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（2013）黄浦民四(民)初字第1383号 原告某（上海）物业管理有限公司。 委托代理人顾某，该公司员工。 委托代理人杨某，该公司员工。 被告王某。 原告某（上海）物业管理有限公司（以下简称“某物业公司”）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人顾某、杨某，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司诉称：原告于2005年7月1日依据《物业管理合同》对某小区实施物业管理，被告系该小区701－705室办公楼业主，物业管理费每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）9.80元，被告自2010年7月1日至2013年5月31日无故拖欠物业管理费140966元，故诉至法院,要求被告支付自2010年7月1日起至2013年5月31日止的物业管理费140966元及滞纳金140966元。诉讼中，原告变更诉请为要求被告支付自2010年7月1日起至2013年5月31日止的物业管理费140966元及相应的滞纳金50000元。 原告某物业公司提供下列证据： 1.某入伙手续书；2.某住户信息表；3.业主入伙资料签收表；4.钥匙签收表；5.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；6.《上海市商品房出售合同》附件五《房屋使用公约》或有关承诺书；7.付款通知书及国内挂号信函收据；8.律师函及国内挂号信函收据；9.《前期物业服务合同》；10.通知；11.工作函。 被告王某辩称：被告确实没有支付原告诉称期间的物业管理费，但不同意支付是有理由的。第一，被告自2007年8月开始支付物业管理费，已经支付到2010年6月30日，被告已经尽到了交付义务，但原告却没有提供相应的服务，业委会成立后很长时间没有与原告签订物业管理合同，原告长期处于非法管理状态；第二，商务楼业主支付的费用比住宅楼高很多，但原告没有根据不同物业管理费性质提供不同服务标准，大堂连空调都没有，保安人员一再减少，稳定性极差；第三，原告服务不到位，存在偷工减料的行为，因为原告服务不到位，导致被告在2012年10月29日遭到入室盗窃，原告不履行外墙清洁的义务；第四，原告本身也是大楼业主，但从未缴纳过物业管理费；第五，原告没有达到合同要求的服务标准，却收取高额费用，不符合市场经济规律。被告认为原告服务不到位，不同意按照合同约定的金额支付物业管理费，愿意按照每月每平方米5元或5.5元的标准支付，不同意支付滞纳金。 被告王某提供下列证据： 1.上海市公安局案（事）件接报回执单。 经质证，被告王某对原告提供的证据1-6真实性无异议，对证据7、8真实性无异议，原告催讨过物业管理费，但是催讨函的有些内容与事实不符，停车费被告一直按时缴纳的，对证据9真实性无异议，但对补充协议二的合法性存在异议，时间衔接上有问题，原告诉请时间内部分时间的管理是没有协议约定的，对证据10、11无异议。原告对被告王某提供的证据真实性无异议，但接报单上注明的报警原因不是被告说的入室盗窃而是有人不明原因闯入，事实是闯入者是在被警察追捕的情况下逃入系争小区，破坏了闭门器进入大楼，因为办公楼和住宅隔断导致其无法逃到其它楼层，破坏了被告的卷帘门和玻璃门才报警的。 经审理查明：2005年7月，原告与上海某置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为某提供前期物业服务，委托管理期限自物业交付使用之日起两年；原告按照建筑面积向业主收取物业管理费，住宅物业建筑面积每月每平方米为3.80元，办公楼为建筑面积每月每平方米9.80元；物业管理费按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。此后原告一直为某小区提供物业服务。 2009年3月1日，原告与上海某置业有限公司签订《前期物业服务合同补充协议二》，对《前期物业服务合同》委托管理期限作了补充，内容为：原告与上海某置业有限公司签订《前期物业服务合同》及其《补充协议》于2009年3月到期，现双方经过协商一致同意《前期物业服务合同》自2009年3月起延长至业主委员会成立后与选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。 2012年10月23日，原告向上海市黄浦区某业主委员会发出《工作函》，告知由于成本增加原告经营出现亏损，将终止某物业服务工作，请业主委员会尽快组织进行物业服务企业招投标工作，以便物业服务工作能够顺利交接。 2013年5月8日，上海市黄浦区某业主大会向原告发出《通知》，告知原告其已选聘新的物业公司，请原告于2013年5月31日做好物业管理交接工作。 2007年7月，被告与上海某置业有限公司签订《上海市商品房出售合同》，该合同附件五《房屋使用公约》或有关承诺书约定上海某置业有限公司已经选聘原告作为物业管理公司，业主应按时足额交纳物业管理费，住宅部分为每月每平方米3.80元，办公部分为每月每平方米9.80元。合同签订后，被告办理了入伙手续。 2007年10月16日，被告取得上海市巨鹿路X号701-705室办公楼房屋产权，其中701室建筑面积85.01平方米、702室建筑面积103.19平方米、703室建筑面积86.98平方米、704室建筑面积71.92平方米、705室建筑面积63.88平方米。 由于被告未支付物业管理费，原告分别于2011年8月17日、2011年12月27日、2012年3月1日、2012年4月11日向被告发出《付款通知书》，要求被告支付上海市巨鹿路X号701-705室欠付的物业管理费。2012年8月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告支付自2010年7月起至2012年6月止的物业管理费和相应的滞纳金。 2013年8月22日，原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告作为被告居住小区的前期物业管理单位，已按照《前期物业服务合同》及补充协议的约定履行了物业管理职责，被告作为该小区的业主理应按照该约定向原告支付相应的物业管理费。被告辩称原告在部分时间段内属于非法管理的意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称办公楼物业服务费用过高，但该标准系《前期物业服务合同》的约定，被告签署的《房屋使用公约》或有关承诺书中也已经明确告知，故被告该答辩意见不予采纳。被告辩称原告服务不到位，但被告并未提供证据加以证明，本院不予采纳。故原告要求被告支付自2010年7月1日起至2013年5月31日止的物业管理费的诉请，本院应予支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故被告还应按约定支付滞纳金。现原告主张的滞纳金金额，低于物业服务合同的约定，系原告对自身权利的处分，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告某（上海）物业管理有限公司自2010年7月1日起至2013年5月31日止的物业管理费人民币140966元； 二、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告某（上海）物业管理有限公司上述欠款的滞纳金人民币50000元。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4119元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币2059.50元，由被告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 常彩玲 二〇一三年十月二十四日 书 记 员 陈毅妹 |
