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（2012）普民四(民)初字第2813号 原告（反诉被告）上海某某餐饮有限公司 法定代表人徐某某，职务总经理。 委托代理人李某某，上海市某某律师事务所律师。 被告（反诉原告）上海某某超市贸易有限公司 法定代表人高某某，职务不详。 委托代理人施某某，上海市某某律师事务所律师。 原告上海某某餐饮有限公司与被告上海某某超市贸易有限公司及反诉原告上海某某超市贸易有限公司与反诉被告上海某某餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海某某餐饮有限公司的委托代理人李某某，被告（反诉原告）上海某某超市贸易有限公司的委托代理人施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海某某餐饮有限公司诉称，2011年10月20日，原告为承租本市某某路1855号某某光新店一楼S17位置与被告签订《店铺租赁合同》。合同对租赁期限、租赁用途、经营品牌等作了约定。2011年11月1日，为原告申请经营证照，被告特提供给原告证明信一封，证实原告承租店铺用于经营餐饮，其提供的隔油池与排烟管道能正常使用。合同签订后，原告向被告支付保证金172000元，并对店铺进行了装修，同时为经营投入了大量人力物力，包括购置相应的设备、招聘服务人员等。装修完成后，相关环评单位认为符合餐饮行业要求，但当原告将相应材料向环保部门送审时，却被告知该商铺所在的大楼未通过环评审批，根本未设有排烟管道，为此环保部门不予受理，导致原告不能正常开业。为此，原告曾多次致函被告要求解决问题并赔偿损失，未果。2012年5月17日开始，原告致函被告要求解除合同并由被告承担违约责任，在双方协商的过程中，被告称其并无能力办理环评事宜而要求原告自行办理。原告认为，被告的行为已严重损害原告利益，故提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除《店铺租赁合同》；二、被告返还保证金人民币172000元（以下币种均为人民币）及利息（自2011年10月20日起算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计）；三、被告赔偿经济损失，其中装修损失292209元（以司法评估结论中的原值计）、物品损失130104元（以司法评估结论中的原值计）、装潢设计合同费20000元、自2011年11月起一年内的电话及宽带费7642.80元、广告费3805元、员工宿舍费12300元、人力资源成本398100元；四、本案受理费由被告负担。 被告上海某某超市贸易有限公司辩称，一、通过环保部门的审核是店铺取得营业执照及食品卫生许可的前置条件，而被告在此方面已经给予了原告必要的协助义务，包括提供产权证、租赁合同、大楼的消防证、排水证等，原告无法取得经营证照系其自身原因；二、原告曾就油烟管道问题与被告协商，被告为原告及其他租户在店铺所在的大楼外侧架设了排烟管道，但使用此类排烟管道须与大楼周边居民协商，如周边居民无异议的，则环保部门可通过审核，但原告可能未与居民协商或出于其他原因，导致相应的审批手续未获通过，但环保部门并未就此出具书面意见。同时，原告曾在店铺内进行了试营业，而该店铺所在的商场内有多处餐饮企业已合法经营多年，表明被告提供的商铺完全符合经营需求；三、即使合同解除后被告应当作出赔偿，房屋内的可移动设备应由原告搬离而不属于赔偿范围内，因原告曾进行过短暂经营，故装潢与物品应该以折旧后的残值为赔偿依据。同时，在原告主张的其他赔偿费用中，部分费用是经营所支出的合理成本，部分费用证据不足，员工工资等更属于原告自行扩大的损失范畴，不应由被告赔偿。综上所述，如原告无意再承租店铺，则被告同意解除租赁合同，但由于合同解除非被告过错，故对原告的其余诉请不能同意。 反诉原告上海某某超市贸易有限公司诉称，反诉原被告于2011年10月20日就本市某某路1855号某某光新店一楼S17店铺签订了《店铺租赁合同》，约定反诉被告承租该店铺用于经营餐饮，租期自2011年11月15日至2012年11月14日，月租金25800元，月物业管理费17200元；自2012年11月15日起，月租金为27090元，月物业管理费为18060元。反诉原告在合同签订之日起一直积极配合反诉被告为营业所做的各项准备工作，同时有证据表明，与反诉被告同类型的其他店铺经营正常且证照齐全，而反诉被告由于自身原因自始未能开展营业并占有店铺至今，其行为已为反诉原告带来巨大经济损失及不良商业影响，应当按合同约定支付店铺的占用费并限期迁出。故反诉原告提起反诉，请求法院依法判令：一、反诉被告立即迁出店铺；二、反诉被告支付2011年11月15日至实际迁出之日止的租金及房屋使用费（均按租赁合同约定的标准逐年递增，初始月租金为25800元、月物业管理费为17200元）；三、本案受理费由反诉被告承担。 反诉被告上海某某餐饮有限公司辩称， 对解除合同、迁出房屋不持异议，但引起本案租赁合同纠纷的责任在于反诉原告，其提供店铺的瑕疵导致反诉被告无法正常经营，而因反诉被告所在的店铺原本用途为美容美发而并非用于餐饮，整个商场的排烟管道容量有限，故其他店铺可以正常经营不等同于涉案店铺同样能够投入营运，故按合同约定，应由反诉原告承担赔偿责任，其要求反诉被告支付租金没有法律依据，对其反诉不能同意。 经审理查明，一、2011年10月20日，原被告签订《店铺租赁合同》一份，合同主要内容为：1、原告向被告承租本市某某路1855号某某光新店S17区域用于餐饮，租期自2011年10月20日起至2016年3月31日止，免租期为25天，实际起租日为2011年11月15日；2、起始月租金为25800元，起始物业管理费为17200元，之后逐年递增；3、原告应在合同签订后就营业问题申请证照，未获证照前不得擅自开业。上述合同签订后，被告向原告出具《证明信》一份，内容为：“兹有上海某某餐饮有限公司承租我司某某路1855号某某光新店S17位置经营六福面道生煎包，特此证明我司提供其隔油池和排烟管道的正常使用”。原告向被告支付了履约及公用事业保证金共计172000元，并对房屋进行了装修及物品添置，但此后该店铺的环评申请未获环保部门受理，因原告不具备相关的营业证照，故在一段时期的试营业后即停业且闭门离开店铺，但装修及物品仍留置于店铺内。至今双方并未交接房屋，原告亦未支付租金及物业管理费。租赁期间，原告曾向被告致函要求解决排烟管道及环评问题，未果，后又要求解除租赁关系并赔偿损失。2012年12月20日，原告诉至法院，请求法院判决如其诉请。2013年8月8日，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。 另查明，诉讼中，本院就租赁店铺的环评问题向环保部门进行了询问，该部门工作人员答复为：1、该店铺曾就环评问题向该部门咨询，经现场勘测，该店铺未铺设符合规定的排烟设施，所在的建筑物结构内又无专用烟道，其自行架设的烟道也不符合规定，故不能经营餐饮，无法对该店铺的申请予以批复，而办理营业执照确实需要环保部门的批复；2、饮食业环境污染防治管理方面的规定系自2004年开始实行，执行前后的审核标准不同，而该店铺所在的“某某光新店”大楼建造较早，在管理规定出台前通过环评批复的店铺可以经营餐饮，该店铺应适用2004年后的管理办法，故不能通过批复。 本案反诉查明的事实同本诉。 诉讼过程中，经原告申请，本院委托相关机构对租赁店铺内的装饰工程造价及部分可移动设备的价值进行了评估，对工程造价的评估结论为：装饰工程鉴定造价原值为292209元，残值为176436元，对此结论当事人不持异议；对移动设备价值的评估结论为：所涉标的物的原值为130104元，残值为120017.52元，对此结论原告不持异议，被告认为，因被告在评估现场无法自外观上确认厨房环保设备的存在及此设备能否正常运行，故对评估结论中“厨房环保设备”一项表示异议，对其余项目的评估结论无异议。对此质询意见，相关评估机构表示，厨房环保设备的部分系安装在房屋的隐蔽处，无法在外观上确认，但评估机构在进行评估作业时已对整个设备进行了运行试验，确认运作正常，原告亦就此设备向评估机构提供了相关部门的检测报告，故凭专业知识与经验足以确认该厨房环保设备的客观存在及价值。 本院认为，租赁合同成立后，当事人应按约履行各自义务。合同既对租赁房屋的用途作了明确约定，则上海某某超市贸易有限公司作为出租方，应向承租方提供符合相应功用的房屋，而上海某某餐饮有限公司作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前即应对房屋状况作出全面而谨慎的查实工作。经向有关部门核实，系争房屋不可能满足餐饮经营的需求，而事实上自租期开始至今，租赁双方亦始终无法通过正当途径为该店铺取得经营资质，在此情形下，合同目的显然不可能再实现，该租赁合同已失去继续履行的基础，故对承租方要求解除合同的诉请应予支持，并以承租方提起主张之日为合同解除之日。关于合同解除的归责问题，本院认为，出租方于签约后提供的房屋不能满足租赁需要，出租方在签约前也未尽查明义务，导致租赁合同目的不能实现而解除，为此双方应按过错各自承担责任，故对当事人将责任完全归咎于对方的主张均不予采信。出租方对其房屋未铺设专用油烟管道的事实系明知，却未如实向承租方告知，相反还出具了可以经营餐饮的书面证明，故对本案合同的解除应承担主要责任，而承租方在未对房屋性状进行查明的前提下，明知房屋有无法通过环保审核的风险仍签订了租赁合同并进行装潢及设备的投入，应当承担次要责任。合同解除后，承租方应返还房屋，出租方应退还保证金。关于合同解除后承租方的损失问题，本院认为，本案的装修及物品价值评估结论系出自具有专业资质的评估机构，对此结论本院予以采信。因承租方的固定装潢无法回收利用，故此损失应由双方按责分担，考虑到房屋使用过程中装潢的损耗，定损应以评估结论中的装潢残值为依据而非原值。鉴于可移动设施及物品具有回收利用价值，此类物品由承租方自行处理，不应再由出租方承担赔偿责任。另，除装潢与物品外，承租方所主张的其他损失中，部分系其未获证照擅自营业所支出费用，部分费用缺乏确凿的证据予以证实，基于承租方自身的责任，本院对其主张的、包括保证金利息在内的其他费用诉请不予支持。关于合同解除后出租方的租金及物业管理费的损失，本院认为，因承租方自合同约定的租期开始后至今仍占有房屋，且其自认曾在租期内有短暂的经营行为，故其在合同解除前仍应支付租金及物业管理费，在合同解除后、交还房屋前应支付房屋的占用费，但考虑到出租方提供的房屋不符合正常功用，且在相当长的一段时间内当事人因解决争议所需导致房屋无法产生效益，故上述租金及使用费应酌情降低标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告上海某某餐饮有限公司与被告上海某某超市贸易有限公司签订的、关于上海市某某路1855号某某光新店S17区域店铺的《店铺租赁合同》于2012年12月20日解除； 二、被告上海某某超市贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海某某餐饮有限公司返还保证金人民币172000元； 三、被告上海某某超市贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海某某餐饮有限公司支付装修费损失人民币150000元； 四、对原告上海某某餐饮有限公司的其余诉请不予支持； 五、反诉被告上海某某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内携装潢之外的物品迁出上海市某某路1855号某某光新店S17区域店铺，将店铺返还反诉原告上海某某超市贸易有限公司； 六、反诉被告上海某某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海某某超市贸易有限公司支付房屋租金及使用费（按每月人民币2500元计，自2012年11月15日起算至反诉被告上海某某餐饮有限公司实际履行本判决第五项之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案装修评估费人民币14300元，由原告上海某某餐饮有限公司负担2300元，被告上海某某超市贸易有限公司负担人民币12000元。 本案物品评估费人民币3000元，由原告上海某某餐饮有限公司负担。 本案受理费人民币17670元，减半收取，计人民币8835元，由原告上海某某餐饮有限公司负担6000元，被告上海某某超市贸易有限公司负担人民币2835元。 本案反诉受理费13023元，减半收取，计人民币6511.50元，由反诉原告上海某某超市贸易有限公司负担人民币5811.50元，反诉被告上海某某餐饮有限公司负担人民币700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 曹 彬 二〇一三年十一月二十二日 书 记 员 蒋 平 |
