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（2013）沪二中民二(民)终字第1572号 上诉人(原审原告)上海建德企业(集团)有限公司。 法定代表人周某某。 委托代理人胡立中，上海市中茂律师事务所律师。 委托代理人林孝盛，上海市中茂律师事务所律师。 上诉人(原审被告)上海聚坤实业发展有限公司。 法定代表人项某某。 委托代理人黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。 上诉人上海建德企业(集团)有限公司(以下简称建德公司)、上海聚坤实业发展有限公司(以下简称聚坤公司)均因委托合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)初字第1694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建德公司委托代理人胡立中、林孝盛，上诉人聚坤公司委托代理人黄晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年9月8日，建德公司与聚坤公司签订一份《建德商务广场代理销售合同》，约定建德公司系建德商务广场的开发商，建德公司委托聚坤公司代理销售建德公司开发经营的建德商务广场；代销房屋位置为普陀区泾阳路399弄，近香樟路，代销物业性质为商业、办公；代理方式：建德公司委托聚坤公司独家代理销售，并以建德公司的名义对外销售，建德公司不再自行销售或另行委托第三方代理销售，否则，该部分销售房屋均视为聚坤公司销售业绩，建德公司仍须向聚坤公司支付本合同约定的全额基本代理费和溢价；双方约定总代理期限为本合同签订之日起10个月止；双方商定总代理提成基价为人民币(以下币种均为人民币)17,000元/平方米(此价格仅限于小户型办公楼及1楼商铺)，以上价格均为装修房(商业为毛坯交付)，地下产权车位提成基价为120,000元/个，其余商铺(泾阳路、香樟路沿街商铺)一楼提成基价为25,000元/平方米，二楼提成基价为23,000元/平方米，该批房源建德公司有权自行处理，不计入聚坤公司代理销售业绩，建德公司也可按照本合同约定的代理销售条件委托聚坤公司销售；双方约定基本代理费和溢价每月按套结算，每套的基本代理费按照双方约定的该套销售底价计算的2%，溢价分成，建德公司得85%，聚坤公司得15%；结算时间：基本代理费和溢价在每个月的第一个工作日由聚坤公司向建德公司送交上个月已成交的房屋清单明细表及请佣表，送交后建德公司应于5个工作日内将上个月基本代理费和溢价支付聚坤公司；所有售房款的收入均应直接划入建德公司指定的账户，并由建德公司开具收款凭证；购房者以非贷款形式支付房款的，以购房者签署合同并支付了全额房款视为该房屋销售成功；购房者以贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订房屋购买合同并支付了首期房价款，贷款银行审核通过购房者资料并向建德公司放款3日内视为该房屋销售成功；如聚坤公司原因导致退房，所引起的对购房者或者其他第三方的法律责任由聚坤公司承担，聚坤公司不计取该套房屋的基本代理费和溢价费，如建德公司原因导致退房，则视为销售成交；聚坤公司应按照销售价目表及优惠原则进行销售，并及时完成销售；聚坤公司代理销售之物业一旦销售成交，聚坤公司承诺继续积极做好本案的催款、按揭等售后服务工作；建德公司承诺按时结算聚坤公司基本代理费及溢价款，每逾期一天，按未支付基本代理费及溢价款总额的每日万分之五向聚坤公司支付滞纳金。 2010年10月21日，案外人钟某某向聚坤公司支付1,000万元购房定金。同年10月31日，聚坤公司与钟某某签订一份《定金协议》约定，聚坤公司系建德首席项目包销人，钟某某整体认购建德首席项目位于上海市泾阳路399弄3幢1、2号楼全部房源以及泾阳路XXX号房屋，该房屋性质为办公和商业，共计建筑面积6,913.62平方米(其中泾阳路399弄3幢1、2号楼总建筑面积6,726.84平方米，泾阳路XXX号房屋建筑面积186.78平方米)；上述房屋的销售单价按建筑面积每平方米17,200元计，总价共计118,914,264元；钟某某在签订本协议当日向聚坤公司支付定金1,000万元，该定金作为双方签订上述房屋《上海市房地产买卖合同》的担保；双方应于本协议生效之日起90日内签订上述房屋买卖合同，钟某某应在签订买卖合同的当日向聚坤公司付清该房屋的余款，钟某某已支付的1,000万元定金在上述房屋过户至钟某某名下之日起性质转化为房款。 2010年12月17日，建德公司与聚坤公司签订《建德商务广场代理销售补充协议》约定，聚坤公司接受建德公司的委托为本案寻找整体购买客户，建德公司同意本案整体出售的均价为17,200元/平方米，此价格包含本市泾阳路399弄3幢1、2号楼全部房源以及泾阳路XXX号房屋，共计建筑面积6,913.62平方米(其中泾阳路399弄3幢1、2号楼总建筑面积6,726.84平方米，泾阳路XXX号房屋建筑面积186.78平方米)；聚坤公司介绍的客户与建德公司签订正式买卖合同后，建德公司将按照118,914,264元(17,000元/平方米×6,726.84平方米)的2%共计2,287,125.60元，按客户付款时间与金额、同比例同日支付聚坤公司销售代理费，泾阳路XXX号房屋(建筑面积186.78平方米)建德公司不再支付销售代理费给聚坤公司。 2010年12月17日，建德公司与聚坤公司及上海智原经贸有限公司(原名称为上海升贡经贸有限公司，以下简称智原公司)三方签订一份《协议书》约定，建德公司委托聚坤公司独家代理的项目总建筑面积为6,913.62平方米，其中泾阳路399弄3幢1、2号楼总建筑面积6,726.84平方米，泾阳路XXX号商铺建筑面积186.78平方米；在智原公司和聚坤公司的撮合下，建德公司和客户达成交易的整体出售均价为17,200元/平方米，现三方确认，建德公司、聚坤公司之间按照均价17,000元/平方米的标准参照《建德商务广场代理销售补充协议》相关约定结算佣金，建德公司另按照200元/平方米的标准共计1,382,724元向智原公司支付信息服务费；智原公司同意，建德公司支付给其的信息服务费中扣除下列两项费用共计60万元(1、200元/平方米×6,913.62平方米对应的税费30万元；2、智原公司同意建德公司从智原公司总服务费中扣除30万元用于购买3个地下产权车位提供给整体购买客户)，建德公司应在客户与其签订《上海市房地产买卖合同》、支付首付款的当日向智原公司支付其余的款项782,724元；智原公司在收到建德公司本协议约定支付的信息服务费后，智原公司另行向聚坤公司支付泾阳路XXX号商铺的代理费63,505元(17,000元/平方米×186.78平方米×2%)。 2010年12月24日，建德公司与钟某某签订一份《上海市商品房出售合同》约定，钟某某向建德公司购买本市泾阳路399弄建德商务广场1号、2号全部房源、建筑面积为6,726.84平方米及泾阳路XXX号商铺、建筑面积为186.78平方米；钟某某购买上述房屋单价为17,200元/平方米，总房价款为118,914,264元；钟某某在签订本合同当日向建德公司支付定金2,000万元，钟某某于2011年1月10日之前向建德公司支付首付房款59,457,264元(其中除2,000万元由钟某某已经支付的定金转为部分首付款，钟某某应当另行支付39,457,264元)；钟某某应于2011年2月28日之前向建德公司支付房款余额59,457,000元，如钟某某办理银行贷款，则应保证该银行贷款于2011年2月28日前汇入建德公司账户，如贷款不成或者贷款不足，则钟某某仍应于2011年2月28日前以现金付清房款余额，如逾期则按约支付日万分之三违约金。2011年1月5日，聚坤公司将所收钟某某1,000万元定金中的6,530,150.40元支付给建德公司。 2011年1月10日，建德公司与钟某某签订《补充协议》约定，鉴于钟某某自由资金在目前阶段不足以支付原合同之首付款，故双方同意按照本协议约定调整交易方式，原合同涉及所有房屋按二期分别买卖，其中第一期房屋按原合同约定时间、方式执行，第二期房屋先租赁后买卖；第一期房屋包括泾阳路399弄建德商务广场1号2至6楼(建筑面积合计2,851.1平方米，房价款合计43,302,507元)、建德商务广场3、4、5、6、7、8、9号(建筑面积合计431.01平方米，房价款合计12,844,098元)，以上房价款共计56,146,605元，其中钟某某于2011年1月10日之前支付28,146,605元，余款2,800万元于2011年2月28日之前付清，如钟某某办理银行贷款，则应保证该银行贷款于2011年2月28日前汇入建德公司账户，如贷款不成或者贷款不足，则钟某某应于2011年2月28日前以现金付清房款余额，如逾期则按约支付日万分之三违约金；除上述第一期房屋，其余房屋为第二期房屋，建德公司先行租赁给钟某某，租赁期限为6个月，自2011年2月1日起算，每月租金为418,450元，租赁期满，钟某某需要延长，建德公司同意延长6个月，钟某某同意租金调整为每月523,060元，于每月10日之前付清，具体内容双方另行签订合同；租赁期满(最长不超过上述延长期)，钟某某应当支付第二期房屋价款，第二期房屋房价款为62,767,659元；租赁期间，如果钟某某具备了购买第二期房屋资金条件，钟某某随时可以要求建德公司履行原合同关于第二期房屋的买卖条款；双方确认，在原合同和本协议履行期间，无论房地产市场价格如何变化，双方约定的所有房屋买卖总价款、买卖对象不变，任何一方要求调整均构成违约，违约方向守约方承担原合同总房价20%的违约金；本协议为双方于2010年12月24日签订的《上海市商品房出售合同》不可分割的部分，与原合同不一致之处，以本协议为准。 2011年1月11日、1月12日，建德公司与钟某某就本市泾阳路399弄建德商务广场1号2至6楼房屋(建筑面积合计2,851.1平方米)、泾阳路399弄建德商务广场3、4、5、6、7、8、9号1层房屋(建筑面积合计431.01平方米)分别签订《上海市商品房出售合同》。合同签订后，钟某某分别于2010年12月25日、2011年1月10日、2011年1月28日支付建德公司购房款1,000万元、200万元、100万元。钟某某又通过向银行贷款分别于2011年3月23日、5月3日、5月6日、5月18日、6月1日支付建德公司购房款6,619,000元、1,965,000元、655,000元、9,411,000元、9,404,000元，共计28,054,000元。此外，建德公司确认于2011年3月18日收到钟某某购房款5,092,605元。2011年5月，钟某某取得上述房屋的房地产权证。 2011年7月12日，建德公司向聚坤公司发出《关于建德商务广场代理销售有关问题的函》称，截至2011年6月2日，建德公司陆续收到钟某某一期购房款52,676,755.40元，钟某某一期购房款余款3,469,849.60元被聚坤公司于2010年10月以定金名义收取后一直单方面扣留至今。要求聚坤公司七日内向建德公司划付被扣留的一期购房余款3,469,849.60元并补偿建德公司利息损失；按照《建德商务广场代理销售合同》规定，聚坤公司尽快向建德公司送交一期已成交并收到购房款的房屋清单及《请佣表》，并依约结算聚坤公司的代理费；要求聚坤公司督促钟某某尽快与建德公司签订二期房屋《上海市商品房出售合同》，支付购房款，并到交易中心办理交易手续。聚坤公司收函后未予回复。建德公司遂诉至原审法院。要求判令：1、解除建德公司与聚坤公司签订的《建德商务广场代理销售合同》；2、聚坤公司支付建德公司应转交房款3,469,849.60元；3、聚坤公司按应转交房款3,469,849.60元的每日万分之五支付违约金(自2011年1月5日起算至判决生效之日止)；4、聚坤公司赔偿损失2,625,688元。审理中，建德公司称聚坤公司不能将应转交房款作为销售代理费擅自扣留，且至今建德公司未与钟某某签订第二期房屋的出售合同，聚坤公司也无权主张第二期房屋的销售代理费。如违约金得不到支持，则要求聚坤公司按同期银行贷款利率支付3,469,849.60元的利息，自2011年1月5日起算至判决生效之日止。 原审中聚坤公司辩称：2010年12月24日建德公司与钟某某签订房屋出售合同后，聚坤公司已完成代理销售合同的主要义务，双方所签代理销售合同已于2011年1月5日终止，不存在合同解除问题。根据建德公司要求，聚坤公司于2011年4、5月份撤离销售场地。双方所签代理销售合同约定，建德公司应按销售金额114,356,280元的2%支付聚坤公司代理费2,287,125.60元。对于双方之间其他项目款项的结算，双方也达成口头协议从钟某某支付的1,000万元定金中扣除。建德公司、聚坤公司及智原公司所签协议书约定建德公司应支付智原公司信息服务费782,724元，聚坤公司已将该笔信息服务费支付给智原公司。建德公司与钟某某私自签订房屋租赁协议，编造半买半租的事实，建德公司为维护自身合法权益，有权在钟某某支付的1,000万元定金中扣除上述费用。建德公司要求聚坤公司支付违约金缺乏依据，对建德公司主张利息的请求，聚坤公司仅同意按同期银行存款利率支付。房屋出售价格最终由建德公司确定，聚坤公司仅提供居间服务，建德公司要求聚坤公司赔偿房价低于其预期利益的损失，缺乏依据。不同意建德公司的诉讼请求。 原审法院另查明：2010年3月15日，建德公司与上海申昂投资管理有限公司(以下简称申昂公司)签订《包销合同》，约定建德公司委托申昂公司在包销期内以建德公司名义出售本市泾阳路385－391号(单)底层7套商铺和一个休息大厅、2－6层80套全装修商住两用办公房，总建筑面积约6,726.8平方米的商业用房，包销期自建德公司获得产权证后6个月止。合同签订后，申昂公司支付建德公司订金263万元。2010年9月8日，建德公司与申昂公司协议解除《包销合同》，建德公司将263万元返还申昂公司。 原审法院认为：建德公司与聚坤公司签订的《建德商务广场代理销售合同》及《建德商务广场代理销售补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，建德公司委托聚坤公司代理销售建德商务广场的期限为代理销售合同签订之日起10个月止，故双方约定的代理销售期限已于2011年7月7日届满。况且建德公司已于2010年12月24日与聚坤公司介绍的客户钟某某就聚坤公司代理销售的全部房源达成整体买卖协议。因此，双方所签《建德商务广场代理销售合同》已终止，现建德公司要求解除该合同，缺乏依据，依法不予支持。 钟某某就购买本市泾阳路399弄1、2号楼及泾阳路XXX号房屋向聚坤公司支付购房定金1,000万元后，钟某某与建德公司就其中部分房屋签订《上海市商品房出售合同》，聚坤公司作为销售代理方，应将代收的购房定金及时转交给建德公司。关于聚坤公司辩称其有权在代收的1,000万元定金中扣除其应得的销售代理费2,287,125.60元的意见，根据双方合同约定，聚坤公司介绍的客户与建德公司签订正式买卖合同后，建德公司应按17,000元/平方米×6,726.84平方米所得销售金额118,914,264元的2%即2,287,125.60元，并按客户付款时间与金额、同日同比例支付聚坤公司销售代理费。现建德公司与钟某某就其中建筑面积为3,282.11平方米的房屋签订《上海市商品房出售合同》，钟某某并就该部分房屋向建德公司支付购房款，建德公司应当在收到钟某某购房款后及时与聚坤公司结算并支付聚坤公司相应销售代理费。根据双方约定，建德公司应就钟某某已购买的3,282.11平方米房屋向聚坤公司支付销售代理费1,115,917.40元。鉴于目前建德公司尚未与聚坤公司结算该笔销售代理费，聚坤公司要求在应转交建德公司的房款中扣除该笔销售代理费，理由正当。但聚坤公司同时要求扣除未销售房屋的销售代理费，与双方约定不符，不予采纳。关于聚坤公司辩称其有权在代收的1,000万元定金中扣除建德公司应支付智原公司的信息服务费782,724元及之前建德公司欠付聚坤公司的其他项目的代理费40万元的意见，因信息服务费782,724元系建德公司与智原公司之间发生的费用，与聚坤公司无涉，建德公司也未委托聚坤公司向智原公司支付该笔信息服务费，40万元代理费亦与本案无关，聚坤公司要求扣除该两项费用缺乏依据，法院不予采纳。 关于违约金，建德公司要求聚坤公司参照代理销售合同关于建德公司延迟支付代理费的违约责任条款支付违约金，缺乏依据，依法不予支持。关于建德公司主张利息的请求，聚坤公司逾期转交代收的房款，理应按同期银行贷款利率向建德公司支付利息损失。聚坤公司主张按同期银行存款利率计息，缺乏依据，法院不予采纳。 关于建德公司主张2,625,688元损失的请求，建德公司出售给钟某某的房屋价格最终由建德公司与钟某某协商确定，非聚坤公司决定，建德公司以聚坤公司与钟某某串通压低房价为由主张损失，缺乏依据，依法不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零四条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起10日内，聚坤公司支付建德公司应转交房款2,353,932.20元，并按同期银行贷款利率支付利息(以2,353,932.20元为本金，自2011年1月5日起算至判决生效之日止)；二、对建德公司的其他诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人建德公司不服，向本院提起上诉称：聚坤公司以实际控制之关联公司申昂公司名义收取钟某某100万元中介费，构成双方代理，并欺瞒建德公司，致建德公司对房屋交易作出重大让步，损失了预期中的经济利益。聚坤公司杜撰第三方公司智原公司的服务内容，欺诈建德公司，骗取信息服务费。构成违约，侵犯建德公司合同权益。综上，建德公司请求二审法院维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，依法改判解除双方当事人之间的《建德商务广场代理销售合同》；聚坤公司向建德公司赔偿损失2,625,688元。 聚坤公司辩称：聚坤公司，申昂公司及智原公司均系独立法人，各自对外独立承担法律责任，聚坤公司并非实际控制申昂公司。聚坤公司并非杜撰第三方公司的服务内容，骗取信息服务费，建德公司、聚坤公司及智原公司自愿签订协议，三方协议明确了智原公司收取信息服务费的内容，聚坤公司也未欺诈建德公司。 同时聚坤公司也提起上诉称：建德公司欠聚坤公司其他项目的代理费400,000元及聚坤公司替建德公司支付给智原公司的服务费782,724元应在聚坤公司代管的房款中抵扣；2011年1月10日，建德公司擅自与钟某某签订新补充协议，以租代售，放弃了可向钟某某主张的履约违约金2,000万元，实属不当，单方面阻却了钟某某按原协议约定支付房款，应视为钟某某已按原合同约定履行了全部付款义务，建德公司应按2010年12月17日所签订的协议书约定支付聚坤公司全额代理费。综上，聚坤公司请求二审法院驳回建德公司的全部原审诉讼请求。 本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审审理中，上诉人聚坤公司于2013年10月15日表示，经详尽庭审及法官耐心解释，同意服从一审判决，申请撤回上诉。 本院认为，上诉人建德公司上诉要求聚坤公司赔偿其损失2,625,688元，其主要理由是聚坤公司欺骗建德公司，以实际控制的两家关联公司名义收取钟某某100万元中介费，收取建德公司信息咨询费，导致建德公司与钟某某签订的房屋买卖合同价格偏低。然，建德公司与钟某某签订房屋买卖合同的价格最终是由建德公司与钟某某协商确定，该价格也高于建德公司与聚坤公司签订代理销售合同中双方商定的17,000元/平方米的总代理提成基价，况聚坤公司、申昂公司、智原公司均系独立法人，对外独立承担法律责任，建德公司上诉认为聚坤公司控制申昂公司依据亦不充分。钟某某支付申昂公司100万元中介费有相关合同约定，该支付行为并不必然导致建德公司出售房屋单价的降低。建德公司、聚坤公司、智原公司自愿签订协议书，建德公司上诉认为聚坤公司杜撰智原公司服务内容缺乏依据。从智原公司依约可向建德公司收取信息服务费的约定也无法得出建德公司权益受到损害这一结论。因此，建德公司认为受聚坤公司欺骗致其房屋出售单价降低造成损失的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。至于上诉人建德公司还上诉要求解除与聚坤公司签订的《建德商务广场代理销售合同》的请求，因原审法院已充分阐述该诉请未予支持的理由，本院予以认同，不再赘述。二审审理中上诉人聚坤公司向本院撤回上诉，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40,621.23元，由上诉人建德公司承担27,805.50元、上诉人聚坤公司承担12,815.73元。 本判决系终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 王晓梅 代理审判员 范 一 二○一三年十月二十三日 书 记 员 陈 洁 （2013）沪二中民二(民)终字第1572号 上诉人(原审原告)上海建德企业(集团)有限公司。 法定代表人周某某。 委托代理人胡立中，上海市中茂律师事务所律师。 委托代理人林孝盛，上海市中茂律师事务所律师。 上诉人(原审被告)上海聚坤实业发展有限公司。 法定代表人项某某。 委托代理人黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。 上诉人上海建德企业(集团)有限公司(以下简称建德公司)、上海聚坤实业发展有限公司(以下简称聚坤公司)均因委托合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2012)虹民三(民)初字第1694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建德公司委托代理人胡立中、林孝盛，上诉人聚坤公司委托代理人黄晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年9月8日，建德公司与聚坤公司签订一份《建德商务广场代理销售合同》，约定建德公司系建德商务广场的开发商，建德公司委托聚坤公司代理销售建德公司开发经营的建德商务广场；代销房屋位置为普陀区泾阳路399弄，近香樟路，代销物业性质为商业、办公；代理方式：建德公司委托聚坤公司独家代理销售，并以建德公司的名义对外销售，建德公司不再自行销售或另行委托第三方代理销售，否则，该部分销售房屋均视为聚坤公司销售业绩，建德公司仍须向聚坤公司支付本合同约定的全额基本代理费和溢价；双方约定总代理期限为本合同签订之日起10个月止；双方商定总代理提成基价为人民币(以下币种均为人民币)17,000元/平方米(此价格仅限于小户型办公楼及1楼商铺)，以上价格均为装修房(商业为毛坯交付)，地下产权车位提成基价为120,000元/个，其余商铺(泾阳路、香樟路沿街商铺)一楼提成基价为25,000元/平方米，二楼提成基价为23,000元/平方米，该批房源建德公司有权自行处理，不计入聚坤公司代理销售业绩，建德公司也可按照本合同约定的代理销售条件委托聚坤公司销售；双方约定基本代理费和溢价每月按套结算，每套的基本代理费按照双方约定的该套销售底价计算的2%，溢价分成，建德公司得85%，聚坤公司得15%；结算时间：基本代理费和溢价在每个月的第一个工作日由聚坤公司向建德公司送交上个月已成交的房屋清单明细表及请佣表，送交后建德公司应于5个工作日内将上个月基本代理费和溢价支付聚坤公司；所有售房款的收入均应直接划入建德公司指定的账户，并由建德公司开具收款凭证；购房者以非贷款形式支付房款的，以购房者签署合同并支付了全额房款视为该房屋销售成功；购房者以贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订房屋购买合同并支付了首期房价款，贷款银行审核通过购房者资料并向建德公司放款3日内视为该房屋销售成功；如聚坤公司原因导致退房，所引起的对购房者或者其他第三方的法律责任由聚坤公司承担，聚坤公司不计取该套房屋的基本代理费和溢价费，如建德公司原因导致退房，则视为销售成交；聚坤公司应按照销售价目表及优惠原则进行销售，并及时完成销售；聚坤公司代理销售之物业一旦销售成交，聚坤公司承诺继续积极做好本案的催款、按揭等售后服务工作；建德公司承诺按时结算聚坤公司基本代理费及溢价款，每逾期一天，按未支付基本代理费及溢价款总额的每日万分之五向聚坤公司支付滞纳金。 2010年10月21日，案外人钟某某向聚坤公司支付1,000万元购房定金。同年10月31日，聚坤公司与钟某某签订一份《定金协议》约定，聚坤公司系建德首席项目包销人，钟某某整体认购建德首席项目位于上海市泾阳路399弄3幢1、2号楼全部房源以及泾阳路XXX号房屋，该房屋性质为办公和商业，共计建筑面积6,913.62平方米(其中泾阳路399弄3幢1、2号楼总建筑面积6,726.84平方米，泾阳路XXX号房屋建筑面积186.78平方米)；上述房屋的销售单价按建筑面积每平方米17,200元计，总价共计118,914,264元；钟某某在签订本协议当日向聚坤公司支付定金1,000万元，该定金作为双方签订上述房屋《上海市房地产买卖合同》的担保；双方应于本协议生效之日起90日内签订上述房屋买卖合同，钟某某应在签订买卖合同的当日向聚坤公司付清该房屋的余款，钟某某已支付的1,000万元定金在上述房屋过户至钟某某名下之日起性质转化为房款。 2010年12月17日，建德公司与聚坤公司签订《建德商务广场代理销售补充协议》约定，聚坤公司接受建德公司的委托为本案寻找整体购买客户，建德公司同意本案整体出售的均价为17,200元/平方米，此价格包含本市泾阳路399弄3幢1、2号楼全部房源以及泾阳路XXX号房屋，共计建筑面积6,913.62平方米(其中泾阳路399弄3幢1、2号楼总建筑面积6,726.84平方米，泾阳路XXX号房屋建筑面积186.78平方米)；聚坤公司介绍的客户与建德公司签订正式买卖合同后，建德公司将按照118,914,264元(17,000元/平方米×6,726.84平方米)的2%共计2,287,125.60元，按客户付款时间与金额、同比例同日支付聚坤公司销售代理费，泾阳路XXX号房屋(建筑面积186.78平方米)建德公司不再支付销售代理费给聚坤公司。 2010年12月17日，建德公司与聚坤公司及上海智原经贸有限公司(原名称为上海升贡经贸有限公司，以下简称智原公司)三方签订一份《协议书》约定，建德公司委托聚坤公司独家代理的项目总建筑面积为6,913.62平方米，其中泾阳路399弄3幢1、2号楼总建筑面积6,726.84平方米，泾阳路XXX号商铺建筑面积186.78平方米；在智原公司和聚坤公司的撮合下，建德公司和客户达成交易的整体出售均价为17,200元/平方米，现三方确认，建德公司、聚坤公司之间按照均价17,000元/平方米的标准参照《建德商务广场代理销售补充协议》相关约定结算佣金，建德公司另按照200元/平方米的标准共计1,382,724元向智原公司支付信息服务费；智原公司同意，建德公司支付给其的信息服务费中扣除下列两项费用共计60万元(1、200元/平方米×6,913.62平方米对应的税费30万元；2、智原公司同意建德公司从智原公司总服务费中扣除30万元用于购买3个地下产权车位提供给整体购买客户)，建德公司应在客户与其签订《上海市房地产买卖合同》、支付首付款的当日向智原公司支付其余的款项782,724元；智原公司在收到建德公司本协议约定支付的信息服务费后，智原公司另行向聚坤公司支付泾阳路XXX号商铺的代理费63,505元(17,000元/平方米×186.78平方米×2%)。 2010年12月24日，建德公司与钟某某签订一份《上海市商品房出售合同》约定，钟某某向建德公司购买本市泾阳路399弄建德商务广场1号、2号全部房源、建筑面积为6,726.84平方米及泾阳路XXX号商铺、建筑面积为186.78平方米；钟某某购买上述房屋单价为17,200元/平方米，总房价款为118,914,264元；钟某某在签订本合同当日向建德公司支付定金2,000万元，钟某某于2011年1月10日之前向建德公司支付首付房款59,457,264元(其中除2,000万元由钟某某已经支付的定金转为部分首付款，钟某某应当另行支付39,457,264元)；钟某某应于2011年2月28日之前向建德公司支付房款余额59,457,000元，如钟某某办理银行贷款，则应保证该银行贷款于2011年2月28日前汇入建德公司账户，如贷款不成或者贷款不足，则钟某某仍应于2011年2月28日前以现金付清房款余额，如逾期则按约支付日万分之三违约金。2011年1月5日，聚坤公司将所收钟某某1,000万元定金中的6,530,150.40元支付给建德公司。 2011年1月10日，建德公司与钟某某签订《补充协议》约定，鉴于钟某某自由资金在目前阶段不足以支付原合同之首付款，故双方同意按照本协议约定调整交易方式，原合同涉及所有房屋按二期分别买卖，其中第一期房屋按原合同约定时间、方式执行，第二期房屋先租赁后买卖；第一期房屋包括泾阳路399弄建德商务广场1号2至6楼(建筑面积合计2,851.1平方米，房价款合计43,302,507元)、建德商务广场3、4、5、6、7、8、9号(建筑面积合计431.01平方米，房价款合计12,844,098元)，以上房价款共计56,146,605元，其中钟某某于2011年1月10日之前支付28,146,605元，余款2,800万元于2011年2月28日之前付清，如钟某某办理银行贷款，则应保证该银行贷款于2011年2月28日前汇入建德公司账户，如贷款不成或者贷款不足，则钟某某应于2011年2月28日前以现金付清房款余额，如逾期则按约支付日万分之三违约金；除上述第一期房屋，其余房屋为第二期房屋，建德公司先行租赁给钟某某，租赁期限为6个月，自2011年2月1日起算，每月租金为418,450元，租赁期满，钟某某需要延长，建德公司同意延长6个月，钟某某同意租金调整为每月523,060元，于每月10日之前付清，具体内容双方另行签订合同；租赁期满(最长不超过上述延长期)，钟某某应当支付第二期房屋价款，第二期房屋房价款为62,767,659元；租赁期间，如果钟某某具备了购买第二期房屋资金条件，钟某某随时可以要求建德公司履行原合同关于第二期房屋的买卖条款；双方确认，在原合同和本协议履行期间，无论房地产市场价格如何变化，双方约定的所有房屋买卖总价款、买卖对象不变，任何一方要求调整均构成违约，违约方向守约方承担原合同总房价20%的违约金；本协议为双方于2010年12月24日签订的《上海市商品房出售合同》不可分割的部分，与原合同不一致之处，以本协议为准。 2011年1月11日、1月12日，建德公司与钟某某就本市泾阳路399弄建德商务广场1号2至6楼房屋(建筑面积合计2,851.1平方米)、泾阳路399弄建德商务广场3、4、5、6、7、8、9号1层房屋(建筑面积合计431.01平方米)分别签订《上海市商品房出售合同》。合同签订后，钟某某分别于2010年12月25日、2011年1月10日、2011年1月28日支付建德公司购房款1,000万元、200万元、100万元。钟某某又通过向银行贷款分别于2011年3月23日、5月3日、5月6日、5月18日、6月1日支付建德公司购房款6,619,000元、1,965,000元、655,000元、9,411,000元、9,404,000元，共计28,054,000元。此外，建德公司确认于2011年3月18日收到钟某某购房款5,092,605元。2011年5月，钟某某取得上述房屋的房地产权证。 2011年7月12日，建德公司向聚坤公司发出《关于建德商务广场代理销售有关问题的函》称，截至2011年6月2日，建德公司陆续收到钟某某一期购房款52,676,755.40元，钟某某一期购房款余款3,469,849.60元被聚坤公司于2010年10月以定金名义收取后一直单方面扣留至今。要求聚坤公司七日内向建德公司划付被扣留的一期购房余款3,469,849.60元并补偿建德公司利息损失；按照《建德商务广场代理销售合同》规定，聚坤公司尽快向建德公司送交一期已成交并收到购房款的房屋清单及《请佣表》，并依约结算聚坤公司的代理费；要求聚坤公司督促钟某某尽快与建德公司签订二期房屋《上海市商品房出售合同》，支付购房款，并到交易中心办理交易手续。聚坤公司收函后未予回复。建德公司遂诉至原审法院。要求判令：1、解除建德公司与聚坤公司签订的《建德商务广场代理销售合同》；2、聚坤公司支付建德公司应转交房款3,469,849.60元；3、聚坤公司按应转交房款3,469,849.60元的每日万分之五支付违约金(自2011年1月5日起算至判决生效之日止)；4、聚坤公司赔偿损失2,625,688元。审理中，建德公司称聚坤公司不能将应转交房款作为销售代理费擅自扣留，且至今建德公司未与钟某某签订第二期房屋的出售合同，聚坤公司也无权主张第二期房屋的销售代理费。如违约金得不到支持，则要求聚坤公司按同期银行贷款利率支付3,469,849.60元的利息，自2011年1月5日起算至判决生效之日止。 原审中聚坤公司辩称：2010年12月24日建德公司与钟某某签订房屋出售合同后，聚坤公司已完成代理销售合同的主要义务，双方所签代理销售合同已于2011年1月5日终止，不存在合同解除问题。根据建德公司要求，聚坤公司于2011年4、5月份撤离销售场地。双方所签代理销售合同约定，建德公司应按销售金额114,356,280元的2%支付聚坤公司代理费2,287,125.60元。对于双方之间其他项目款项的结算，双方也达成口头协议从钟某某支付的1,000万元定金中扣除。建德公司、聚坤公司及智原公司所签协议书约定建德公司应支付智原公司信息服务费782,724元，聚坤公司已将该笔信息服务费支付给智原公司。建德公司与钟某某私自签订房屋租赁协议，编造半买半租的事实，建德公司为维护自身合法权益，有权在钟某某支付的1,000万元定金中扣除上述费用。建德公司要求聚坤公司支付违约金缺乏依据，对建德公司主张利息的请求，聚坤公司仅同意按同期银行存款利率支付。房屋出售价格最终由建德公司确定，聚坤公司仅提供居间服务，建德公司要求聚坤公司赔偿房价低于其预期利益的损失，缺乏依据。不同意建德公司的诉讼请求。 原审法院另查明：2010年3月15日，建德公司与上海申昂投资管理有限公司(以下简称申昂公司)签订《包销合同》，约定建德公司委托申昂公司在包销期内以建德公司名义出售本市泾阳路385－391号(单)底层7套商铺和一个休息大厅、2－6层80套全装修商住两用办公房，总建筑面积约6,726.8平方米的商业用房，包销期自建德公司获得产权证后6个月止。合同签订后，申昂公司支付建德公司订金263万元。2010年9月8日，建德公司与申昂公司协议解除《包销合同》，建德公司将263万元返还申昂公司。 原审法院认为：建德公司与聚坤公司签订的《建德商务广场代理销售合同》及《建德商务广场代理销售补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，建德公司委托聚坤公司代理销售建德商务广场的期限为代理销售合同签订之日起10个月止，故双方约定的代理销售期限已于2011年7月7日届满。况且建德公司已于2010年12月24日与聚坤公司介绍的客户钟某某就聚坤公司代理销售的全部房源达成整体买卖协议。因此，双方所签《建德商务广场代理销售合同》已终止，现建德公司要求解除该合同，缺乏依据，依法不予支持。 钟某某就购买本市泾阳路399弄1、2号楼及泾阳路XXX号房屋向聚坤公司支付购房定金1,000万元后，钟某某与建德公司就其中部分房屋签订《上海市商品房出售合同》，聚坤公司作为销售代理方，应将代收的购房定金及时转交给建德公司。关于聚坤公司辩称其有权在代收的1,000万元定金中扣除其应得的销售代理费2,287,125.60元的意见，根据双方合同约定，聚坤公司介绍的客户与建德公司签订正式买卖合同后，建德公司应按17,000元/平方米×6,726.84平方米所得销售金额118,914,264元的2%即2,287,125.60元，并按客户付款时间与金额、同日同比例支付聚坤公司销售代理费。现建德公司与钟某某就其中建筑面积为3,282.11平方米的房屋签订《上海市商品房出售合同》，钟某某并就该部分房屋向建德公司支付购房款，建德公司应当在收到钟某某购房款后及时与聚坤公司结算并支付聚坤公司相应销售代理费。根据双方约定，建德公司应就钟某某已购买的3,282.11平方米房屋向聚坤公司支付销售代理费1,115,917.40元。鉴于目前建德公司尚未与聚坤公司结算该笔销售代理费，聚坤公司要求在应转交建德公司的房款中扣除该笔销售代理费，理由正当。但聚坤公司同时要求扣除未销售房屋的销售代理费，与双方约定不符，不予采纳。关于聚坤公司辩称其有权在代收的1,000万元定金中扣除建德公司应支付智原公司的信息服务费782,724元及之前建德公司欠付聚坤公司的其他项目的代理费40万元的意见，因信息服务费782,724元系建德公司与智原公司之间发生的费用，与聚坤公司无涉，建德公司也未委托聚坤公司向智原公司支付该笔信息服务费，40万元代理费亦与本案无关，聚坤公司要求扣除该两项费用缺乏依据，法院不予采纳。 关于违约金，建德公司要求聚坤公司参照代理销售合同关于建德公司延迟支付代理费的违约责任条款支付违约金，缺乏依据，依法不予支持。关于建德公司主张利息的请求，聚坤公司逾期转交代收的房款，理应按同期银行贷款利率向建德公司支付利息损失。聚坤公司主张按同期银行存款利率计息，缺乏依据，法院不予采纳。 关于建德公司主张2,625,688元损失的请求，建德公司出售给钟某某的房屋价格最终由建德公司与钟某某协商确定，非聚坤公司决定，建德公司以聚坤公司与钟某某串通压低房价为由主张损失，缺乏依据，依法不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零四条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起10日内，聚坤公司支付建德公司应转交房款2,353,932.20元，并按同期银行贷款利率支付利息(以2,353,932.20元为本金，自2011年1月5日起算至判决生效之日止)；二、对建德公司的其他诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人建德公司不服，向本院提起上诉称：聚坤公司以实际控制之关联公司申昂公司名义收取钟某某100万元中介费，构成双方代理，并欺瞒建德公司，致建德公司对房屋交易作出重大让步，损失了预期中的经济利益。聚坤公司杜撰第三方公司智原公司的服务内容，欺诈建德公司，骗取信息服务费。构成违约，侵犯建德公司合同权益。综上，建德公司请求二审法院维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，依法改判解除双方当事人之间的《建德商务广场代理销售合同》；聚坤公司向建德公司赔偿损失2,625,688元。 聚坤公司辩称：聚坤公司，申昂公司及智原公司均系独立法人，各自对外独立承担法律责任，聚坤公司并非实际控制申昂公司。聚坤公司并非杜撰第三方公司的服务内容，骗取信息服务费，建德公司、聚坤公司及智原公司自愿签订协议，三方协议明确了智原公司收取信息服务费的内容，聚坤公司也未欺诈建德公司。 同时聚坤公司也提起上诉称：建德公司欠聚坤公司其他项目的代理费400,000元及聚坤公司替建德公司支付给智原公司的服务费782,724元应在聚坤公司代管的房款中抵扣；2011年1月10日，建德公司擅自与钟某某签订新补充协议，以租代售，放弃了可向钟某某主张的履约违约金2,000万元，实属不当，单方面阻却了钟某某按原协议约定支付房款，应视为钟某某已按原合同约定履行了全部付款义务，建德公司应按2010年12月17日所签订的协议书约定支付聚坤公司全额代理费。综上，聚坤公司请求二审法院驳回建德公司的全部原审诉讼请求。 本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审审理中，上诉人聚坤公司于2013年10月15日表示，经详尽庭审及法官耐心解释，同意服从一审判决，申请撤回上诉。 本院认为，上诉人建德公司上诉要求聚坤公司赔偿其损失2,625,688元，其主要理由是聚坤公司欺骗建德公司，以实际控制的两家关联公司名义收取钟某某100万元中介费，收取建德公司信息咨询费，导致建德公司与钟某某签订的房屋买卖合同价格偏低。然，建德公司与钟某某签订房屋买卖合同的价格最终是由建德公司与钟某某协商确定，该价格也高于建德公司与聚坤公司签订代理销售合同中双方商定的17,000元/平方米的总代理提成基价，况聚坤公司、申昂公司、智原公司均系独立法人，对外独立承担法律责任，建德公司上诉认为聚坤公司控制申昂公司依据亦不充分。钟某某支付申昂公司100万元中介费有相关合同约定，该支付行为并不必然导致建德公司出售房屋单价的降低。建德公司、聚坤公司、智原公司自愿签订协议书，建德公司上诉认为聚坤公司杜撰智原公司服务内容缺乏依据。从智原公司依约可向建德公司收取信息服务费的约定也无法得出建德公司权益受到损害这一结论。因此，建德公司认为受聚坤公司欺骗致其房屋出售单价降低造成损失的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。至于上诉人建德公司还上诉要求解除与聚坤公司签订的《建德商务广场代理销售合同》的请求，因原审法院已充分阐述该诉请未予支持的理由，本院予以认同，不再赘述。二审审理中上诉人聚坤公司向本院撤回上诉，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40,621.23元，由上诉人建德公司承担27,805.50元、上诉人聚坤公司承担12,815.73元。 本判决系终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 王晓梅 代理审判员 范 一 二○一三年十月二十三日 书 记 员 陈 洁 |
