|
（2013）沪一中民二(民)终字第2623号 上诉人（原审被告、反诉原告）戴xx。 委托代理人席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）王xx。 委托代理人康慧国。 上诉人戴xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三(民)初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行了审理，上诉人戴xx及其委托代理人席绪军、被上诉人王xx及其委托代理人康慧国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，涉案的xx室房屋的权利人为戴xx。 2012年9月20日，戴xx（甲方）、王xx（乙方）、案外人上海海辰房地产经纪有限公司第六分公司（丙方）签订《售房定金协议书》，约定甲方同意向乙方出售涉案房屋，总价为1,330,000元；甲、乙双方同意在本协议签订之日起90天内，乙方将上述房地产转让款分四次付给甲方等，该定金协议书第三条后手写添加部分有“2012(年)10月12日乙方支付首付款陆拾万元整”字样。 同日，王xx、戴xx签订《协议书》一份，约定涉案房屋成交价为1,330,000元，经双方协商同意将涉案房屋的产权价格约定为1,130,000元整，差价200,000元整王xx于签订房地产买卖合同当日支付。 2012年10月12日，戴xx（甲方）与王xx（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的涉案房屋，转让价款共计1,130,000元；甲方应于2012年12月31日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接；在2012年11月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；本合同签订后，乙方于2010（应为2012年）年10月1日前支付20,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2010年（应为2012年）10月12日前支付500,000元整，乙方于2010年（应为2012年）11月15日前支付590,000元，乙方于2013年（应为2012年）12月30日支付20,000元。 2013年1月，王xx诉至原审法院，请求判令：1、继续履行双方于2012年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、戴xx将涉案房屋的产权过户至王xx名下；3、戴xx将涉案房屋的水、电、煤过户至王xx名下；4、戴xx于产权过户至王xx名下后十五日内搬离涉案房屋；5、戴xx支付王xx违约金（以720,000元为基数，自起诉日起至房屋交易过户之日止的违约金，按每日3,600元的标准计算）。戴xx辩称，双方之间就涉案房屋签订的买卖合同合法有效，但因王xx被限购无法办理过户导致违约，故应依约向戴xx承担违约责任，无论合同继续履行还是解除，王xx均应当依据约定标准向戴xx承担逾期付款的违约金，并提起反诉，请求判令：1、确认王xx与戴xx之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年3月26日解除；2、王xx向戴xx支付违约金（以710,000元为本金，按每日0.5%计算，自2012年11月16日起暂计至2013年3月14日，实际计算至法院判决生效之日止）。王xx辩称，戴xx知晓王xx存在限购情况，双方经过协商后戴xx同意等待王xx具备条件后方办理过户，但之后戴xx又提出加价；王xx确实已经支付房款720,000元，收条记录有误，如果房款不足额支付，戴xx应早就提出主张并拒绝过户，故不同意戴xx的全部反诉诉请。 审理中，戴xx提供《补充协议（合同）》一份，内容为：甲方（买方、王xx）、乙方（卖方、戴xx）双方房屋买卖合同执行情况，由于政策限购原因，以致拖延，现双方协商一致，变通继续履行上次合约，但由于需要时间，甲方积极办理相关手续，乙方愿意时间等待，如事后还不能照现方案办理，双方自动解约或由法院仲裁等。该《补充协议（合同）》仅有王xx签字，戴xx并未落款。 王xx提供了戴xx出具的《定金收条》一张及《房款收条》两张，其中定金收条为20,000元，落款时间为2012年9月20日；一张收条为400,000元，落款时间为2012年9月12日；另一张收条为200,000元，落款时间为2012年10月12日。上述三张收条的款项总计为620,000元。 对于付款情况，王xx认为其总共向戴xx支付了房款720,000元，包括王xx支付的定金20,000元、以转账方式支付的597,000元、以现金方式支付的103,000元；戴xx则认为王xx总共向其支付了房款620,000元，包括王xx支付的定金20,000元、以转账方式支付的597,000元、以现金方式支付的3,000元。戴xx提供了银行交易凭证两份，均系王xx向戴xx的转账，一份转账金额为500,000元，时间为2012年10月12日；另一份转账金额为97,000元，时间也是2012年10月12日。 庭审中，王xx申请证人潘凤华出庭作证，潘凤华表述：王xx、戴xx是手牵手来找中介交易的，不是由其介绍的，也仅答应支付其1,500元中介费；2012年10月13日，其帮助双方将交易材料送进交易中心要求过户，但由于王xx自身原因存在限购情况，故无法完成交易；后王xx将限购情况告知了戴xx并与其协商，戴xx也同意不再进行交易；之后，王xx表示戴xx还不出房款，故双方又在其协调下进行协商，王xx要求继续履行合同，等王xx一段时间再交易，戴xx口头同意了，但是戴xx不同意在王xx草拟的《补充协议（合同）》中签字。之后戴xx又不同意继续履行合同了。 原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，对于王xx已向戴xx支付的房款，王xx认为应为720,000元；戴xx则认为应为620,000元。结合双方提供的收条、银行转账凭证等证据来看，戴xx主张的620,000元能够与上述证据相印证；而王xx就其主张的其以现金方式向戴xx支付的额外的100,000元，并未提供足够的证据予以佐证，就已经支付的房款部分而言，戴xx提供的证据证明力大于王xx的证据，故戴xx主张已付款为620,000元的说法可信度更高，法院予以采信。 此外，对于王xx与戴xx之间买卖合同的履行，双方无法按合同交易过户的直接原因系王xx自身的限购情况，对该节事实双方均不存在争议，故买卖合同无法履行的责任在王xx方。但根据证人证言可以看出，王xx得知限购情况后及时将限购情况告知了戴xx并进行了协商，戴xx亦口头同意不再履行买卖合同。此后，双方在证人的协调下又多次进行磋商，但最终就买卖合同的履行并未达成一致，也未能在书面的《补充协议（合同）》上签字。结合实际情况来看，王xx与戴xx双方其实就解除买卖合同已经达成了一致。因此，对于王xx要求买卖合同继续履行等本诉诉请，法院不予支持。对于戴xx要求确认解除买卖合同之诉请，应予支持。但由于证人对于王xx、戴xx双方合意解除买卖合同的时间未能明确，该情况亦符合普通人的记忆情况，且双方合意解除买卖合同的时间也并不影响本案对解除后果的处理，故对于解除时间，法院不予确认。 合同解除后，戴xx方已经收取的房款620,000元应当全额返还王xx。因之前双方尚在争议中，事出有因，故戴xx并未及时归还上述房款亦在情理之中；而戴xx也并未举证证明其存在因解约而导致的相应损失，故双方互不承担相应逾期付款与逾期交房的违约责任。据此，对于王xx的相应本诉诉请及戴xx的相应反诉诉请，法院亦不予支持。 原审法院审理后于二〇一三年七月二十二日作出判决：一、原告（反诉被告）王xx与被告（反诉原告）戴xx就xx室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告（反诉原告）戴xx应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王xx购房款人民币620,000元；三、驳回原告（反诉被告）王xx的全部本诉诉请；四、驳回被告（反诉原告）戴xx的其余反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5,000元，由原告（反诉被告）王xx、被告（反诉原告）戴xx各半负担。本诉案件受理费人民币16,770元，由原告（反诉被告）王xx负担。反诉案件受理费人民币3,845元，已减半收取，由被告（反诉原告）戴xx负担。 判决后，戴xx不服，上诉至本院称，根据合同第九条第（一）款的约定，乙方每逾期一日付款，应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金,合同继续履行,由此可见,该违约金并非是解约损失或解约违约金的约定,上诉人违约金的诉请也是只针对解约前的被上诉人逾期付款违约金。由于被上诉人限购，造成合同无法履行，被上诉人又未按合同约定付款，被上诉人违约事实清楚，对上诉人造成了极大损失，因此请求二审确认双方合同于2013年3月26日解除，判令被上诉人向上诉人支付至2013年3月14日的逾期付款违约金426,000元。 被上诉人王xx辩称，当时被上诉人已经将所拥有的房屋的情况如实告知了上诉人及中介公司，并没有任何隐瞒，同时声明如果限购则合同自动解除，上诉人亦同意自动解除。之后房屋过户到案外人名下，可以进行交易了，但由于上诉人已经用掉被上诉人支付的首付款，故其答应继续履行合同，但要求增加房款，上诉人又从未向被上诉人催讨过钱款，最终系因上诉人不愿意交易，导致被上诉人无法付款，因此合同无法履行的责任在于上诉人，而非被上诉人。请求二审依法维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 另查，双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）9、由于政策变化原因和不可抗拒因素，使合同不能正常履行的甲乙双方不算违约。补充条款（二）2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。 本院认为，上诉人戴xx与被上诉人王xx签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方本应按约履行。但在履约过程中双方发生争议，最终未能办理房屋交易过户手续，因此本案的争议焦点在于系争房屋未能办理交易过户手续的原因和责任以及合同解除的后果处理问题。从本案查明的事实看，因王xx自身限购原因导致无法按约履行完毕合同，事实清楚，但根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》的《补充条款》、中介公司工作人员的证人证言以及戴xx提供的《补充协议（合同）》的内容可以认定，王xx在签订合同之初及履行过程中就将上述情况告知了戴xx，戴xx开始也同意不再交易；之后在具备了交易过户条件情况下，戴xx也曾口头同意继续履行合同，只是最终未能在王xx草拟的《补充协议（合同）》上签字，更未能履行完毕合同，王xx也未在约定的2012年11月15日前支付剩余房款。期间，双方还在积极沟通过程中，并非王xx方消极不履行合同或故意违约导致合同解除，因此本案合同解除，不能简单归责于王xx；同时，戴xx也未举证证明其因此所遭受的损失。因此，戴xx以此要求王xx支付逾期付款违约金，依据不足，本院难予支持。原审认定本案事实清楚，所作判决适当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3,845元，由上诉人戴xx负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 翟从海 代理审判员 张雪静 二○一三年十月二十二日 书 记 员 周 益 |
