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（2013）沪一中民二(民)终字第2626号 上诉人（原审被告）。 上诉人（原审被告）B。 法定代理人A（上诉人B之父)。 上诉人（原审被告）C。 法定代理人A（上诉人C之父。 上诉人（原审被告）D。 被上诉人（原审原告）E。 委托代理人F。 上诉人A、B、C、D因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院认定，闵行区**路200弄30号403室房屋产权系A、D、B、C共同共有，该房屋系动迁配套商品房，自2007年9月10日起5年内不得转让、出租。 2009年5月11日，E（作为买方）与D、A（作为卖方），在案外人上海**租赁咨询有限公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》1份，约定由E购买位于闵行区**路200弄30号403室房屋，转让成交价为人民币（以下币种同）79万元。第一部分楼款30万元于2009年5月26日支付。买卖双方同意在签署本协议时支付定金3万元。第二部分楼款41万元于2009年6月30日前结清。卖方须在2009年5月31日将该房地产交予买方使用。交楼前卖方须付清一切有关该房地产之杂费（包括但不限于物业维修基金、水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费等）。该协议备注栏用手写方式约定，甲方承诺物业管理费、物业维修基金、水、电、煤气、有线开户费赠与E，余款5万元整在过户时交结。E承担交易过程中所有费用（包括税收及中介费用）。 签约当日，E支付购房定金3万元，D向E出具了收款收据。 2009年5月26日，E（作为贷款人，签约乙方）与A、D、B、C（作为借款人，签约甲方）签订《房产借款抵押合同》及《借款补充协议》，约定甲方愿以其合法拥有的位于闵行区**路200弄30号403室房屋以不转移占有的方式抵押给乙方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。该抵押房地产价值为79万元整（协议价）。借款数额为79万元整。借款期限：自2009年5月26日至2012年9月20日。 抵押合同签订当日，双方又签订《借款补充协议》，约定：甲方到该房可以交易过户时，应积极配合乙方做好交易过户手续，不得以任何借口拖延过户交易或不过户。如违约，甲方应按借款总额的贷款年利率四倍偿还乙方借款（另甲方向乙方支付总借款的50%的违约金）；如乙方到该房可以交易过户时，不过户、不交易，则乙方违约，乙方应向甲方支付总借款额的50%的违约金。甲方有权向乙方收回此房产的一切资料（包括房产证及抵押证）；同时乙方应无条件与甲方撤消房产抵押合同。甲方在交易过程中产生的有关税收、中介费等费用均由乙方承担。此借款合同分二部分支付，第一部分于2009年5月26日支付30万元，第二部分于2009年6月30日前支付41万元，借款支付以借条最终金额为准。 上述协议签订当日，E按约支付了第一笔楼款30万元，A向E出具《借条》1份，载明：“今收到E第一部分借款30万元正”。在A收到上述款项后，D将系争房屋的钥匙交付给了E，E遂即入住装修后居住至今。同年6月，E向A支付了第二笔楼款41万元，A又向E出具《借条》1份，载明：“今收到E借款41万元整”。 2009年6月2日，涉案房屋的他项权利人登记为E。 2012年5月28日，A、B、C曾作为原告以D侵权代签《房地产买卖居间协议》无效为由起诉至原审法院要求确认D与E于2009年5月11日签订的《房地产居间买卖协议》无效。同年8月23日原审法院以（2012）闵民五（民）初字第1084号民事判决书作出驳回A、B、C的诉讼请求。之后，E即与A交涉要求办理房屋产权过户手续，并于2012年9月10日先后向A、B、C及A的代理律师梁**以及D邮寄了挂号信，要求其按约履行办理涉案房屋产权过户的义务，但A一方始终未予配合，故E诉至原审法院，要求判令A、B、C、D依约履行系争房屋的交易过户手续。而A、B、C、D原审中未作答辩。 另认定，E在诉讼中已将房屋尾款5万元交至原审法院。 原审法院认为，根据双方签订的《借款补充协议》载明，涉案房屋符合交易过户条件时，A一方应积极配合E办理交易过户手续，在办理房屋交易过程中发生的有关税费、中介费等由E承担以及对双方到时不过户不交易应各自承担的违约责任作了详尽约定，该约定内容明白无误的体现了双方意在转让系争房屋的真实意图。本案中，A在收取E支付的部分款项后虽出具了系借条内容的收条，但不能就此改变该款项的购房款性质，进而否定双方存在房屋转让的真实合意，而借款抵押合同的签署系出于办理抵押登记手续所需。原审法院同时注意到，涉案争议的动迁配套商品房仅存在上市流通时间方面的限制，并非法律、行政法规禁止流通的房屋。根据上海市的相关规定，该房屋在符合交易条件的情况下完全可以进行过户转让。因此，双方签订的《房产借款抵押合同》及《借款补充协议》，名为借贷关系实为房屋买卖关系。就本案而言，E作为买受方，在按约支付了74万元房款，并已将房屋尾款交至原审法院，表明其要求继续履行合同的积极诚意，在目前涉案房屋已具备过户条件的情况下，A、D、B、C作为房屋出卖方，不但负有向买受方即E交付房屋的义务，还同时负有配合E转移所有权的义务。E要求A、D、B、C履行涉案房屋的交易过户手续之诉请，理由正当，原审法院予以支持。根据双方的约定，E应承担交易过程中发生的所有费用。鉴于E目前已将5万元已交至原审法院。为避免讼累，原审法院对E应支付A、D、B、C的房屋尾款一并作出处理。A、D、B、C经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百三十五条之规定于2013年7月30日作出判决：A、B、C、D于判决生效之日起十日内配合E将位于上海市闵行区**路200弄30号403室房屋产权办理过户至E名下。期间发生的相关费用，由E负担。办理过户当日，E将房屋尾款5万元支付给A、B、C、D。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，由A、B、C、D负担。 原审法院判决后，A、B、C、D不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。上诉人共同称，上诉人A对双方签订的《房地产买卖居间合同协议》并不知情，亦未在该协议上签字，该协议仅是上诉人D一人的行为，并未得到上诉人A授权。而上诉人A与被上诉人E签订的《房地产借款抵押合同》及《借款补充协议》可以表明，上诉人A与被上诉人E之间系借贷关系，而非房屋买卖关系，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人E的原审诉请。 被上诉人E则不同意上诉人的上诉请求，其辩称，借款协议的性质实质上就是买卖房屋，要求维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于双方之间究竟是房屋买卖关系还是借贷关系。首先，上诉人A与被上诉人E在已经签订《房地产抵押合同》的情况下，又签订了《借款补充协议》，并在该《借款补充协议》中对系争房屋在符合过户条件时双方的过户义务、交易过程中产生的税收和中介费用的承担均作了明确的约定，并对不予过户的违约行为约定了要承担总借款的50%的违约金，故《借款补充协议》中关于系争房屋过户的极为严格的约定，体现了双方意在转让系争房屋的真实意图。其次，《房地产借款抵押合同》明确约定系争房屋以不转移占有的方式抵押给被上诉人E，但上诉人D在上诉人A收到第一笔30万款项后，即将房屋钥匙交付给被上诉人E,被上诉人E入住装修后居住至今。这也符合《房地产买卖居间合同协议》中卖方在2009年5月31日将房屋交付买方使用的约定。由此也证明双方之间意图转让系争房屋的真实意图。第三，在《房地产买卖居间合同协议》、《房地产借款抵押合同》及《借款补充协议》签订时，均有中介公司的经办人员在场，其证言亦可证明双方之间意图转让系争房屋的真实意图。综上所述，因为系争房屋系动迁配套商品，在交易时间上有限制，故双方之间以《房地产借款抵押合同》及《借款补充协议》的形式进行房屋交易，虽名为借款，但真实意图在于转让系争房屋，故上诉人相关双方之间仅为借贷关系的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,050元，由上诉人A、B、C、D承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚夏海 审 判 员 王芝兰 代理审判员 孙 飞 二○一三年十月二十三日 书 记 员 陈韫镠 |
