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（2013）沪二中民二(民)终字第1922号 上诉人(原审被告、反诉原告)沈甲。 上诉人(原审被告、反诉原告)姜某某。 委托代理人沈甲。 上诉人(原审被告、反诉原告)沈乙。 委托代理人沈甲。 被上诉人(原审原告、反诉被告)何某某。 委托代理人沈桂华，上海申浩律师事务所律师。 上诉人沈甲、姜某某、沈乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，沈甲、姜某某、沈乙为上海市宝山区虎林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称601室房屋)的房地产权利人。2013年3月22日，沈甲、姜某某、沈乙作为甲方与乙方何某某、丙方上海蓝蓝房地产经纪事务所(以下简称蓝蓝事务所)签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方601室房屋，总房价款人民币(以下币种均为人民币)2,100,000元；如甲方在本协议上签字，乙方交付的意向金40,000元转为定金。当日，沈甲、姜某某、沈乙(甲方)与何某某(乙方)签订了《房地产买卖协议》，约定，甲乙双方于本协议签订之日后60日内前往丙方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满之日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期；乙方支付首期房款700,000元(含已付定金及尾款20,000元)；乙方支付第二期房价款400,000元，申请贷款(若有)：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后7日内向银行申请贷款；其他房价款1,000,000元，待双方办理产权过户手续时，由乙方支付给甲方；甲乙双方于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7个工作日内，赴交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；甲乙双方于出具乙方为权利人的房地产权证后对房屋进行验看、清点，由甲方交付给乙方，由乙方支付甲方尾款20,000元；交易税费全部由乙方承担；乙方同意甲方最晚交房时间为2013年9月30日，若甲方需要延时，双方协定为准，延长时间按租赁计算，每月租金为4,000元，不足一个月，按一个月计算。同日，何某某支付沈甲购房定金40,000元。5月25日，蓝蓝事务所发函给沈甲，主要内容为，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》的各项条件均已具备，买受方已经做好签约准备，通知贵方于5月28日17时至本公司签订《上海市房地产买卖合同》。5月28日17时，沈甲至蓝蓝事务所，何某某不在场，沈甲稍等后离开。当晚，何某某女友之母与蓝蓝事务所工作人员至沈甲家中协商签约事宜未果。后何某某提起诉讼，要求解除买卖协议，判令对方双倍返还定金80,000元，并赔偿房屋差价损失100,000元。沈甲、姜某某、沈乙则反诉要求解除房地产买卖协议，没收对方定金40,000元。 原审中，何某某提供： 1、手机通话记录。何某某表示，何某某女友之母在签约后多次联系沈甲签订《上海市房地产买卖合同》，沈甲以工作原因无法到场推托。沈甲等表示，沈甲等与何某某女友之母多次通话，对方表示没空到场。 2、上海宝原物业顾问有限公司出具的询价单，内容为，601室房屋目前市场价格为2,250,000元左右。沈甲等表示，对该询价单形式上的真实性无异议，但对内容真实性有异议。 沈甲、姜某某、沈乙提供： 1、姜某某、沈乙委托沈甲于5月28日签订《上海市房地产买卖合同》的授权委托书。何某某表示，对授权委托书的真实性不予认可，沈甲需有姜某某、沈乙的公证委托书才能签订《上海市房地产买卖合同》。 2、《房地产买卖居间协议》。《房地产买卖居间协议》，约定，乙方通过如下方式支付第二期房价款400,000元，□银行贷款□自筹资金□转按揭。沈甲等持有的《房地产买卖居间协议》中三个选项均未打钩。而何某某与蓝蓝事务所所持有的《房地产买卖居间协议》中在银行贷款前面的方框内打钩。签订协议时蓝蓝事务所、何某某从未说过400,000元需贷款支付，沈甲对该付款方式有异议。何某某表示，真实性无异议，但沈甲等对何某某需贷款支付400,000元是清楚的。 原审中，何某某申请雷鸿柱出庭作证。雷鸿柱的证言主要内容为，其为蓝蓝事务所工作人员，蓝蓝事务所在签订《房地产买卖居间协议》时告知过买卖双方400,000元的支付方式，因沈甲等持有的《房地产买卖居间协议》是第三联，在银行贷款前面的方框内的钩没有复写出来；签订《房地产买卖居间协议》时，沈甲称产权证丢失需补证，故约定在60日后签订《上海市房地产买卖合同》，5月13日，雷鸿柱查询到沈甲等已经补好产权证，即通知双方签订买卖合同，沈甲先称沈乙没有时间，后称其需出差，以各种理由推托；5月28日，沈甲一人于17时到达蓝蓝事务所，17时二十多分离开，何某某于18时到蓝蓝事务所。 原审法院认为，蓝蓝事务所通知何某某、沈甲等于5月28日17时签订《上海市房地产买卖合同》，沈甲按时至蓝蓝事务所，并携带了姜某某、沈乙的委托书，没有拒绝签订合同的表示。证人雷鸿柱称沈甲以需出差、沈乙无法到场等原因未按约签订合同，也没有反映出沈甲等有拒绝签订合同的表示。沈甲等持有的《房地产买卖居间协议》与何某某、蓝蓝事务所持有的《房地产买卖居间协议》关于第二期房款400,000元是否以贷款方式支付，约定并不一致。沈甲等对该条款有异议，双方对于该400,000元是否应该以贷款方式支付最终也未能协商一致，故《上海市房地产买卖合同》未能签订的责任不能归责于何某某与沈甲等任何一方。何某某、沈甲等主张对方违约的意见，对此不予采纳。何某某要求沈甲等双倍返还定金、赔偿房屋差价损失的请求，沈甲等要求没收定金的请求，对此均不予准许。何某某、沈甲等均同意解除《房地产买卖协议》，应予准许。协议解除后，沈甲等应将定金40,000元返还给何某某。据此，原审法院作出判决：一、解除何某某与沈甲、姜某某、沈乙就上海市宝山区虎林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》；二、沈甲、姜某某、沈乙于判决生效之日起十日内，返还何某某定金40,000元；三、何某某的其他诉讼请求，不予支持；四、沈甲、姜某某、沈乙的其他反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,950元及反诉案件受理费400元，由何某某负担1,500元，沈甲、姜某某、沈乙负担850元。 沈甲、姜某某、沈乙不服原判，向本院提起上诉称，《房地产买卖居间协议》签订后，何某某由于资金危机，无购买大房子的能力，在支付购房款期间多次出尔反尔，迟迟不签示范文本《上海市房地产买卖合同》，存在过错，已构成根本性违约，理应承担法律责任。原审法院确认双方对此均无责任是错误的。故上诉要求撤销原判，改判没收对方定金40,000元，诉讼费用由对方承担。 被上诉人何某某辩称，沈甲、姜某某、沈乙的所称并非事实。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，由于沈甲、姜某某、沈乙与何某某各自所持有的《房地产买卖协议》在第二期房款支付方式的内容上约定不尽相同，双方对此又始终未能通过磋商达成一致。原审法院据此确认双方对于《上海市房地产买卖合同》未能签订均不承担责任是正确的。鉴于当事人双方均同意解除《房地产买卖协议》，原审法院据此对本案所作的处理是适当的。沈甲、姜某某、沈乙上诉坚持主张对方已构成违约，要求没收对方定金的请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,200元，由上诉人沈甲、姜某某、沈乙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周刘金 代理审判员 虞恒龄 代理审判员 高 胤 二○一三年十月二十二日 书 记 员 戚佳娴 |
