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（2013）沪二中民二(民)终字第1937号 上诉人(原审被告)樊某某。 委托代理人蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。 委托代理人傅平，上海市新华律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海建玮物业管理有限公司。 法定代表人葛某某。 委托代理人马某某。 上诉人樊某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：(一)樊某某系上海市普陀区棕榈路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，上海建玮物业管理有限公司(以下简称建玮物业)系该房屋的物业服务公司。双方曾因物业管理发生过纠纷，建玮物业曾于2008年向原审法院提起(2008)普民三(民)初字第688号案件的诉讼，要求樊某某支付2000年7月至2008年2月的物业管理费。2008年4月16日，原审法院作出(2008)普民三(民)初字第688号民事判决书，就“建纬物业”与“建玮物业”的关系及“建玮物业”的合同主体资格问题，在该判决书中予以认定，并支持建玮物业的诉讼请求。樊某某不服判决，提起上诉。二审法院于2008年6月26日作出(2008)沪二中民二(民)终字第1038号民事判决书，维持原判。 (二)樊某某系所在小区本届业委会负责人。2011年11月5日，小区业委会即建德花园百合苑业主委员会向建玮物业发出通知，通知其与业委会签订的物业服务合同于2012年2月4日终止。2012年3月20日，业委会向小区业主公告，告知小区内“业主可自2012年2月5日起拒绝向建玮物业缴付物业管理等费用”。同时，樊某某以上述公告的要求及建玮物业管理不善为由停止支付物业管理费。 (三)2012年1月，该小区业委会聘请案外物业公司提供物业服务，但因招标过程中存在不符合《中华人民共和国招标投标法》规定的程序和条件的行为，经建玮物业提起诉讼，原审法院于2012年11月23日作出(2012)普民二(商)初字第173号民事判决书，判决该小区业委会与案外物业公司于2012年1月关于该小区物业管理中标无效。后二审法院于2012年2月26日作出维持原判的判决。 (四)目前小区尚未能有效聘请到其他物业公司，也没有成立小区业主自治管理物业的相关组织，仍由建玮物业向小区提供物业服务。 2013年5月，建玮物业提起诉讼，请求判令樊某某支付自2012年1月1日起至原审判决生效之月的物业管理服务费，按每月每平方米人民币0.50元计算(以下币种均为人民币)，并判令樊某某支付滞纳金28.80元。 原审法院经审理后认为：(一)关于建玮物业合同主体资格问题，已生效的(2008)普民三(民)初字第688号民事判决书和(2008)沪二中民二(民)终字第1038号民事判决书已充分阐述并予以认定，本案中不再累述，对建玮物业在本案中的合同主体资格予以认定。至于小区内围墙、栏杆等公共设施的修复、增补，因涉及到维修基金的使用，非建玮物业可以行使的权利。账目是否公开，可由业主委员会根据物业服务合同约定向建玮物业主张，樊某某以此拒绝支付物业服务费，理由不足。至于业委会与建玮物业解除合同问题，因程序问题，未能与其他物业公司建立有效的物业服务关系，小区业主也没有建立自主管理小区物业的组织，而建玮物业事实上仍在提供物业服务，本着公平、合理的原则，樊某某仍应向建玮物业支付物业服务费。至于滞纳金，樊某某拒绝支付物业服务费是基于业委会2012年3月20日的公告，在这种情况下要求樊某某支付滞纳金，显然不妥，对此不予支持。另，建玮物业要求樊某某支付物业服务费至判决生效之月止，因物业服务合同已到期，建玮物业提供物业服务的状况尚处于不确定状态，故将建玮公司诉请时间调整为2013年7月。 (二)需要向建玮物业指出的是，建玮物业作为目前提供物业的服务者，理当树立服务意识，在职责范围内尽可能地服务好每位被服务的业主，樊某某作为一名业主，也应当依法理性维权，而非拒付物业费，因为拒付物业费客观上会对物业公司的正常运作带来不利影响。建玮物业、樊某某之间因物业服务费问题已是第二次诉讼，对此，双方均应从自身寻找不足，加强沟通，为构建和谐小区作出贡献。 综上所述，原审法院判决如下：一、樊某某应于判决生效之日起十日内向上海建玮物业管理有限公司支付2012年1月1日起至2013年7月31日止的上海市普陀区棕榈路XXX弄XXX号XXX室房屋的物业服务费(以每月每平方米人民币0.50元计算，建筑面积为88.23平方米)；二、对上海建玮物业管理有限公司要求判令樊某某支付滞纳金人民币28.80元的诉讼请求不予支持。 原审判决后，樊某某不服，提起上诉称：物业服务合同于2012年2月4日终止，业委会对此予以公告，告知业主可自2012年2月5日起拒绝向建玮物业支付物业服务费，因此建玮物业无权追讨2012年2月4日之后物业服务费。另，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，合同的权利义务终止后，物业服务企业以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业管理费的，人民法院不予支持。据此，请求撤销原审判决主文第一项，改判己方承担2012年1月1日至2012年2月4日至的物业服务费。 被上诉人建玮物业认为原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 二审中，樊某某提供上海市普陀区建德花园百合苑业主大会与上海云中物业管理有限公司于2013年9月2日签订的《建德花园百合苑物业托管协议》复印件，建玮物业表示对此不知情。 本院认为，根据司法解释的规定，物业服务合同的权利义务终止后，原来物业服务企业应当负有一定的后合同义务，以保证物业服务的继续和顺畅衔接。小区业主大会应在物业服务合同终止时，通过合法有效的程序，做好物业服务企业的选聘工作，确保小区物业服务的有序开展，维护小区全体业主的利益。根据查明的事实，涉案小区业主大会未能通过合法有效的程序选聘新的物业服务企业，建玮物业仍根据原物业管理服务合同实际承担涉案小区的物业服务，其有权向被服务对象主张相应期间的物业服务费。上诉人樊某某对于相关规定的理解不够全面，其上诉理由本院不予支持。另，上诉人樊某某二审中提供相关协议复印件，落款日期为2013年9月2日，与本案诉讼并无直接关系，不影响原审判决结果。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人樊某某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人樊某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭 辰 代理审判员 王晓梅 代理审判员 范 一 二○一三年十月二十二日 书 记 员 戚佳娴 |
