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（2013）沪一中民二(民)终字第2416号 上诉人（原审被告、反诉原告）某事务所， 投资人黄某某。 被上诉人（原审原告、反诉被告）莫某某， 上诉人某事务所因居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审经审理查明，某事务所（以下简称乐达事务所）于2010年6月2日成立，投资人为黄某某。2012年7月23日，乐达事务所（签约乙方）与案外人上海智恒国立房地产经纪有限公司（签约甲方）签订《单店加盟智恒房产特许授权合同》一份，约定甲方在此同意根据本合同核准地点内经营房地产中介机构之目的而使用特定“智恒加盟系统”的非独占并不可再分许可的使用权，乙方应以智恒房产春申加盟店为商号经营房地产中介业务。庭审中，莫某某确认上海市闵行区洱海路99弄32号101室房屋（以下简称系争房屋）交易过程中的居间方为乐达事务所。 2013年1月，莫某某之妻胡冬蕾通过乐达事务所将系争房屋挂牌出售，并于1月26日出具《配偶同意出售房屋证明》一份，表示系争房屋所有权人为莫某某，现同意将该房屋出售。其配偶系胡冬蕾表示同意并承诺有权利代莫某某办理系争房屋出售的所有事宜。同日，胡冬蕾代莫某某（出售方、签约甲方）与案外人陆军、张萍（购买方、签约乙方）及乐达事务所（中介方、签约丙方）签订《居间合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，价格为人民币（下同）280万元；乙方于1月26日支付定金5万元（此款作为房款）；2013年2月28日双方签订买卖合同，乙方支付房款233万元；乙方申请贷款金额为40万元，2013年6月30日交房，当日支付房款2万元；本合同涉及公证的公证费由甲方承担；随房附赠固定装修及厨卫设备，甲方办理公证委托后五日内签订《上海市房地产买卖合同》；丙方的居间服务费的具体支付方式以中介费确认书为准。合同还对其他内容进行了约定。签约当日，陆军、张萍向胡冬蕾支付5万元，胡冬蕾与乐达事务所签署《房款保管书》一份，约定将收到的5万元房款交由上海智恒房产春申店（即乐达事务所）保管。同日，陆军与乐达事务所签署《服务费确认书》一份，约定就系争房屋交易，陆军同意承担该交易的居间服务费4万元。 2013年2月19日，莫某某出具经中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆公证的《委托书》一份，委托妻子胡冬蕾作为其代理人，并以其名义办理出售系争房屋的相关事宜，具体事项包括清偿银行贷款、领取还款对账单等原件、解除抵押登记手续、确定房屋交易价格、签署买卖合同、办理过户、代缴税款等。 2013年3月8日，胡冬蕾代莫某某（签约甲方）与陆军、张萍（签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲、乙双方通过乐达事务所居间介绍，由乙方购买甲方房屋，转让价款为190万元，甲方于2013年4月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2013年5月31日前至交易中心办理转让过户手续等。合同还对其他内容进行了约定。同日，胡冬蕾代莫某某与陆军、张萍签订《协议书》一份，约定买卖合同第二条由原先的转让价款190万元整变更为290万元，其中差额100万元为乙方支付甲方装修费用的补偿款。此后，陆军于5月分多次向乐达事务所支付居间服务费共计4万元。 胡冬蕾在系争房屋的交易过程中签署《房地产独家出售委托书》一份，约定其委托乐达事务所出售系争房屋，委托价格为290万元，委托期限自2013年1月25日起至2013年3月25日止，乐达事务所完成出售方委托之行为时，应支付服务报酬，居间服务的报酬为实际成交价的1%等。该出售委托书还对其他内容进行了约定，胡冬蕾签字确认，落款日期为2013年1月25日。现系争房屋已过户至陆军、张萍名下。 原审审理中，莫某某请求判令：乐达事务所返还代为保管的房款5万元并赔偿损失1万元（律师费3,500元、交通费5,000元、5万元的利息损失暂算1,500元）。乐达事务所提出反诉，要求判令莫某某支付居间服务费29,000元及自2013年5月16日计算至2013年7月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。莫某某是否应依据由胡冬蕾签署的《房地产独家出售委托书》向乐达事务所支付中介费29,000元是案件的争议焦点。莫某某认为就此次交易的中介费，三方曾约定由陆军、张萍支付，且该《房地产独家出售委托书》由胡冬蕾于莫某某出具授权委托书之前签订，事后莫某某也未追认，故其不应支付。乐达事务所则认为《房地产独家出售委托书》于签订买卖合同后补签，此时莫某某已出具授权委托书予以追认，故其应按约支付佣金。 关于胡冬蕾的代理人身份，莫某某与胡冬蕾系夫妻关系，居间协议签订后莫某某即出具授权委托书，委托胡冬蕾出售房屋并办理相关手续，乐达事务所有理由相信胡冬蕾有代理权。对于莫某某主张其于2013年2月19日出具授权委托书，未对此前的行为予以追认的主张，不予采信。对于《房地产独家出售委托书》的签订日期，胡冬蕾签署的落款时间为2013年1月25日，乐达事务所仅加盖经纪人黄某某的章，并未签署落款时间，也未能向法院提供其他证据予以佐证实际签署时间，乐达事务所主张签约时间为2013年3月8日的意见难以支持。依据居间合同的约定，中介费的具体支付方式以中介费确认书为准，而此次交易中，仅由陆军与乐达事务所签订中介费确认书，确认由陆军承担该次交易的服务费4万元，对此陆军也向法院陈述4万元佣金的计算方式为成交价的2%再打折确认，即三方在此后的交易过程中对于中介费的负担作出了明确的约定，由陆军支付数额为4万元的中介费，乐达事务所要求莫某某支付中介费的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十六之规定，故不予支持。乐达事务所作为居间方，依据委托方的委托代为保管房款，现交易已完成，应依据委托方的要求返还代为保管的房款，对于莫某某要求返还房款的要求予以支持。至于莫某某要求支付损失的诉讼请求，其中其主张律师费及交通费损失，于法无据，不予支持。关于5万元房款的利息损失，法院考虑到双方此后因佣金问题产生争议，乐达事务所未返还房款系事出有因，对于莫某某的该主张不予支持。 原审法院审理后依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于二○一三年七月二十四日作出判决：一、某事务所于判决生效之日起十日内返还莫某某代为保管的房款5万元；二、驳回莫某某的其余诉讼请求；三、驳回某事务所的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计650元，反诉案件受理费减半收取计262.50元，合计912.50元，由某事务所负担。 判决后，乐达事务所不服，上诉于本院，诉称：原审法院审理认定的部分事实不清。2013年1月26日，经上诉人居间介绍，被上诉人与案外人签订居间合同，约定系争房屋成交价为2,800,000元，因居间合同只约定了居间的费用，没有约定支付方式，故双方确认以《佣金确认书》为准。买卖过程中，因上诉人居间斡旋，双方成交价变为2,900,000元，故上诉人与被上诉人于2013年3月8日签署了《房地产独家出售委托书》，约定的居间费用为29,000元，虽然莫某某配偶胡冬蕾在《房地产独家出售委托书》落款时间是2013年1月26日，但并非真实的签署时间，实际签署时间是2013年3月8日。居间合同与《房地产独家出售委托书》分别确认居间费用，是双方真实意思表示，故请求二审法院依法公正判决，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人莫某某未到庭答辩。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人主张由于在其居间斡旋下，系争房屋的成交价上涨为2,900,000元，被上诉人因此于2013年3月8日承诺支付其中介费29,000元，但在莫某某与案外人陆军、张萍于2013年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》中，三方已明确约定居间服务费的具体支付方式以中介费确认书为准。此外，案外人陆军、张萍亦确认中介费确认书中约定的中介费，是按照房屋成交价的2%打折确认价格，其也已向上诉人实际支付了中介费40,000元，结合系争房屋成交价格与中介市场的收费标准，原审法院认定系争房屋交易由买方承担全部的中介费并无不妥。至于《房地产独家出售委托书》签署时间问题，因被上诉人委托书落款时间为2013年1月25日，上诉人虽提出该委托书于2013年3月8日签订，但未提供相应证据予以证明，故对上诉人该主张，本院不予采信。由此，上诉人要求被上诉人支付中介费的诉请因缺乏充分的依据，故本院不予支持。上诉人作为居间方，依据委托方的委托代为保管房款，交易完成后，应依据被上诉人的要求返还其代为保管的房款，故原审法院对于莫某某要求返还房款的诉讼请求予以支持，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,775元，由上诉人某事务所负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张薇佳 审 判 员 唐建芳 代理审判员 朱 强 二○一三年十月二十二日 书 记 员 莫 莉 |
