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浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）浙丽民终字第318号 上诉人（原审被告）：周某某。 委托代理人：章某某。 被上诉人（原审原告）：某县市政园林管理处。 法定代表人：陈某某。 委托代理人：杨某某。 上诉人周某某为与被上诉人某县市政园林管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2013）丽缙民初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人周某某及其委托代理人章某某、被上诉人某县市政园林管理处的法定代表人陈某某及其委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理认定，2011年3月18日，被告竞拍了原告方坐落于缙云县五云街道滨江公园的二栋茶室房屋，3月23日，被告依照拍租公告约定通过浙江泰隆商业银行汇款600000元给拍卖行。3月26日，被告发现承租房屋实际建筑面积只有1303.08平方米，与拍租公告上的面积1588平方米相差284.92平方米，经过协商，2011年8月18日，在原告同意了被告的装修方案的情形下，双方签订了租赁合同，约定原告将坐落于缙云县五云镇滨江公园的二栋茶室房屋出租给被告，租期自2011年10月1日至2017年11月5日止，每年租金为549788元，第一年租金在合同签订时一次性付清，以后年度租金应在每年度的10月1日前一次性付清，并约定违约责任“未经甲方书面同意乙方逾期交款时，逾期一个月以内每日按该年度应交租金基数的1%加收滞纳金。超过一个月不交时，甲方有权单方面终止合同的履行，并不返还乙方的五万元履约保证金，且乙方投入的装修不得拆除，无偿留给甲方”，“若一方发生违约，违约方应支付违约金五万元，并赔偿给对方造成的经济损失”。后被告在消防部门办理装修方案备案登记过程中，发现承租房屋未经过消防验收，消防部门对被告的装修方案不予备案，无法进行装修。2011年12月13日，本案涉案房屋才通过消防验收，12月23日，被告才办理了装修方案的备案登记。2012年9月，被告因该原因向原告申请延长9个月的使用期。2012年10月1日，被告未按照合同约定交付租金，直到2012年11月21日，被告才支付了第二年租金中的100000元。 原审法院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应当按照诚实信用原则履行合同约定的义务。本案中，2011年8月18日双方签订租赁合同后，因原告出租的房屋未通过消防验收，致使被告不能办理装修方案备案，无法进行装修，一直到2011年12月13日才通过消防验收，期间经过3个月26天，故租金的支付时间亦应从2011年10月1日起延期到2012年1月26日，因被告已经支付了2011年10月1日至2012年9月30日的租金，故在本案中应从2012年10月1日至2013年9月30日租金549788元中扣除3个月26天的租金。致使本案原、被告双方签订的合同不能按照正常约定进行的原因在于原告，被告并不构成根本违约，故原告要求解除合同、要求被告支付违约金、滞纳金的请求不予支持；原告要求被告偿付欠缴租金的诉讼请求，合理部分予以支持。被告认为因原告原因致使无法正常开业，要求原告给予补偿及延长使用期限一年的意见，法院认为已经扣除因原告方原因造成的延期时间的租金，且被告未提交证据证明其损失，亦未提起反诉，故应尊重双方当事人在合同签订时的意思表示，对被告的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周某某在本判决生效后即支付给原告某县市政园林管理处2012年10月1日至2013年9月30日期间尚未支付的租金272634.1元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告某县市政园林管理处的其他诉讼请求。案件受理费7835元，减半收取3917.5元，由原告某县市政园林管理处负担1452.5元，被告周某某负担2465元。上述费用限被告周某某于本判决生效之日即向本院交纳。 上诉人周某某不服原审判决，上诉称，一、原审判决仅扣除3个月26天的租金，即认定从2011年8月18日合同签订开始至2011年12月13日通过消防验收止为扣减租金时间，上诉人认为与客观事实不符。1、上诉人在2011年3月18日通过公开投标的方式承租了本案讼争房屋，取得租赁权后，上诉人在2011年3月23日就已经付清了一年的租金，上诉人和被上诉人及被上诉人的主管局领导协商后，被上诉人同意给予6个月的装修时间，即当时就确定从2011年10月1日开始计算租金，只是因为双方有其他事项未能达成一致意见，书面合同拖到2011年8月才正式签订。被上诉人在一审庭审中明确了合同中确定的10月1日开始计算租金是主管局领导决定的，而不是被上诉人在签订合同时自己决定的，据此，也能说明给予上诉人的装修期限在正式签订书面合同之前就已经确定，即在2011年3月18日中标后，就确定2011年4月1日至2011年10月1日为6个月的装修时间。因此，扣减租金的时间应该以装修的6个月时间再加上2011年10月1日至2011年12月23日期间的时间来计算。2、本案涉案房屋于2011年12月13日才通过消防验收，同年12月23日上诉人才接到被上诉人的通知，上诉人的装修方案才由消防部门备案登记，因此，扣减租金的时间也应该计算至2011年的12月23日，而不是一审判决所确定的2011年12月13日。二、在确定是由于被上诉人的原因导致上诉人无法进行装修并营业后，所延误的时间除了扣减租金外，还应该作为租赁期限补还给上诉人，以补足原来确定的租赁时间。三、原按上诉人所定的10月1日开业的服务行业的黄金季节，可由于被上诉人的原因造成上诉人只能在次年的6月份的淡季时节开业，故给上诉人造成了重大经济损失，为此被上诉人应给予3个月时间给上诉人作为损失补偿。综上所述，原审判决因部分事实认定错误，导致判决错误。请求依法撤销原判，依法改判在一审判决减少租金的基础上因装修时间需要相应顺延再减少支付6个月的租金；将租赁期限相应顺延；并给予相当于3个月租金的经济补偿。 被上诉人某县市政园林管理处答辩称，一审判决已经作出了有利于上诉人的判决，上诉人的上诉理由不成立，希望二审驳回上诉人的上诉。上诉人在上诉中提到六个月的装修时间没有合同依据，并且其要求延长时间方式补偿的请求已超出诉讼范围，一审时被上诉人提起诉讼，上诉人并没有提出反诉，故上诉人的上诉理由和上诉请求都不能成立，应驳回上诉。 二审期间上诉人周某某向法庭提供装修图纸一组三份，证明拍租过来时少了三百平米，上诉人要求搭建三百平米房屋的图纸，也导致延期了装修时间。被上诉人某县市政园林管理处质证后认为，该组证据在一审期间就已经存在，不属于二审新证据，且与本案没有关联性。本院对被上诉人某县市政园林管理处的质证意见予以采纳，对上诉人周某某提供的证据不予采信。 经审理本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，双方主要争议的焦点是上诉人主张的6个月装修期限是否应从租赁期扣除，从而是否应扣减相应的6个月租金？综合双方的陈述及提供的证据，没有证据证实双方约定被上诉人某县市政园林管理处在租赁期间给予上诉人周某某6个月的装修期限，故上诉人周某某主张扣减6个月装修期限租金的上诉理由无据可依，上诉人应承担举证不能的不利后果，本院对上诉人周某某该主张不予支持。上诉人周某某提出扣减租金的时间应从2011年8月18日计算至其办理了装修方案备案登记的时间即2011年12月23日，而不是案涉房屋通过消防验收的时间即2011年12月13日。本院认为，案涉房屋通过消防验收后即可进行出租，上诉人周某某就可以使用租赁物，上诉人周某某没有证据证实装修期限应从租赁期限扣除的情况下，从案涉房屋通过消防验收的第二天即2011年12月14日就应当开始支付房租。故上诉人周某某的该上诉理由也不能成立。至于上诉人周某某要求被上诉人某县市政园林管理处给予相当于3个月租金的补偿金及租期相应顺延的上诉理由，因上诉人周某某对该两项请求均未在一审期间提起反诉，本院不予审查。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由上诉人周某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕 湘 审 判 员 苏伟清 审 判 员 李 洋 二〇一三年十月二十三日 代书记员 何 锦 |
