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（2013）沪一中民二(民)终字第2617号 上诉人（原审被告）夏xx。 委托代理人文瑶，上海市广庭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）徐xx。 被上诉人（原审原告）黄xx。 被上诉人（原审被告）薛xx。 上诉人夏xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，2012年11月18日，徐xx、黄xx（乙方）与薛xx、夏xx（甲方）经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将甲方所有的位于xx室的房屋出售给乙方，房屋总价1,300,000元。甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续。甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续……。付款方式：乙方于签约时支付甲方房款80,000元；于2012年12月1日前支付甲方房款320,000元；上述款项专项用于提前归还甲方尚欠款项及注销抵押权人对该房产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20个工作日内，办理还款手续，并于还款后10个工作日内办理抵押登记注销手续；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款900,000元，该款项由贷款银行转入甲方帐户。违约责任：甲方未按照合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。2012年12月7日，徐xx、黄xx与薛xx、夏xx双方就上述房地产买卖合同网上备案。 2012年11月18日，黄xx向夏xx的中国建设银行卡支付款项80,000元;2012年12月8日，徐xx向薛xx的中国银行卡支付350,000元。两次付款均由薛xx出具收据加以确认。 2013年3月，徐xx、黄xx诉至原审法院，要求解除与薛xx、夏xx之间的《上海市房地产买卖合同》，返还已支付的房款430,000元及支付违约金260,000元。薛xx辩称，不同意解除《上海市房地产买卖合同》，希望将涉案房屋出售给徐xx、黄xx。夏xx辩称，不同意徐xx、黄xx的诉讼请求，其未在《上海市房地产买卖合同》上签字，也不同意追认有效，故该房地产买卖合同无效，不存在违约的情形。 另查明，上述《上海市房地产买卖合同》及网上备案登记的《上海市房地产买卖合同》上“夏xx”的名字均非本人所签，系薛xx找人代签。 再查明，xx室房屋由薛xx、夏xx共有，房屋上存有抵押权，抵押权人上海浦东发展银行徐汇支行的债权数额为102,000元，抵押权人程永春的债权数额为500,000元。抵押权人程永春的抵押权经法院（2013）闵民五（民）初字第811号案件判决无效，予以涤除，该案尚未生效。 原审认为，本案的争议焦点在于夏xx的签名系他人代签，本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及网上备案的《上海市房地产买卖合同》是否有效？对此，法院认为，从本案的证据及双方的陈述来看，徐xx、黄xx与薛xx方签约系经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，且签约时薛xx方提供了夏xx本人的身份证、银行卡，这些事实及证据足以让徐xx、黄xx有理由相信到场的即为夏xx本人，合同签订后，徐xx、黄xx亦根据合同约定积极履行了自己的付款义务，向夏xx的银行卡内支付房款。因徐xx、黄xx非有关方面的专业人员，即使夏xx身份证上的照片与签约人有差别，也不能因此将核对身份证照片与本人一致的义务强加于徐xx、黄xx身上。综上，本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及网上备案的《上海市房地产买卖合同》有效，法院予以确认。因薛xx方违反合同约定，不能按期交房及办理过户手续，徐xx、黄xx根据合同约定主张解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，薛xx方应退还徐xx、黄xx已经支付的房款。根据双方约定，因薛xx方原因导致合同解除，薛xx、夏xx应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%计260,000元。但该金额约定过高，法院予以调整。至于夏xx提出的薛xx在外的债务由其自行承担的抗辩，法院认为，薛xx、夏xx系夫妻，对内约定的债务承担方式对外不产生效力，薛xx、夏xx向徐xx、黄xx承担责任后，如夏xx认为实际应由薛xx承担，夏xx可向薛xx另案主张。 原审法院审理后于二〇一三年八月二日作出判决：一、原告徐xx、黄xx与被告薛xx、夏xx之间的2012年11月18日的《上海市房地产买卖合同》及2012年12月7日的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、被告薛xx、夏xx于本判决生效之日起十日内，返还原告徐xx、黄xx购房款430,000元；三、被告薛xx、夏xx于本判决生效之日起十日内，支付原告徐xx、黄xx违约金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,960.25元，减半计收7,480.13元，由原告徐xx、黄xx负担2,680.13元，被告薛xx、夏xx负担4,800元。 判决后，夏xx不服，上诉至本院称：一、上诉人并未在买卖合同上签字，是他人冒用上诉人名义签订买卖合同，上诉人也未收到过任何款项，合同签订后上诉人也没有追认过。上诉人将身份证给被上诉人薛xx只是为了办理户口，上诉人更不知道薛xx在外有借款。二、房产中介公司在明知该房产有抵押且上诉人不知情的情况下仍协助被上诉人徐xx、黄xx签订房屋买卖合同，而徐xx、黄xx明知签订合同的人不是夏xx本人，也不尽应尽的注意义务，本身也有过错，因此导致合同无效的真正责任人应当是中介公司和徐xx、黄xx，而与上诉人无关，因此应当由责任方根据过失和造成的损失承担缔约过失责任。请求二审根据相关法律规定认定合同无效，并依法改判驳回被上诉人徐xx、黄xx的原审诉请。 被上诉人徐xx、黄xx辩称：一、签订房屋买卖合同时上诉人夏xx、被上诉人薛xx及他们的朋友以及中介公司的人员都在场，薛xx的朋友口口声声还称薛xx、夏xx为哥哥、嫂嫂，中介公司人员核对并认可卖售人身份证的真实性后表示可以签字，在此情况下被上诉人徐xx、黄xx没有理由不相信是夏xx本人签订合同，之后被上诉人徐xx、黄xx还向夏xx的建行银行卡打入8万元房款，因此夏xx不应当不知道房屋出卖情况。二、被上诉人徐xx、黄xx是在房产证、身份证、银行卡真实有效的情况下善意购买房屋，因此夏xx的上诉请求是没有事实和法律依据的，请求二审依法维持原判。 被上诉人薛xx辩称：一、被上诉人徐xx、黄xx在办理房屋抵押贷款时已经知道薛xx找人代替夏xx签字，“假老婆”的事情也是债权人安排的，银行卡也是中介公司拿了夏xx的身份证去开设的，因此被上诉人徐xx、黄xx应当知道系有人冒充夏xx出卖涉案房屋。二、被上诉人薛xx已经向中介公司说明房屋有抵押，但中介公司不但不将该情况告知徐xx、黄xx，反而表示房屋可以买卖，因此中介公司对本案结果也应承担相应责任，而不应有薛xx承担全部责任。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人夏xx作为涉案房屋的共有产权人，理当尽妥善保管房产证、身份证等相关权利凭证的义务，以免发生不利后果，否则应当承担由此造成的不利后果。现尽管系因被上诉人薛xx的原因造成其与被上诉人徐xx、黄xx签订的《上海市房地产买卖合同》不能完全履行，但徐xx、黄xx作为善意的购房人，在签订买卖合同时，没有审查薛xx出示的夏xx的身份证与夏xx本人是否一致的能力，其后徐xx、黄xx又将房款打入夏xx的银行卡，因此徐xx、黄xx有理由相信系夏xx本人并同意出售涉案房屋，因此由于涉案房屋最终无法办理过户手续及交付等后果，徐xx、黄xx可以请求出卖人承担相应的违约责任。原审据此判决夏xx与薛xx共同承担违约责任，客观有据，应予维持。上诉人夏xx的上诉请求，本院难予支持。至于夏xx在对外承担相应责任后，对内则应由实际责任人承担责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币9,600元，由上诉人夏xx负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 翟从海 代理审判员 刘 辉 二○一三年十月二十三日 书 记 员 周 益 |
