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（2013）普民四(民)初字第1016号 原告上海某某旅游有限公司 法定代表人徐某某，职务董事长。 委托代理人戴某某，上海市某某律师事务所律师。 被告杜某某，男 委托代理人雷某某，上海市某某律师事务所律师， 原告上海某某旅游有限公司（以下称“某某公司”）与被告杜某某排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人戴某某到庭参加诉讼，被告杜某某及其委托代理人雷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司诉称，上海市普陀区某某路58弄2号第2层A区房屋产权属原告所有。2010年4月1日，原告将上述房屋出租给上海某某商城有限公司（以下称“某某商城”），后因某某商城欠付租金的严重违约行为而涉讼。2012年5月11日，上海市普陀区人民法院作出判决，确认原告与某某商城的租赁合同于2011年8月17日解除，上海市第二中级人民法院于2012年9月12日维持上述判决。之后，某某商城撤离房屋，原告在清理时却发现被告在房屋内无证照经营餐饮，即发函要求其迁出，但被告却以其与上海某某投资管理有限公司（以下称“某某投资”）有租约关系为由予以拒绝，原告曾多次与被告交涉，表示如被告愿意继续经营的，原告同意与被告重签租约，但被告既不愿意与原告签约，也不迁出房屋。原告认为，己方与某某投资并无任何关系，亦未同意某某商城将房屋向被告转租，被告非法占有原告房屋属侵权行为，故诉至法院，请求判令：一、被告迁出系争房屋（商号为“某某”）；二、被告支付房屋占用费（按被告与某某投资之间租赁合同的约定，以每月37500元计，自某某商城向原告交还房屋之日，即2012年10月14日起算至被告实际迁出房屋之日止，该费用的起算日期及收费标准可由法院依法酌定）；三、本案受理费由被告负担。 被告杜某某辩称，一、据工商登记资料表明，某某投资的法定代表人夏某某为某某商城的实际控制人，而根据夏某某、韦某某等人与原告曾签订的租赁合同及补充协议，原告将系争房屋交夏某某等人承租后，对夏某某等人另行设立公司的转租或招商行为均予以认可。上述事实证明，被告与某某投资签订的租赁合同符合原告与夏某某等人的约定，而该合同正是被告有权承租系争房屋的依据；二、前案的判决书表明，原告对某某商城租用房屋并无异议，故应视为原告与某某商城均认可了某某投资的租赁行为，且被告与某某投资早在原告与某某商城发生诉讼的一年前已签订了租赁合同，而被告的经营场所距原告的办公场地不足百米，原告从未向被告提出异议，故应该视为其对被告租房的认可。根据原告与夏某某等人签订的协议，如因夏某某等人的原因导致主租赁合同终止的，原告应先按夏某某等人与次承租人签订合同中的违约责任实施补偿搬迁工作，原告与某某商城的租赁合同中也约定如某某商城违约的，由原告代某某商城向小业主赔偿；三、原告与某某商城的争议发生于2011年8月，但争议发生后原告未采取任何措施防止某某商城恶意转租房屋，导致被告出于对夏某某的信任而承租了系争房屋，出租方起先以某某投资的名义与被告签订了租赁合同，后在被告的要求下，又以某某商城的名义与被告缔约，为便于被告办理工商证照，原告还在某某商城与被告缔约的合同中加盖了公章，现被告对某某商城为出租方的转租合同效力予以认可，上述两份合同内容完全一致，租期自2011年10月14日至2019年10月13日，实际被告于2011年10月底进入房屋开始装修，于2011年12月底正式开张营业，房租自2012年1月开始支付至2012年6月，之后被告与出租方失去联系而无法继续缴纳租金；四、被告在租用房屋过程中，发现房屋缺乏配套设施也不能办理营业执照，且自2012年9月原告与某某商城发生纠纷后，经营环境日趋恶化导致被告无法营业，但被告至今仍在房屋内留住并保有装修及物品。基于上述理由，被告要求解除合同、收回租金并获赔损失，但原被告之间无法达成妥协，被告未获应得的赔偿，原告要求被告支付使用费的计算方式没有依据，故对原告的诉请不能同意。 经审理查明，一、2012年5月21日，本院作出（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决，该判决书查明的主要事实有：1、上海市某某路58弄1-4号房屋产权人为某某公司，属商办、体育综合用地；2、2009年12月31日，某某公司与某某商城签订租赁合同，将上述房屋向某某商城出租，双方对租金、租期、招商转租、装潢、解约责任等做了约定；3、租赁关系存续期间，某某商城认为房屋在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商不利遂以长期拖欠租金的方式相对抗，2011年8月16日，某某公司向某某商城发送解约函，以其欠租为由告知租赁合同于2011年8月17日正式解除，要求其于一个月内交还房屋并停止一切施工行为，双方遂发生争议诉至法院。据该案中查明的事实本院认定，某某商城拒付租金的理由不成立，对某某公司的诉请予以支持，故判令某某公司与某某商城的租赁合同于2011年8月17日解除；某某商城应于判决生效之日起十日内迁出房屋；除支付拖欠租金及违约金外，某某商城应支付至判决生效之日止的房屋使用费；某某公司应退还保证金及向某某商城支付装潢补偿款。上述判决于2012年9月12日经上海市第二中级人民法院维持后生效。之后，因系争房屋由被告占有使用，某某公司要求其迁出未果，遂于2013年5月2日诉至本院，请求判决如其诉请。 另经查明：一、据被告提供的证据表明，其与某某投资于2011年10月14日签订租赁合同一份，约定某某投资将上海市普陀区某某路58弄2号第2层A区向被告出租用作餐饮，租期自2011年10月14日起至2019年10年13日止，月租金为37500元；二、被告自认其在诉讼中提供的某某商城与被告之间的租赁合同暂无原件，对此原告表示对该合同的真实性不予认可；三、原告认为，其曾于2009年与夏某某、韦某某就上海市某某路58弄2号房屋的租赁及商业经营事宜签订租赁合同，但之后其要求上述个人通过注册成立公司的方式重新签订了租赁合同，故之前以个人名义签订的租赁合同已废止。 经被告申请，本院委托相关机构对系争房屋内的可移动设施、物品的价值及装修工程造价进行了评估，对物品现价值的评估结论为260400元，原告对此结论无异议，但认为物品与原告无关，要求被告在迁出房屋时连同物品搬离；被告对此结论无异议，但认为应该以评估报告中的物品原价值280280元为赔偿标准。对工程造价的评估结论为：土建工程370564元、安装工程597249元、拆除工程10731元系根据被告自述由评估单位估算，并无相关的图纸及证据，故列入争议项目。对此结论，原告认为，该工程中涉及的电梯项目属违章搭建且未折旧，故对该电梯工程的30万元不予认可，拆除工程不属于合法的评估范围，对其余结论无异议；被告认为，电梯建造时出租方并未表示异议，且因某某商城的违约造成电梯无法使用，故应列入定损范围，其次，被告在接收房屋时，曾对之前店铺遗留的装潢进行了拆除，故此拆除费用应计入损失。 诉讼过程中，基于被告提出的赔偿请求本院进行了释明，被告表示，现相关评估结论已经作出，被告可能就赔偿事宜另案起诉。 本院认为，当事人的合法物权受法律保护。原告与某某商城之间包括系争房屋在内的租赁关系已经前案判决解除，并判令由某某商城向原告返还房屋，则原告作为产权人有权收回房屋。同时，无论被告的次承租人地位是否合法，其既认为经营目的已无法实现而主张解除次租赁合同并获取损失赔偿金，则其再占据房屋拒绝迁出的行为只能导致各方的损失进一步扩大而无助于争议的解决，况就本案查明的事实而言，被告提供的部分合同或主体不符、或缺少原件，故其认为其与某某商城之间存在转租关系及该转租关系经原告认可的主张依据不足。在此情形下，原告要求收回房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。因被告占用房屋的理由不充分，其应该在原告就收回房屋提出诉讼主张之日起承担房屋占用费，费用的标准可参照被告认可的、转租合同中约定的租金。如被告认为出租方违约，其有权自系争房屋所涉的租赁关系中获得赔偿的，可对相关责任方另案提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 一、被告杜某某应于本判决生效之日起十五日内，连同物品迁出上海市普陀区某某路58弄2号第2层A区房屋（商号为“某某”）； 二、被告杜某某应于本判决生效之日起十日内向原告上海某某旅游有限公司支付上述房屋的使用费（按每月人民币37500元计，自2013年5月2日起算至被告实际履行本判决第一项之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案物品评估费人民币5000元，由被告负担。 本案装潢评估费人民币34500元，由被告负担。 本案受理费人民币4675元，减半收取，计人民币2337.50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 曹 彬 二〇一三年十一月二十二日 书 记 员 蒋 平 |
