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（2013）徐民四(民)初字第2811号 原告上海XX物业顾问有限公司，住所地上海市XX区XX镇XX路X号X室。 法定代表人陆X，董事长。 委托代理人谢XX，上海XX物业顾问有限公司职员。 委托代理人姚XX，上海XX物业顾问有限公司职员。 被告钟XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄。 原告上海XX物业顾问有限公司诉被告钟XX居间合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢XX、姚XX，被告钟XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年1月29日，被告与案外人（出卖方）在原告撮合下就上海市XX区XX路X弄X号X室房屋（以下简称“系争房屋”）达成买卖意向，签订了《上海市房地产买卖合同》。根据《合同法》第四百二十六条的规定，原告促成合同成立的，被告应当按照约定支付原告佣金22,650元，但被告一直不予支付。故原告诉至本院，要求判令两被告支付原告佣金22，650元。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与案外人签订的房屋买卖合同及其补充协议中存在做高房价、非法套取贷款的条款，违反合同法，属于无效合同；原告拟定房屋买卖合同及补充条款，属于违法违规操作，并向被告隐瞒做高房价的后果，亦属违法；被告不存在违约行为，经原、被告及案外人三方协商一致后，三方同意延长被告与案外人约定的签订正式购房合同日期，但是之后当被告要求与案外人签订正式房屋买卖合同时，遭到案外人拒绝，导致双方的买卖合同未正式履行；被告未能履行其应有的居间义务，且由于房屋买卖合同未成交，不应存在中介费或者佣金。 经审理查明，2013年1月29日，在原告（丙方）的居间下，熊XX、李X（甲方）与被告（乙方）签订了房地产买卖居间协议，约定：房屋总价款为2,265,000元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）。意向转定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20,000元作为与甲方进行洽谈之用。若甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。委托期限：自丙方收到意向金后三个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的1%作为补偿金。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。居间义务：丙方应当依法积极履行以下居间义务。1、向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：乙方拟购买该房地产及购买条件；2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：甲方拟出售该房地产及出售条件；3、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；4、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项（详见《房屋买卖合同》第1条）；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。 随后，案外人熊XX、李X（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋。房地产转让价款为2,265,000元。签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后三十天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。付款方式：首期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）详见补充协议。第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期房价款详见补充协议。交易过户：甲、乙双方应于2013年3月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。税费负担：甲、乙各自承担。补充约定：所有付款方式，详见补充协议。后，出售方李英与买受方被告签订《补充协议》，内容为：本协议为上海XX物业顾问有限公司的编号为13044470的《房屋买卖合同》（以下简称：合同）以及编号为12052220的《房地产买卖居间协议》（以下简称：协议）之补充协议，若本补充协议与合同或协议有相冲突之处，以本协议为准。就系争房屋的买卖作出以下声明：1、该物业的实际成交价格为2,265,000元整。2、该物业的正式合同价格为2,450,000元整。3、差额185,000元直接在首付款中减去，即买受方支付出售方的首付款计550,000元整，但因出售方配合买受方办理贷款，故首付款收据体现之价格为735,000元整。4、买受方的贷款金额为1,700,000元。5、尾款金额为15,000元整。6、就出售方之前所签订的租赁合同，买受方须与承租方重新签订。 另查明，2013年1月28日，被告签署佣金确认书，确认系争房屋佣金金额为22,650元，支付时间为买卖合同成立时。另约定，甲方应按时向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天万分之五计算）。 后，被告与案外人熊XX、李X未签订《上海市房屋买卖合同》的示范文本，双方也未履行《房屋买卖合同》。 以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、补充协议、佣金确认书等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告在原告的居间下与案外人就系争房屋签订了房地产买卖合同，其理应向原告支付相应的居间服务费。关于被告认为被告与案外人签订的房屋买卖合同因做高房价，导致买卖合同无效的主张，本院认为无法律依据，不予认可。且合同是否成立与合同是否有效系不同法律概念，居间人只要促成双方买卖合同成立即可获取居间报酬。另外，根据本市房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，本院认为，原告收取被告全额佣金的前提是原告不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要向双方解释政策、协助办理贷款、交易过户等手续。鉴于原告尚未完成全部的居间工作，为体现公平公正的原则，本院酌情减少部分佣金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条之规定，判决如下： 被告钟XX于本判决生效之日起十日内向原告上海XX物业顾问有限公司支付佣金17,000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计183元，由原告上海XX物业顾问有限公司负担33元，被告钟XX负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 程丽娜 二〇一三年十月二十二日 书 记 员 毛 成 |
