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（2013）沪二中民二(民)终字第1918号 上诉人(原审被告)上海天美浴室。 法定代表人杨某某。 委托代理人赵伟荣，上海济铭律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海景鸿贸易有限公司。 法定代表人黄某某。 委托代理人陈丽萍，上海市联诚律师事务所律师。 原审第三人陈某某。 上诉人上海天美浴室(以下简称天美浴室)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人天美浴室的委托代理人赵伟荣，被上诉人上海景鸿贸易有限公司(以下简称景鸿公司)的委托代理人陈丽萍到庭参加诉讼，原审第三人陈某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市黄浦区长生街XXX号房屋(以下简称涉案房屋)是上海昌晟供销物资公司(以下简称昌晟公司)承租上海豫园物业管理有限公司的公有非居住房屋。昌晟公司和景鸿公司是上海豫园(集团)有限公司的下属企业。2006年起，昌晟公司将涉案房屋委托景鸿公司管理，授权景鸿公司以自己的名义对外出租、管理和处理相关纠纷。2011年6月7日，景鸿公司与天美浴室签订房屋租赁协议，约定景鸿公司将涉案房屋租予天美浴室开设浴室，未经景鸿公司同意改变使用用途作违约处理；租期自2011年7月1日至2013年12月31日；前半年租金为人民币(以下币种均为人民币)39,000元，后每年租金为160,000元；天美浴室如需装修，装修方案应征得消防部门认可，同时征得景鸿公司同意；天美浴室租用房屋作商场、仓库使用的，不得在内混设集体宿舍和使用煤气，否则景鸿公司有权要求天美浴室立即整改，如不能整改的，景鸿公司有权终止协议；未经景鸿公司同意，天美浴室不得与任何第三方发生与涉案房屋有关的契约或行为，不得转租或转借，否则景鸿公司有权收回房屋；如遇政府规划、房屋动拆迁及其他不可抗力因素，导致本协议无法继续履行的，本协议自然终止，双方不承担违约责任，互不赔偿，天美浴室不得以动迁为理由向景鸿公司和动迁方提出任何补偿要求，而且必须在景鸿公司规定的时间一个月内无条件搬离涉案房屋。同日，天美浴室签订出租(承包)场所安全责任书。天美浴室承租后进行长期装修，但该装修既未按约向景鸿公司申报，又未征得消防部门同意。 2013年3月，景鸿公司接到上海市公安局黄浦分局豫园派出所(以下简称豫园派出所)的电话，告知涉案房屋被分隔成34间小房间，群租居住大量外来人口。景鸿公司发现涉案房屋大门贴有第三人陈某某“有房出租”的小广告，陈某某群租他人并开具收款收据，房屋被分割成三十多间，居住约三十人，私拉电线，存在大量安全隐患。豫园派出所向陈某某发出上海市消防监督检查意见通知书，因消防和擅自分隔、出租他人问题通知陈某某于2013年4月20日前整改。天美浴室已支付景鸿公司15,000元的押金及至2013年6月30日的租金。现景鸿公司起诉要求确认双方于2011年6月7日签订的租赁协议于2013年5月9日诉状送达之日解除；判令天美浴室和陈某某立即清空交还涉案房屋。 原审法院另查明，天美浴室系个人独资企业，出资人为天美浴室法定代表人杨某某。天美浴室于2013年5月9日收到景鸿公司的诉状。 原审中，景鸿公司确认涉案房屋已列入动迁范围，如天美浴室搬离涉案房屋前拖欠租金或房屋使用费，将另案主张，本案中亦不主张水、电、煤、物业等费用。当事人双方均不要求在本案中处理押金。 原审法院认为，景鸿公司与天美浴室签订的房屋租赁协议系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，并应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，否则，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。天美浴室作为租赁合同承租人，按约应自行使用涉案房屋开设天美浴室，并妥善保管涉案房屋，但涉案房屋现未用于开设浴室，并被擅自分隔，由陈某某群租他人，造成极大治安、消防安全隐患，且天美浴室于2013年5月9日收到景鸿公司的诉状后，未改正违约行为，涉案房屋现状未有改变，天美浴室未按约定方法使用并妥善保管涉案房屋的行为构成根本违约。景鸿公司因此要求解除与天美浴室签订的房屋租赁协议并收回房屋，有相应的事实和法律依据，应予支持。陈某某与天美浴室均称双方间不存在法律上的租赁关系，现景鸿公司与天美浴室的租赁合同被确认解除，陈某某负有迁让义务。至于其与案外人债务纠纷，可寻求其他途径解决，与本案无涉。据此，原审法院作出判决：一、确认上海景鸿贸易有限公司与上海天美浴室签订的房屋租赁协议于2013年5月9日解除；二、上海天美浴室和陈某某应于判决生效之日起十日内清空上海市黄浦区长生街XXX号房屋，将该房屋交还上海景鸿贸易有限公司。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海天美浴室负担。 天美浴室不服原判，向本院提起上诉称，2003年天美浴室与景鸿公司就存在房屋租赁关系，天美浴室在此开设浴室至今，本案中根本不存在转租或借租的事实。2011年6月7日双方所签订的房屋租赁协议只不过是续租而已，续租之后天美浴室就涉案房屋进行装修，由于天美浴室内部纠纷，导致装修一年多还未开业。直到天美浴室收到原审法院的传票才得知租赁房屋的包厢内有多人居住的情况，据了解居住之人系陈某某的亲戚或朋友，同时也不排除房屋系遭陈某某强占。而对于这种债务纠纷而引起的强占，天美浴室亦是无可奈何。然而原审法院对此却武断地认定系为天美浴室的根本违约行为，明显不公。涉案房屋的地块面临动迁，众所周知在房屋的动迁过程中具有很大的经济利益。景鸿公司就是想利用动迁的事实，假借天美浴室疏于管理的现状，企图独占动迁利益。综上所述，天美浴室认为合法订立的房屋租赁合同应受法律保护。本案中天美浴室对所承租的租赁物虽然疏于管理，但这并不影响合法合同的继续履行。天美浴室在原审中也做出整改承诺并对外公示，要求房屋居住者和占用者立刻离场。故上诉要求撤销原判，依法改判对景鸿公司的原审诉请不予支持或发回重审，诉讼费用由对方承担。 被上诉人景鸿公司辩称，原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，故不同意天美浴室的上诉请求，要求维持原判。 原审第三人陈某某未参加诉讼。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，景鸿公司与天美浴室就涉案房屋签订的租赁协议系双方的真实意思表示，与法不悖，应确认有效。作为房屋承租人应合理安全地使用租赁物，但涉案房屋现并未用于开设浴室，而是被擅自分隔，由陈某某群租他人，在治安、消防安全方面存在极大隐患，相关单位对此已发出监督检查通知书。天美浴室于2013年5月9日收到景鸿公司的诉状后，并未进行整改，原审法院为此确认天美浴室构成根本违约是正确的。对景鸿公司要求解除与天美浴室签订的租约并收回房屋的诉请，应予支持。景鸿公司与天美浴室的租赁合同解除后，房屋实际使用人陈某某负有迁让义务，原审法院对本案其他问题所作处理亦无不当，应予维持。天美浴室上诉不同意解除合同缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海天美浴室负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 军 审 判 员 周刘金 代理审判员 虞恒龄 二○一三年十月二十四日 书 记 员 戚佳娴 |
