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（2013）沪二中民二(民)终字第1943号 上诉人(原审被告)上海山林食品销售有限公司。 法定代表人徐某某。 委托代理人员广军，上海胜超律师事务所律师。 委托代理人祁仁，上海胜超律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)吴某某。 上诉人上海山林食品销售有限公司(以下简称山林公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2009年9月11日，吴某某与山林公司签订关于上海市芝川路XXX-XXX号三间门面房(以下简称系争房屋)的《房租租赁合同》，合同约定，租期为2009年10月1日至2011年9月30日止。租金第一年为每月人民币(以下币种均为人民币)9,200元，第二年租金为每月10,000元。合同第五条约定，合同期满后乙方(山林公司)续约，甲方保证乙方拥有店面的优先续签权，第三年房价视情况而定。第十三条约定，双方如遇违约，将赔偿对方当季房租的20%。第十四条约定，乙方不得以任何形式进行转租或变相转租。合同签订后，双方各自依约履行了义务。2010年11月2日，山林公司法定代表人出具书面字条给吴某某，内容为“尚欠吴某某人民币壹万元整押金，待第四季度房租付清后即付”。嗣后，山林公司因故拖欠吴某某的房租，并多次写下还款承诺。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但山林公司仍使用系争房屋，并补付租金至2011年12月底。期间吴某某多次向山林公司索要租金，但未果。2012年10月8日，吴某某收回系争房屋。 吴某某诉至法院，要求山林公司支付2012年1月至10月的房租计120,000元，支付违约金24,000元，赔偿房屋空关损失12,000元。 原审另查，1999年9月6日的《上海市普陀区商业网点用房租赁合同》第一条载明：根据区府有关商业网点使用的管理精神，甲方调配给乙方(上海市普陀区生产服务公司)所使用的商业网点性质为：永久性使用权，其产权归甲方(上海市普陀区商业网点管理办公室)所有。之后，上海市普陀区生产服务公司将芝川路XXX-XXX号房屋租给吴某某使用。并允许其转租。现吴某某和上海市普陀区生产服务公司的租期续签至2014年7月31日。 原审再查，(2011)普民三(民)初字第313号民事调解书载明：上海市芝川路XXX号、XXX号及芝川路XXX、XXX号房屋为吴某某、上海市普陀区长征镇五星村民委员会所有。2012年7月，法院作出(2012)普民四(民)监字第1号民事裁定书裁定对(2011)普民三(民)初字第213号提起再审。2012年11月23日，法院作出(2012)普民四(民)再初字第4号民事判决，判决撤销法院(2011)普民三(民)初字第313号民事调解书。上海市普陀区长征镇五星村民委员会对此提出上诉，2013年1月18日，(2012)沪二中民二(民)再字第9号作出“驳回上诉，维持原判”的判决。 原审审理中，山林公司表示，上海市普陀区长征镇五星村民委员会持芝川路房屋的产权证称山林公司租赁的房屋归其所有，山林公司遂将房屋转让他人做城隍庙小吃。由案外人和产权人发生租赁关系。吴某某表示，系争房屋一直是由山林公司经营，只是其更改了经营名称。吴某某上门要求山林公司搬离系争房屋时，山林公司还致电110报警，山林公司在自述时称其使用系争房屋。该情节有报警记录可证明。对此山林公司表示，其虽将系争房屋转让他人，但房屋内仍有山林公司的物品，山林公司报警符合常理。 庭审中，山林公司出示上海皓野实业有限公司2012年6月15日出具的“关于芝川路XXX、XXX号门面房的”书面情况，内容为：……根据你单位的实际现状耐心等待，一切待区有关部门有明确的协调结果后在进行租金费用的结算和产权的交接。证明其不付租金的理由。吴某某认为，产权变更不影响系争房屋的使用。在吴某某和上海市普陀区生产服务公司的租赁合同未被解除期间，山林公司使用系争房屋就应依照约定支付租金。 山林公司出示《授权证书》、《开店资格证书》及《店铺转让协议书》用以证明其已将系争房屋转让。吴某某称，经查上海市普陀区城隍庙小吃未经过工商登记注册，对店铺转让协议书的真实性不认可。租赁合同约定山林公司不可转租或变相形式的转租，山林公司的行为未得到吴某某的认可。两个证书与本案无关。 吴某某称，双方曾口头约定2012年租金为每月12,000元，山林公司否认，吴某某亦未提供证据加以证明。租赁合同约定，若有违约一方应支付当季房租的20%，山林公司欠付租金120,000元，故应支付24,000元。至于空关房屋的损失，是指吴某某收回房屋时与山林公司发生纠纷，接报警察要求吴某某空关房屋一个月，防止矛盾激化，对此吴某某应允。系争房屋被空关一个月后出租，因此山林公司应赔偿吴某某未出租房屋的损失，12,000元是参照与山林公司间的租金约定。山林公司称，吴某某强行要求山林公司交接房屋，砸坏了山林公司的物品，其不应再承担违约和赔偿责任。吴某某称山林公司支付的押金已抵作租金。对此山林公司无异议。 原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方在自愿协商的基础上签订，应为有效。有效的合同，签约方均应恪守履行。山林公司在租赁合同租期届满后，仍使用系争房屋并支付租金表明双方的租赁合同租期转为不定期的租赁，对不定期租赁合同吴某某可随时提出解除租赁合同。现吴某某将系争房屋收回，山林公司亦无异议，故双方的租赁合同已实际解除。租赁合同解除后，山林公司应支付吴某某收回房屋之前的租金。由于双方签订的租赁合同约定，山林公司无权转租或变相转租。因此山林公司将系争房屋转让的行为有违双方的约定，在吴某某不予认可的情况下，山林公司仍应支付系争房屋的租金。由此，对山林公司认为其已将系争房屋转让，其可不予支付租金的主张，于法无据，不予采纳。合同约定，吴某某称双方已口头约定，2012年的租金为每月12,000元，在其未提供证据证明的情况下，对其主张，不予采纳。故山林公司应支付吴某某2012年1月至10月8日的租金，按每月租金10,000元计。山林公司未依照合同约定按时支付租金，构成违约，应支付违约金。依照支付当季的租金的20%的约定，山林公司应支付吴某某违约金6,000元。至于房屋空关损失，对此吴某某未提供实际损失的证据加以证明，不予支持。据此，判决如下：上海山林食品销售有限公司应于判决生效之日起十日内按每月人民币10,000元计，支付吴某某2012年1月1日至10月8日止的租金；上海山林食品销售有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴某某违约金人民币6,000元；三、对吴某某的其余诉请，不予支持。 上诉人山林公司不服原审判决，向本院提起上诉称，山林公司支付租金至2011年12月底，2012年山林公司并未使用系争房屋，山林公司不应支付之后的租金。因案外人上海市普陀区长征镇五星村民委员会表示系争房屋归其所有，故山林公司腾退房屋。山林公司承租的是206－210号三间房屋，吴某某仅提供了XXX号房屋产权证，原审没有查明206、210号房屋产权状况。吴某某没有证据证明其拥有转租权。系争房屋现由上海城隍庙小吃经营使用，山林公司认为原审判决其支付租金并承担违约责任错误，请求撤销原审判决，驳回吴某某的原审诉请。 被上诉人吴某某辩称，上海市普陀区商业网点管理办公室为系争房屋权利人，其将房屋出租给上海市普陀区生产服务公司，上海市普陀区生产服务公司再将房屋出租给吴某某。上海市普陀区生产服务公司同意吴某某转租，山林公司并未将房屋交还吴某某，理应支付租金，请求驳回上诉，维持原判。 二审审理过程中，吴某某提供了其与上海市普陀区生产服务公司的房屋租赁合同，以证明其有权租赁使用系争房屋。吴某某提供了警署证明，以证明房屋的门牌号码的变动情况。山林公司认为不是新证据，不予认可。 本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。 本院认为，上海市普陀区商业网点管理办公室与上海市普陀区生产服务公司于1999年9月6日签订的《上海市普陀区商业网点用房租赁合同》约定，上海市普陀区生产服务公司租赁使用包括系争房屋在内的房屋。上海市普陀区生产服务公司将系争房屋出租给吴某某使用，并出具证明同意吴某某转租，故吴某某有权转租系争房屋，山林公司认为吴某某没有转租权，与事实不符，本院不予采纳。山林公司自2009年起租赁使用系争房屋，从未对房屋权利状况提出异议，其现在对206号、210号房屋产权状况提出异议并据此不付租金，依据不足，本院难以采信。山林公司与吴某某的租赁合同到期之后并未将房屋交还吴某某，理应承担相应的租金，山林公司上诉提出已经将系争房屋转让等，亦与吴某某无关。原审判决山林公司支付2012年1月1日至10月8日止的租金及违约金，并无不当，本院予以维持。山林公司拒付租金及违约金的上诉请求，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3,420元，由上诉人上海山林食品销售有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志煜 代理审判员 陈家旭 代理审判员 张 松 二○一三年十月二十二日 书 记 员 朱伟静 |
