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（2013）沪二中民二(民)终字第1944号 上诉人(原审被告、反诉原告)杨某。 上诉人(原审被告、反诉原告)袁某某。 被上诉人(原审原告、反诉被告)上海天宝房地产经纪事务所。 法定代表人张某某。 委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。 上诉人杨某、袁某某因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年1月15日，上海天宝房地产经纪事务所(以下简称天宝事务所，丙方，居间方)、袁某某(乙方，买受方)与案外人施甲(甲方，出卖方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，由乙方向甲方购买上海市宝山区水产路XXX弄XXX号XXX室(以下简称402室房屋)，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)248万元。协议第六条约定，《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%支付丙方佣金。甲方、乙方、丙方均在该居间协议落款处签名盖章，在落款处的下方，载明“在签署上述协议时，我方已认真查阅了协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。……我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。”甲方、乙方在该节内容下方落款处再次签名确认。同日，袁某某与施甲签订《房屋买卖合同》，对交易价格、房款支付方式、示范合同签订期限、交房及尾款等条款作出约定。同日，袁某某与天宝事务所签订《佣金确认书》，主要约定，佣金支付人为袁某某，交易方式为买卖，成交金额为248万元，佣金金额为49,600元，支付时间为签订买卖合同时；袁某某迟延支付，天宝事务所有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天5‰计算)。签订上述协议及合同当日，施甲收到袁某某定金5万元。2013年2月24日，杨某与案外人施甲、吴某某、施乙签订《上海市房地产买卖合同》，该合同显示经天宝事务所居间介绍。同日，天宝事务所出具收据确认收到杨某尾款现金1万元。2013年2月26日，杨某与袁某某协议离婚。2013年2月27日，杨某与施甲、吴某某、施乙签订《上海市房地产买卖合同》，该合同显示经上海佳歆房地产咨询有限公司(以下简称佳歆公司)居间介绍。关于上述两份《上海市房地产买卖合同》的签订情况，天宝事务所表示，2013年2月24日在天宝事务所的居间下签订《上海市房地产买卖合同》后，杨某提出为了贷款优惠，要求与袁某某办理离婚手续，并于2013年2月26日办理了离婚手续。之后杨某与天宝事务所协商后续事宜，天宝事务所告知杨某、袁某某基于二人已离婚，之前签订的合同不能办理过户，要重新签订合同。因为当时杨某、袁某某比较急迫，要求天宝事务所马上办理手续，而根据相关规定，网签合同撤销之后必须经24小时才能重新签订。实际上，2月24日签订的网签合同是2月27日撤销的，天宝事务所在征得双方同意之后，向隔壁佳歆公司借了密钥，重新签订了网签合同，这样就不需要经过24小时，因此2月27日的网签合同体现的是佳歆公司。杨某、袁某某则表示，2月27日撤销2月24日的网签合同并向佳歆公司借密钥重新签合同的事实属实，但并未征得杨某、袁某某的同意。 天宝事务所诉至法院，要求袁某某、杨某支付佣金49,600元及违约金(自2013年1月26日起至实际支付日止，按佣金的日千分之五计算)。 原审中，杨某提起反诉，要求天宝事务所返还杨某房款1万元。 袁某某提起反诉，称由于天宝事务所订立合同过程中隐瞒重大事实，致袁某某、杨某被迫离婚，离婚时购买402室房屋的70万债务全部由袁某某承担，天宝事务所对此负有不可推卸的责任，故反诉要求天宝事务所赔偿袁某某经济损失5万元。 原审审理中，各方一致确认如下事实：1、因袁某某名下已有房产，故在2013年2月24日由杨某出面签订《上海市房地产买卖合同》；2、杨某、袁某某未与佳歆公司签订居间协议，亦未支付佳歆公司佣金；3、杨某在2013年2月27日签订《上海市房地产买卖合同》后，已自行办理了后续的贷款、过户手续，402室房屋已于2013年4月9日核准登记至杨某名下；4、杨某尚有尾款1万元在天宝事务所处保管。 原审审理中，天宝事务所表示，愿意放弃本案中违约金的诉请。 原审法院认为，天宝事务所与袁某某签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。袁某某与卖家签订的《房屋买卖合同》对房屋的基本状况、房价、房款支付方式等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本形式，买卖合同已成立，天宝事务所促成该合同成立，依约有权要求袁某某支付佣金。另，根据2月24日杨某向卖家支付房款并以其名义签订《上海市房地产买卖合同》等事实来看，其以其行为已对袁某某之前的居间、交易行为进行了追认，结合购房当时是为了家庭共同生活所需，故天宝事务所诉请要求杨某、袁某某支付佣金，予以支持。杨某辩称其对居间行为不知情、袁某某辩称居间未成立等抗辩理由，均缺乏依据，不予采信。关于佣金金额，考虑到天宝事务所未向杨某提供贷款、过户等后续服务，对杨某、袁某某应付佣金金额酌情调整至3万元。关于尾款1万元，天宝事务所同意抵扣，确定由天宝事务所向杨某予以返还。关于袁某某反诉主张天宝事务所赔偿经济损失5万元，考虑到袁某某理应对相关房产政策有所了解，其该主张缺乏依据，不予支持。据此，判决如下：一、杨某、袁某某于判决生效之日起十日内支付上海天宝房地产经纪事务所佣金人民币3万元；二、上海天宝房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内返还杨某房款1万元；三、上海天宝房地产经纪事务所与杨某、袁某某的其余诉讼请求，不予支持。 上诉人杨某、袁某某不服原审判决，向本院提起上诉称，居间协议约定佣金为房价的1%，原审法院以具有欺诈嫌疑的佣金确认书为审判依据，有违事实。2013年1月25日签订居间协议、房屋买卖合同时，仅一个产权人到场且未出具公证委托书，杨某也未到场，且袁某某并未出具公证委托书，故天宝事务所居间过程中有瑕疵。袁某某与天宝事务所缔结的居间关系，杨某不知情，更不知道天宝事务所私自变更佣金金额，对佣金确认函的效力不予追认。天宝事务所未经买卖双方同意的情况下打印上海房地产交易示范合同，违法，且尚有佳歆公司主张居间费用的可能性。天宝事务所不具备经纪资格，主体不适格。袁某某未参与2013年2月27日的房产交易，对交易情况不知情，且产权人杨某与袁某某已经离婚，原审判决袁某某承担佣金不合法，请求撤销原审判决，依法改判。 被上诉人天宝事务所辩称，天宝公司为了交易方便向佳歆公司借了密钥，重新签订了网签合同，佳歆公司也出具情况说明，证明该节事实。天宝事务所促成交易，袁某某、杨某理应支付佣金，原审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。 本院认为，袁某某签订佣金确认书已经明确佣金金额为49,600元，袁某某上诉称“49,600元”为天宝事务所事后添加，天宝事务所予以否认，袁某某又未能就此提供充分证据予以证明，本院对袁某某的该节主张难以采纳。2013年1月25日袁某某作为买房人签订了房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书，袁某某、杨某在原审庭审中自认为了方便贷款，两人被迫离婚，由杨某作为买房人签订网签的《上海市房地产买卖合同》。虽然买房主体由原来的袁某某变更为杨某，但是结合此次买房过程、袁某某与杨某的离婚动因、以及袁某某签订佣金确认书等情况，本院认为天宝事务所促成了交易，袁某某、杨某理应支付佣金。佳歆公司出具情况说明书确认，其为双方重新打印网上合同出借密钥给天宝事务所，不会向交易双方主张佣金，相关居间报酬由天宝事务所收取，印证了天宝事务所关于网签合同出现佳歆公司的陈述，杨某、袁某某提出佳歆公司可能另行主张佣金之说，依据不充分，本院难以采纳。天宝事务所的营业执照表明经营范围包括房地产经纪，且实际已经促成本次交易，故杨某、袁某某上诉称天宝事务所没有资质无权收取佣金之说，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币550元，由上诉人杨某承担人民币275元，由袁某某承担人民币275元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志煜 代理审判员 陈家旭 代理审判员 张 松 二○一三年十月二十二日 书 记 员 朱伟静 |
