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（2013）闸民三(民)初字第247号 原告杨X。 原告李X。 两原告共同委托代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。 被告XXX（中国）有限公司。 法定代表人Kx bx。 委托代理人陈X。 委托代理人李环，上海欧瑞腾律师事务所律师。 原告杨X、李X与被告XXX（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨X、李X及两人共同委托代理人王颂华、被告XXX（中国）有限公司委托代理人陈X、李环到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨X、李X诉称，原、被告于2012年3月21日订立租赁合同，由原告将本市XX路X弄（XX花园）X幢X室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，合同约定，租赁期限为2012年4月1日至2013年3月31日，租金每月16000元，合同签章后立即生效，且约定未经双方同意，不得任意中止合同，承租方如无正当理由提前解除，应支付出租方相当于两个月租金的金额作为违约金，合同同时约定，若房屋设施因承租方自身原因造成损坏的，承租方应负责修复，若无法维修，则应负责赔偿，等等。2012年8月8日，台风“海葵”到来，由于承租人对系争房屋疏于管理，致使房屋进水，之后被告没有及时采取补救措施，致使系争房屋地板、地热、墙壁和部分家具受损，其后，被告不但未修复，反而以生活环境不适合居住为由提出解除合同，且只同意承担65%的损失赔偿，并不顾原告反对，于2012年9月25日移交房屋。原告认为，被告将损失归于台风没有事实依据，根据原告了解，系争房屋所在小区只有系争房屋大量进水致损，明显属于使用不当，不属于不可抗力，原告修复系争房屋花费43709元，修复期间租赁损失16000元，更换花园草坪花费700元，故原告主张被告承担上述费用，同时原告要求被告支付提前解除合同的违约金32000元。 被告XXX（中国）有限公司辩称，其一，被告提前解约并向原告发了解约通知书，说明了房屋发霉、地板进水可能危害承租人，租赁合同目的无法实现；其二，原告诉称44409元维修费用是原告单方面请施工队进行维修的，对于该笔金额被告无法确认，关于所谓维修金及一个月空关期，原告现有证据只能证明空关了20天。综上，被告不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，两原告系本案系争房屋共有人。2012年3月21日，两原告与被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租期为2012年4月1日至2013年3月31日，每月租金16000元，合同明确，租期内被告无正当理由提前解除合同，被告应支付原告相当于两个月租金的违约金，期间房屋设施因被告自身原因损坏，被告应承担维修费用。 2012年8月8日，“海葵”台风到达上海，该日，雨水进入系争房屋，致使房屋地板、地热等受损。其时，原告在国外，一直通过短信与被告指定的系争房屋使用人联系，问询房屋状况。2012年9月14日，原告发邮件给被告称，9月13日双方进行系争房屋设施受损一事洽谈，被告方提出赔偿加违约金总计55000元，但原告认为损失远大于此数额，故要求被告赔偿损失6万元，并明确双方未达成协议，被告不得提前解约搬迁。9月17日，被告向原告发出《租房合约终止通知》，称，因台风暴雨恶劣天气，导致系争房屋地板进水受损，影响正常居住，考虑房屋已不符合租住条件，且可能危害员工健康，要求提前解除合同并于2012年9月30日正式终止。同月20日，被告再次发邮件给原告明确，1、因租赁物可能对承租人身体健康造成损害的情况下解除租赁合同无需承担违约金；2、台风系不可抗力，双方均无过错时应当按照合理比例分摊实际损失，被告愿意承担大约65%的损失计26000元。2012年9月25日，被告搬离系争房屋。2012年11月1日始，原告将系争房屋另行出租。审理中，双方确认被告租金支付至2012年9月30日。 另查明， 1、2011年1月18日，原、被告已经就系争房屋建立租赁关系，双方该日签订的《租赁合同》约定租期为2011年3月1日至2012年2月28日，租金每月16000元，合同一直正常履行；2、2012年10月10日至10月31日，原告自行委托装修公司对系争房屋进行了维修，维修费用为43709元。 审理中，本院委托XX建设工程咨询集团有限公司对系争房屋修复费用及修复期限进行评估鉴定，同年8月，评估单位出具评估报告，结论为：XX路X弄（XX花园）X幢X室房屋损坏修复费用为43418元、修复期约为12天。原、被告对评估报告修复费用内容均无异议，对修复期限，被告无异议，原告则认为，该认定时间过短，称评估报告只评估了施工期，但施工后房屋无法正常使用，系争房屋地板浸泡后需晾干、房间空气需要更换，等等，故主张按实际情况处理。 上述事实，有原、被告的庭审陈述、提供的证据及评估鉴定报告等为证，经质证，本院予以确认。 审理中，原告陈述，2012年9月24日，被告电话通知原告到被告公司人事部领取房屋钥匙，为避免更大损失，原告要求被告到房屋内清点物品，但这不代表原告同意解除租赁合同，2012年9月25日，被告方的房屋使用人清点物品后，现场交还了系争房屋钥匙，原告之后向被告发了律师函，要求追究被告提前解除合同的违约责任，为避免损失扩大，原告自行委托装修公司对系争房屋进行了维修，维修完毕，原告将系争房屋空关了一段时间，并支付21000元中介费，委托中介机构于11月中旬另行出租了房屋，租期起始日期则写成11月1日，原告并称，系争房屋所在小区系白玉兰奖获得小区，从2003年使用至今，台风经历多次，从未出现本案房屋毁损情况，且“海葵”台风当日，整个小区也只有系争房屋一户出现受损，故被告作为承租人应承担房屋使用不当的赔偿责任，并承担中途终止合同履行的违约责任。被告则称，被告承租系争房屋用于居住，但“海葵”台风之后，系争房屋进水导致部分发霉，房屋不适宜继续居住，被告解除合同是合理的，其次，“海葵”台风系60年不遇的自然灾害，承租人无法控制，原告要求被告承担所有损失显失公平，希望结合案件实际情况判令被告承担适当的责任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告就系争房屋签订租赁合同，双方均应依约履行，2012年8月8日，“海葵”台风到达后，系争房屋进水并致使设施受损，综观双方当事人提供的证据，原告所述被告使用不当系进水原因的陈述更具可信度，原告要求被告承担修复费用及修复期损失的诉讼请求尚属合理，本院予以支持，并依据评估报告确定修复期损失期间为12天。被告在无证据证明系争房屋出租方原因导致房屋进水的前提下，单方终止租赁合同，应承担相应责任，考虑进水后的确影响房屋正常居住使用，且一个月后原告即将房屋另行出租，本院对违约金酌情予以调整。兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告XXX（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨X、李X上海市XX路X弄（XX花园）X幢X室房屋修复费用43418元、草坪更换费700元、修复期房屋租赁损失6400元，合计50518元； 二、被告XXX（中国）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨X、李X违约金16000元； 三、原告杨X、李X其余诉讼请求不予支持。 案件受理费2110.2元由原告杨X、李X承担591.2元、被告XXX（中国）有限公司承担1519元，评估费1500元由被告XXX（中国）有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 缪为军 代理审判员 谷晓燕 人民陪审员 张 婷 二〇一三年十月二十二日 书 记 员 陈亚新 |
