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（2013）沪一中民一(民)终字第2154号 上诉人（原审原告）吴某。 被上诉人（原审被告）郭某。 上诉人吴某因委托合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月16日立案受理后，依法组成合议庭于2013年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人吴某的委托代理人徐某、被上诉人郭某的委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：昆山市张浦镇清水湾别墅235号楼102室、002室(即系争房屋)原登记在郭某及案外人张惠芳、郭烨名下。后郭某委托昆山市玉山镇齐祥房产中介服务中心(以下简称：齐祥房产)出售系争房屋，吴某为齐祥房产的工作人员。后经齐祥房产居间介绍，郭某于2012年11月18日与案外人刘保斌就系争房屋签订房地产买卖居间协议一份，协议约定案外人以160万元购买系争房屋，该价格为净到手价。协议另就其他内容作了约定。同日，郭某出具承诺书一份，内容为：今吴某帮我清水湾235-2室房屋卖了个好价钱，我愿意除支付正常佣金外再支付吴某柒万元整，于2012年12月30日之前支付。2012年12月1日，郭某与案外人就系争房屋签署了正式的房地产买卖合同，合同约定成交总价为160万元。现系争房屋已过户至案外人名下。后郭某未向吴某支付约定的报酬。2013年5月，吴某诉至原审法院请求判令：郭某支付70,000元，并按中国人民银行同期银行贷款利率的两倍支付自2012年12月31日起至郭某实际支付之日止的利息。 原审庭审中，郭某提供纳税发票一份，证明系争房屋的计税金额为1,909,080元，吴某并没有为郭某将系争房屋卖了好价钱。吴某则认为只要郭某认可就是好价钱，与计税金额无关。 原审认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案郭某委托齐祥房产出售系争房屋，吴某作为中介公司的工作人员，应当就订立合同的事项如实向郭某报告并促成郭某与案外人就系争房屋签订相应的买卖合同，现郭某与案外人订立的合同中约定的房屋出售价格为160万元，郭某认为该160万元为好价钱，但房地产交易部门认定的房屋计税金额为190万余元，此与郭某认定的160万元好价钱显然差距甚远，表明郭某对“好价钱”存在重大误解，吴某对此未尽如实告知义务。同时吴某作为中介公司的从业人员，其向郭某要求正常佣金之外的报酬，也有悖于行业惯例和职业道德，故对郭某的辩称予以采信。吴某的诉讼请求缺乏依据，不予支持。 原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条的规定，于二〇一三年七月二十六日做出判决：驳回吴某的全部诉讼请求。案件受理费1,550元，减半收取计775元，由吴某负担。 吴某不服原判，上诉至本院，认为其与郭某之间存在委托合同关系，付款承诺书是郭某在确认其所售房屋的160万元价格为好价钱的情况下向受托人承诺支付报酬的真实意思表示，应属合法有效。而交易部门认定的房屋计税金额190万余元是行政行为不能反映系争房屋的真实市场价格，故原审法院以房屋计税金额为标准推定郭某对承诺书中的好价钱存在重大误解没有依据。另吴某作为受托人对系争房屋的计税金额无法提前知晓，同时对该行政行为也没有法定告知义务。现系争房屋已经顺利转让，吴某依约完成了受托义务，郭某应当依照承诺书约定支付吴某应得报酬。原审法院依据居间合同条款判决驳回吴某的起诉请求不当。现上诉请求，撤销原审判决，改判支持吴某的起诉请求。 被上诉人郭某辩称，其与齐祥房产之间系居间合同关系，吴某作为该公司的员工促成系争房屋的交易是职责所在。郭某与吴某个人之间不存在委托关系，吴某在履职过程中，以房屋卖了好价钱为由要求郭某向其个人支付额外报酬有违我国刑法之规定，故承诺书本身因违法而致无效。另外，系争房屋价值为190万元，而房屋实际仅售160万元，吴某在促成房屋交易的过程中未对委托人尽到告知义务，因此郭某不应支付吴某额外报酬。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，因此不同意上诉人吴某的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误。 本院认为，郭某与齐祥房产之间系居间合同关系，郭某与案外人达成房屋买卖协议并成功出售房屋系齐祥房产应当履行的合同义务。而吴某作为齐祥房产的公司员工，促成系争房屋的交易是其应当履行的职务行为。并且该房屋实际出售价格为160万元，房地产交易部门认定该房屋计税金额为190余万元，并无证据显示160万元的价格是明显高于市场价格的好价钱。因此吴某以系争房屋卖的价是好价钱为由要求郭某支付额外报酬7万元没有事实依据，也有违职业道德；同时，作为居间人应当将房屋的市场价格如实告知委托人，而正是因为吴某未尽到如实告知义务，导致委托人郭某误认为160万元的价格即为好价钱，从而出具了付款承诺书；另，吴某促成系争房屋交易的职务行为完全符合居间行为的构成要件，故原审法院适用居间合同条款驳回其起诉请求具有事实和法律依据。据此，上诉人吴某的上诉请求缺乏应予支持的事实依据与理由。原审法院所作判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,550元，由上诉人吴某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 单 珏 代理审判员 许鹏飞 代理审判员 王秋红 二○一三年十月二十二日 书 记 员 郭 葭 |
