托代理人，被上诉人上海一居房地产经纪事务所(以下简称一居事务所)的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市杨浦区包头路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系戎某某所有的产权房屋。2013年3月20日，戎某某(出售方、甲方)、徐某、丁某某(买受方、乙方)经一居事务所(居间方、丙方)居间介绍签订《房屋买卖居间协议》，约定：乙方经丙方居间介绍购买甲方的涉案房屋，建筑面积107.09平方米；甲方出售该房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)2,090,000元；《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功，甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。同日，戎某某与徐某、丁某某签订《房屋买卖协议》，约定：总房款为2,090,000元，首期房款为110,000元，乙方在甲乙双方签订该房屋买卖合同示范文本时支付，乙方于2013年5月10日前支付房款570,000元，甲方同意乙方以贷款形式支付房款1,390,000元，此部分房款在乙方产证出来后20日内由贷款银行直接放款给甲方；最后一笔房款不超过5月25日前支付，如违约由违约方支付每日600元违约金，关于房款570,000元，5月10日之前支付，每晚一日支付违约金100元。上述协议签订后，徐某、丁某某支付戎某某定金25,000元。2013年3月20日，戎某某(甲方)与一居事务所(乙方)共同签署《佣金确认书》，该确认书载明：成交金额2,090,000元，佣金金额6,500元，支付日期为签订购房买卖合同或购房定金协议或相关房屋转让合同的当日；现经乙方推介客户完成上海物业的租/售业务，甲方承诺上述支付日期支付上述佣金予乙方；卖房净到手价2,083,500元整。一居事务所经理陶某在乙方签名栏签名。2013年3月21日，一居事务所开具房屋买卖居间服务费收据一张，载明交款单位为戎某某，金额为6,500元。2013年3月21日，戎某某与徐某、丁某某签订《上海市房地产买卖合同》，该合同总价约定为1,990,000元。双方一致确认该价格为合同价，实际成交价为2,090,000元。该合同签订后，徐某、丁某某于当日支付房款75,000元，于2013年5月18日支付房款570,000元，于2013年7月9日支付房款1,390,000元，于2013年7月13日支付尾款20,000元。房地产交易契税均由徐某、丁某某缴纳。 2013年7月，戎某某向原审法院提起诉讼称，其因有一起民事案件在法院执行，急需支付执行款，故欲出售其名下的涉案房屋。一居事务所中介人员张某得知消息后，主动打电话给戎某某，居间介绍徐某、丁某某购买涉案房屋。之后，戎某某与徐某、丁某某签订房屋买卖协议，约定以2,090,000元的价格出售涉案房屋。协议签订后，徐某与丁某某违反买卖协议第六条的约定，5月10日及5月25日两笔房款均逾期支付，导致戎某某经济损失。戎某某让前妻路家惠来沪处理卖房事宜，路家惠在天津的农家乐无法营业，产生损失17,000元，为路家惠支付在上海租房的租金3,000元，执行案件逾期付款支付逾期利息5,000元。此外，戎某某出售房屋时一再声明出售房屋到手价2,090,000元，不支付中介费。张某问明了戎某某能承受的最低房价为2,077,000元后，强行从房款中扣除6,500元作为服务费。因徐某、丁某某严重违约，一居事务所未尽居间职责，给戎某某造成重大损失，故诉至法院要求判令徐某、丁某某、一居事务所共同支付违约金27,800元，一居事务所赔偿戎某某损失6,500元。 原审审理中，徐某、丁某某辩称，其购房时明确告诉戎某某其也是将原有住房出售才能购买系争房屋，因交易尚未完毕，故有可能会逾期付款，戎某某称如果来不及可以再协商，其才签了协议。后其出售的房屋的买方逾期支付房款，其借了钱才凑足570,000元，故此款的付款时间逾期八天。后因房地产交易中心流程变化，其缴税延迟，导致银行放款也相应延迟，整个过程徐某、丁某某均与戎某某进行了沟通。延期付款非徐某、丁某某故意导致，且戎某某在交易过程中从未提出异议，故不同意戎某某的诉讼请求。 原审审理中，一居事务所辩称，2013年3月20日的买卖协议签订后，徐某、丁某某明确提出过付款时间比较紧张，银行不一定来得及放款，这也是徐某、丁某某、一居事务所无法控制的事情。后因“国五条”出台，原本当场可以办理的手续被交易中心通知要等候15天才能办理，等交易手续完成，银行又表示6月底无钱可贷，故直到7月9日才放款。居间协议约定佣金为房款的1%，经协商一居事务所同意戎某某支付6,500元，并且也开具了收据给戎某某，故不同意戎某某的诉讼请求。 原审法院另查明，(2012)杨民四(民)初字第3554号潘保青诉戎某某共有物分割纠纷一案，判决戎某某于判决生效之日起十日内支付潘保青房屋折价款1,571,971元，该案于2013年2月10日生效。生效后，潘保青向原审法院申请执行，案号为(2013)杨执字第879号。执行中，戎某某向潘保青支付了房屋折价款1,571,971元及迟延履行债务利息5,000元。 原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖协议对买受方的付款时限作了明确约定，徐某、丁某某理应依约付款，逾期付款则应当承担相应的违约责任。戎某某称因徐某、丁某某逾期付款，导致其前妻为处理卖房事宜来沪引起经济损失，并导致其向案外人潘保青额外支付利息5,000元。原审法院认为，徐某、丁某某逾期付款与戎某某前妻来沪无必然联系，依照戎某某与潘保青共有物分割纠纷案件的判决，戎某某应于判决生效之日即2013年2月10日起十日内支付潘保青折价款，而戎某某在2013年3月才签订《房屋买卖协议》，故对戎某某所述其经济损失系徐某、丁某某违约行为导致，难以采纳。徐某、丁某某提出违约金数额约定过高，请求法院予以减免，原审法院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等方面，酌情予以确定。居间协议对佣金支付时间及数额作了明确约定，一居事务所向戎某某收取佣金6,500元，戎某某支付佣金并签署了佣金确认书，符合居间协议的约定。现戎某某称一居事务所强行从房款中扣除6,500元，但未提供证据予以证明，难以采信。戎某某要求一居事务所赔偿经济损失，因无事实依据及合同依据，难以支持。 原审法院据此判决：一、徐某、丁某某应于判决生效之日起十日内支付戎某某违约金15,000元；二、对戎某某的其余诉讼请求不予支持。 原审法院判决后，戎某某不服，向本院提起上诉称：原审判决认定戎某某于2013年3月20日支付一居事务所的6,500元属佣金，明显与事实不符。因一居事务所知晓戎某某出售涉案房屋的底价为2,077,000元，而戎某某最终与徐某、丁某某之间的成交价为2,090,000元，故上述6,500元其实是一居事务所收取的房款差价，属于不当得利，理应退回。徐某、丁某某未能按照协议约定支付购房款，其中延期支付570,000元房款的时间为8天，以贷款形式支付的房款1,390,000元延期支付天数为45天，徐某、丁某某理应按照协议约定支付违约金。原审法院所作判决明显不公，戎某某据此请求撤销原审法院判决，依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。 被上诉人徐某、丁某某答辩称，房屋买卖协议中约定的以贷款形式支付的房款的最后付款时间距离签订协议之时只有25日，明显短于房屋交易流程通常需要的时间。故双方在之后签订的房屋买卖合同中并未对后续房款的支付期限作出约定。戎某某主张的违约金数额过高。徐某、丁某某不同意戎某某的上诉请求，请求维持原判。 被上诉人一居事务所答辩称，戎某某支付佣金的事实由其签订的佣金确认书可证实，一居事务所低于约定的标准收取佣金是其权利，戎某某不应因此质疑该笔费用的性质。戎某某在交易时表示所有手续都按其前妻路家惠的意思办理，故实际交易都是按照路家惠的意思办理的。一居事务所不同意戎某某的上诉请求，请求维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案《佣金确认书》明确记载戎某某承诺在签订相关房屋转让合同当日支付一居事务所佣金6,500元，戎某某实际亦按照约定支付了该6,500元。一居事务所收取的该佣金低于涉案《房屋买卖居间协议》约定的总房款1%的佣金支付标准，并无不妥。戎某某在未能提供相反证据足以推翻其在佣金确认书中所作意思表示的情况下，以返还不当得利为由主张一居事务所赔偿该6,500元缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。徐某、丁某某未按买卖协议中约定的付款时限付款，应承担相应的违约责任。徐某、丁某某在原审中提出协议约定的违约金过高，要求法院调整。原审法院基于合同履行情况、戎某某的实际损失等方面，酌情确定由徐某、丁某某支付戎某某违约金15,000元于法有据，且尚属合理。综上，原审判决并无不当，可予维持。对戎某某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费658元，由上诉人戎某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢薇薇 代理审判员 余 艺 代理审判员 邬海蓉 二○一三年十月二十二日 书 记 员 仇祉杰 |
