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（2013）徐民四(民)初字第2076号 原告姚X，男，1981年9月30日生，汉族，住X市X村X塘1号。 委托代理人李X，X律师事务所律师。 被告何XX，男，1984年6月7日生，汉族，住X市X路X弄59号603室。 委托代理人卢XX，女，1985年8月5日生，汉族，住址同上。 委托代理人李Y，X市X律师事务所律师。 原告姚X与被告何XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李X、被告的委托代理人卢XX、李Y到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人一致同意本案延长一个月适用简易程序审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2012年10月13日从案外人徐XX处购得本市X路X弄109号1103室房屋（以下简称涉案房屋）。该房屋出售前由徐XX出租给被告使用。徐XX亦告知被告原租赁合同由原告继续履行，房屋租金直接支付给原告。对此被告亦亲口承认，但却拒绝向原告支付租金。同时，被告擅自改变房屋结构，将厨房和客厅分割后用于居住，并转租给多户人家。为此物业管理单位出具限期整改通知，原告亦将整改通知告知被告，但被告未予理睬。故原告于2013年4月18日发函给被告，要求与被告解除合同并限期腾房。被告未予履行。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：一、自2013年4月21日起解除房屋租赁合同；二、被告支付原告自2013年3月13日至2013年4月21日止的房屋租金3,510元，并支付自2013年4月22日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按每月2,700元计算)；三、被告支付原告违约金2,700元。 被告辩称，原告起诉并非事实，被告没有故意拖欠租金，被告多次要求交付租金，但原告一直拒绝提供房产证和身份证，并拒收租金。因为原告的故意才导致被告拖欠租金。此前分割厨房等徐XX是知晓的，其也同意被告进行转租。对于整改通知，被告于2013年4月15日才知晓，而原告4月18日就发函要求解除合同，在如此短的时间内被告显然来不及整改，事后被告已进行了整改。因原告的过错造成被告违约的假象，故不同意原告的诉讼请求。 经审理查明， 2012年8月12日，徐XX(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年9月12日起至2017年9月11日止，每月租金2,700元，租金按三个月为一期支付。每期租金支付时间为该期首月的七日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任。合同约定，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任。合同第九条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。合同另就其他事宜作了约定。2012年10月13日，原告与案外人徐XX等签订上海市房地产买卖合同，原告出资购买了涉案房屋，并于同年11月26日取得了涉案房屋的房地产权证。徐XX将房屋出售一事告知了被告，并要求被告自2013年3月12日起将房屋租金支付给原告。 被告租赁涉案房屋后，将厨房用作居住用途，并对客厅进行分割。2013年4月9日，涉案房屋所在小区物业管理单位发出限期改正通知书，要求对上述行为于2013年4月15日前进行改正。2013年4月12日，原告电话告知了被告整改通知一事，并要求被告支付房屋租金。同年4月15日，被告向原告母亲支付了3-6月的租金8100元，后原告又将此款退还给被告。2013年4月18日，原告发函给被告，称被告违反合同约定，要求于2013年4月21日起解除与被告的租赁合同。因被告未搬离房屋，原告遂向本院提出如上诉请。 还查明，至2013年5月3日，被告仍未对厨房分割等进行整改。2013年6月10日，被告通过银行汇款8,100元至原告母亲账户。 以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的房地产权证、买卖合同、房屋租赁合同、限期改正通知书、解除合同通知书、录音资料，被告提供的收据、付款凭证等证据证实，本院予以确认。对被告提供的证人证言、调解记录等，因原告对其真实性不予认可，被告又无其他证据佐证，对上述证据的证明力本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告与案外人徐XX签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行合同。现徐XX已将涉案房屋出售给原告，对此被告也是明知的，故此后原租赁合同由原告与被告继续履行。现被告将房屋分割，转租给他人使用，未经原告同意，且被告也未按合同约定时间按时支付租金，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告已书面通知被告要求解除合同，故本院确认双方的租赁合同自2013年4月21日解除。因被告事后又支付了部分租金，故对原告要求被告支付租金及使用费的数额本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、确认2013年4月21日起被告何XX与原告姚X的房屋租赁合同解除； 二、被告何XX于本判决生效之日起十五日内支付原告姚X房屋使用费(自2013年6月12日起至判决生效之日止，按每月2,700元计算)； 三、被告何XX于本判决生效之日起十五日内支付原告姚X违约金2,700元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计152.60元，由原告姚X负担87.60元，由被告何XX负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 陈向红 二〇一三年十月二十三日 书 记 员 赵玲婕 |
