|
（2013）黄浦民四(民)初字第1162号 原告史某。 委托代理人阚某，上海市某法律服务所法律工作者。 被告某公司。 委托代理人阮某，公司员工。 委托代理人郭某，公司员工。 原告史某诉被告某公司（以下简称“某公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告史某及其委托代理人阚某、被告某公司的委托代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史某诉称，2013年5月，原告为购置房产，向被告下属某店询问房源，后经被告介绍，对本市某室房屋（以下简称系争房屋）有了初步购买意向，同月29日原告在被告提供的《居间协议》上签名并支付意向金人民币（以下币种均为人民币）1万元。后原告发现该房产有经济纠葛即该房屋设有银行、典当行抵押的情况及被告未向原告说明该房屋使用年限仅为50年。为此原告要求解除协议，被告却说产权人已在居间协议上签名，拒绝退还意向金。故原告诉至法院要求判令撤销原、被告间的居间合同；被告返还原告意向金1万元。 被告某公司辩称，不同意原告诉讼请求，根据居间协议，上家已经签字，意向金已经由上家收取转为定金，定金合同已经成立，如果原告要求返还，应该就买卖合同提出诉讼，被告应为上家，而非某公司。 经审理查明，原告史某经被告某公司推荐，双方就系争房屋于2013年5月29日签订《房地产买卖居间协议》，出售方为甲方、买受方为乙方、居间方为丙方。其中第一条约定，乙方于2013年5月29日向丙方支付意向金1万元；第二条，系争房屋（建筑面积164平方米）、房屋类型选项打勾为住宅、是否设立抵押选项打勾为否；第三条，交易价格为460万元；第四条，委托期限为丙方收到意向金后三个工作日，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金为总房款的2%。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金；第五条，如甲方签署本协议，则乙方交付的意向金同时转为定金；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已付定金不予退还。甲乙双方同意，若甲方或乙方因相对方违约而获得赔偿的，愿意将获得赔偿金之50%支付丙方，作为丙方提供居间服务的补偿等。作为居间协议附件一（房地产买卖协议），约定总房价460万元，2013年6月5日前签订买卖合同示范文本，原告首付款138万元（含定金），签订买卖合同示范文本后三日内办理银行贷款322万元申请手续，双方于2013年8月31日前办理过户及抵押登记（若有）。在该附件1.2.2中有：需甲方借款、甲方自还借款、无抵押、转按揭四项选项，其中1、3为空格，2为打×，4为√等。 同日，原告支付定金1万元，被告出具收款收据。是日下午16点23分，被告在黄浦区房地产交易中心查询了系争房屋房地抵押状况信息，该信息显示该房屋已被设定抵押，其中抵押权人一为中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，债务期限自2009年5月22日至2029年5月22日，债权数额为商业贷款172万元；抵押权人二为上海银融典当有限公司，债务期限自2013年1月21日至2013年7月20日，债权数额为50万元（余额抵押）。次日中午，因上家尚有200万元贷款未归还，被告业务员要求原告先支付房款200万元，余款122万元办理贷款，原告对此有疑虑，提出明天至被告处商谈。翌日上午，双方协商未果，原告提出被告未向原告告知或隐瞒该房屋存在抵押事实，要求退还意向金；被告提出签定意向书当天，业务员在交易中心拉了信息，因意向金已给上家，根据合同约定已转为定金。 审理中，被告出示了其与原告签订的《房地产买卖居间协议》及居间协议附件一《房地产买卖协议》，该协议上有出让方张某签名（补签），经比对被告所持有的居间协议附件一（房地产买卖协议）第六条其它约定中有“转按揭中担保费为甲方承担，张某”，而原告持有的文本第六条其它约定内容为空白；落款时间为2013年5月30日的定金收据。 另查，根据上海市房地产登记簿记载，系争房屋类型为公寓。原告称经其查阅房地产登记簿—土地状况信息，系争房屋土地使用期限为50年（自1998-8-12至2048-4-12止），非“住宅”土地使用期限的70年，被告在签订居间协议时故意隐瞒该事实。被告出示的其与上家（出让方）于2013年4月29日签订的《房地产出售居间协议》（一般委托），该协议记载系争房屋类型为住宅，抵押情况为空白。被告解释，原告知道系争房屋土地使用期限为50年，所以房屋价格比较便宜。 以上事实，有原告史某提供、出示的《房地产买卖居间协议》、付款凭证、上海市房地产登记簿（房屋状况及产权人信息）（房地产抵押状况信息）、双方谈话录音；被告某公司提供、出示《房地产出售居间协议》（一般委托）、《房地产买卖居间协议》、上海市房地产登记簿（房地产抵押状况信息）、定金收据。上述证据，经法庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议1、原告行使合同解除权是否符合法律规定及合同被确认解除后果的处理；2、被告有关定金返还主体的辩解的确认。 一、2013年4月29日被告与上家签订《房地产出售居间协议》（一般委托）及同年5月29日原、被告签订《房地产买卖居间协议》中，所确认房屋类型为住宅及无房地产抵押记录。可以证明原、被告签订居间协议时被告尚未向房地产登记部门查询系争房屋状况，据此，其也不可能向原告如实报告系争房屋真实信息。被告作为专业的中介企业，应当如实告知所推荐物业存在抵押状况及此对房屋买卖的影响、房屋类型决定土地使用期限等，有义务如实将该差异性予以特别告知，让买方知晓并自主作出选择。诉讼中，被告未能提供证据证明其在与原告签署该协议时，已履行特别提示义务。原告系基于对被告公司信誉和专业的信赖，在未能全面了解系争房屋的真实情况下形成重大误解，与被告签订居间协议和支付意向金。原告行使合同撤销权，符合法律规定，本院予以支持。 有撤销权的当事人行使撤销权后，使已经生效的意思表示归于无效。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告要求被告返还意向金1万元的诉请，本院予以支持。对被告提出根据居间协议，上家在协议上签字，意向金即转为定金的抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于被告提出房东已经签字，定金合同已经成立，如果原告要求返还，应该就买卖合同提出诉讼，被告应为房东，而非某房产的观点。该观点是基于双方居间协议有效为前提，现该协议已被人民法院确认撤销，故对被告辩称，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十四条、第五十八条、第四百二十五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、撤销原告史某与被告某公司于2013年5月29日签订的《房地产买卖居间协议》； 二、被告某公司应于本判决生效之日起十日内返还原告史某意向金人民币1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元（原告史某已预交），本案适用简易程序，减半收取，计人民币25元，由被告某公司负担（应于本判决生效之日起十日内给付原告史某）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 茅德成 二〇一三年十月二十二日 书 记 员 周 玲 |
