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（2013）黄浦民四(民)初字第1618号 原告解某。 委托代理人白某，北京某（上海）律师事务所律师。 被告王某。 委托代理人唐某，上海某律师事务所律师。 原告解某诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2013年11月13日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人白某、被告之委托代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告解某诉称：其与被告于2013年6月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于本市某室房屋，租赁合同对租赁期、租金及支付方式、交房时间、违约责任等事项均作出约定。合同签订后，原告按约支付了两个月租金和租赁保证金总计人民币34,500元，但在合同约定交房之日，被告拒绝向原告交付房屋，在经原告催告后，被告仍拒绝交付房屋，仅退还收取的租金，被告之行为已违反合同之约定，故提起诉讼要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，由被告退还收取的租赁保证金人民币11,500元并偿付违约金人民币11,500元。 被告王某辩称：对原、被告双方签订《房屋租赁合同》及其收取租金和租赁保证金的事实无异议，因双方在合同约定交房之日，对租赁房屋的居住人员发生争议，双方未能协商一致，原告遂表示不再租赁房屋，其在当日即将租金退还原告，双方签订的合同在该日已解除。因系原告不愿履行合同，其行为构成违约，原告支付的租赁保证金应抵作违约金，故不同意原告要求返还租赁保证金并由被告偿付违约金的诉讼请求。 原告提供的证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方建立租赁关系以及对房屋租赁相关权利义务的约定；2、收据，证明被告收取了两个月租金和租赁保证金总计人民币34,500元；3、《上海市房地产权证》，证明被告是本市某室房屋的权利人；4、补充协议，证明在合同约定的交房之日，被告对居住人员提出要求并要求原告签署补充协议，否则不予交房，因原告不同意签署补充协议，故被告当日拒绝交房。 被告提供的证据如下：1、定金收据，证明双方对租赁房屋条件和违约责任等内容达成意向；2、《房屋租赁合同》及中介费收据，证明双方签署了租赁合同对房屋租赁相关权利义务作出约定，被告亦支付了中介费，表明其履约的诚意；3、公证书、短信详单、通话记录和银行转帐凭证，证明在合同约定交房之日，因双方对房屋居住人员发生争议，在协商未果情况下，原告表示不再承租房屋，故其在当日即将收取的租金退还原告。 原告对被告提供的证据1、2无异议，但认为从定金协议和租赁合同的内容看，被告从未提出不允许老人居住；对证据3中公证书真实性无异议，对银行转帐凭证无异议，确认收到被告退还的租金，从短信内容看是被告明确表示终止合同，要求中介方另行寻找客户，故系被告违约。 被告对原告提供的证据1－3均无异议；对证据4真实性无异议，但称对居住人员的要求在之前已告知原告，因在交房当日原告带来一位老人并要求居住，对此被告提出异议，要求原告签署补充协议，原告予以拒绝，后经中介方协调，被告同意老人居住，但原告表示不再承租房屋。 经审理查明：原、被告双方经中介方居间介绍于2013年6月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于本市某室房屋出租给原告，租赁期自2013年7月11日起至2014年7月10日止，租金每月人民币11,500元，支付方式为两个月一付，原告支付租赁保证金人民币11,500元，交房时间为2013年7月10日，若被告未按时交房，经原告催后柒日内仍未交付的，原告可通知对方解除合同，由违约方按月租金的壹倍向守约方支付违约金，租赁期间非合同约定情况，出租方擅自解除合同，提前收回房屋的，应按月租金的壹倍向对方支付违约金，承租方中途擅自退房的，出租方可没收承租方支付的保证金。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订当日，原告按约支付了两个月租金和租赁保证金总计人民币34,500元。合同约定交房当日，因对承租房屋的居住人员发生争议，虽经中介方现场协调，双方也未能达成一致意见而办理交房手续。原告离开后，被告于当日将收取的房屋租金通过转帐退还原告，后双方也未再进行联系。现原告以被告未按约交付房屋构成违约为由，起诉来院要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，由被告返还租赁保证金人民币11,500元并偿付违约金人民币11,500元。 审理中，双方确认2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》，于2013年7月10日解除。 本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同应属有效，合同各方均应按约履行。在合同约定交房之日，因对居住人员发生争议，导致当日未能办理交房手续，现双方均无充分证据表明致使租赁合同未能履行，系原告不愿继续租赁房屋还是被告拒绝交付房屋所致。故原告要求被告承担违约责任依据不足，被告以原告违约，用租赁保证金抵作违约金，不同意返还租赁保证金之抗辩，本院亦不予采信。现双方已确认所签合同已解除，故被告应当返还租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告解某与被告王某于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》，于2013年7月10日解除； 二、被告王某于本判决生效之日起十日内退还原告解某租赁保证金人民币11,500元； 三、 原告解某要求被告王某支付违约金人民币11,500元的诉讼请求，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币375元减半收取，退还原告解某人民币187.50元，由原告解某负担人民币93.75元，由被告王某负担人民币93.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 王巍琦 二〇一三年十一月二十五日 书 记 员 周 琪 |
