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（2013）沪一中民二(民)终字第2273号 上诉人（原审被告）xx公司。 委托代理人谷艳。 委托代理人徐铭，上海市成平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）俞xx。 委托代理人沈漪。 上诉人xx公司因居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三(民)初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月6日公开开庭进行了审理，上诉人xx公司的委托代理人谷艳、徐铭，被上诉人俞xx及其委托代理人沈漪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，涉案的上海市长宁区芙蓉江路555弄11号1701室房屋（以下简称涉案房屋）目前已过户至俞xx名下。 2012年6月29日晚，俞xx通过工商银行转账方式向xx公司（以下简称普旌公司）支付了200,000元。 2012年6月30日，俞xx向普旌公司支付现金60,000元，普旌公司出具了相应收据。 2012年7月16日，案外人上海新天地置业发展有限责任公司与俞xx签订《上海市商品房预售合同》，约定由俞xx购买涉案房屋；涉案房屋每平方米建筑面积单价为34,249.05元；总房价款为3,035,836元等。 2012年12月，俞xx诉至原审法院，请求判令普旌公司返还260,000元。普旌公司辩称，购房时俞xx不去售楼处询问而是去找普旌公司，说明其对涉案房屋紧俏的情况系明知；普旌公司按照双方之间《委托协议书》的约定已经履行了义务，也确认收到过俞xx的260,000元，其中的60,000元是中介费，是根据上下家各按总房价百分之一的标准收取；200,000元是好处费，已经交给开发商的关系户案外人曹呈一。涉案房屋如不通过曹呈一则无法购得，故不同意俞xx的全部诉讼请求。 庭审中，俞xx提供了《委托协议书》一份，载明：乙方（俞xx）支付甲方（普旌公司）260,000元整，委托甲方购买芙蓉江路555弄11号1701室房源，乙方购买条件为单价不超过34,500元整，如达到以上条件，260,000元整将不予退还，如达不到以上条件，甲方须无条件退还甲方（应为乙方）260,000元整。该《委托协议书》下方仅有普旌公司盖章，并无俞xx的签字。普旌公司对该《委托协议书》的真实性表示认可，并认为应当一式两份且有俞xx的签字，但普旌公司保存的这份找不到了。 普旌公司表述，其与开发商上海新天地置业发展有限责任公司没有直接的关系，开发商也未委托普旌公司销售涉案房屋所在的楼盘。普旌公司向曹呈一支付的200,000元好处费中，有40,000元系转账方式支付，还有160,000元系现金方式支付。 庭审结束后，俞xx通过书面方式向法院表示其自愿补偿普旌公司30,000元。 由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。 原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 本案中，俞xx与普旌公司之间并未签订房地产经纪合同，并不存在居间服务合同的关系。普旌公司与开发商既无直接关系，亦不存在开发商委托普旌公司销售涉案房屋所在的楼盘的事实。而普旌公司利用俞xx急于购房的心理，协助案外人捂盘惜售、炒卖房号，在未签订居间服务合同的情况下索取中介费及好处费，属法律严令禁止的行为。因此，普旌公司并无事实和法律依据向俞xx收取中介费及好处费，理应全数退还。 对于普旌公司提出的各项抗辩理由，均缺乏事实依据与法律依据，法院不予采信。 此外，俞xx自愿补偿普旌公司30,000元，于法不悖，法院予以准许。 原审法院审理后于二〇一三年六月二十日作出判决：一、被告xx公司应于本判决生效之日起十日内返还原告俞xx人民币260,000元；二、原告俞xx应于本判决生效之日起十日内自愿补偿被告xx公司人民币30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,200元，由被告xx公司负担。 判决后，普旌公司不服，上诉至本院称：一、上诉人与被上诉人之间建立了委托买卖房屋法律关系，因为涉案房屋所在的楼盘系2012年6月28日开盘，而被上诉人是6月29日到售楼处的，其时房屋已经开始销售。由于被上诉人买不到房子，故其就到售楼处附近的房产中介公司要求找人通关系购房，正好上诉人认识的曹呈一有办法买到房，上诉人遂在联系曹呈一后达成20万元支付曹呈一、另外6万元作为上诉人佣金的口头约定。为防止口说无凭，第二天被上诉人还要求上诉人签订《委托协议书》，表明其买房之决心。如像被上诉人所述谁都可以买到的话，则其完全应该在售楼处自行预购房屋，无需通过上诉人，但其宁愿多加20万元通过上诉人购买而不买售楼处的房屋，显然有悖常理。二、上诉人收到被上诉人支付的款项后即转付给曹呈一，被上诉人也买到了本买不到的房子。现被上诉人违反双方签订的《委托协议书》约定的承诺，倒打一耙，混淆视听，过河拆桥，有违诚信。请求二审在查清事实后依法认定《委托协议书》有效，并判决驳回被上诉人俞xx的原审诉请。 被上诉人俞xx辩称，上诉人没有事实依据可以证明其诉称的涉案房屋所在的楼盘系2012年6月29日开盘，事实上是被上诉人在卖掉他处房屋后想购买同区域的房屋，上诉人打电话给被上诉人称涉案房屋所在的楼盘次日开盘并让被上诉人过去查看，6月29日晚被上诉人遂去售楼处看房，并与普旌公司工作人员魏海龙在其办公室询问涉案房屋情况，魏海龙称如要购买则需支付好处费，被上诉人遂同意支付20万元好处费，并在当天支付了20万元；魏海龙同时还表示只有通过他们才可能购得涉案房屋，被上诉人在30日又支付了6万元。但涉案房屋的买卖合同最终是房产开发商与被上诉人签订的，上诉人没有起到作用，被上诉人也没有在《委托协议书》上签字，且该合同也违反房地产中介的管理规定，属于无效合同，因此上诉人应当返还被上诉人支付的260,000元。请求二审依法维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院审理中，普旌公司提供：1、委托方（甲方）曹呈一（权利人）与居间方（乙方）普旌公司于2012年6月26日签订的《物业买卖委托协议书》，委托标的：长宁区芙蓉江路555弄11号1701室；委托条件：售价3,350,000元；协议的履行：乙方应积极努力通过各种合法形式或渠道以尽快完成甲方委托……；委托期限：2012年6月26日起至2012年7月5日。…… 2、曹呈一书写的《情况说明》，主要内容：本人曹呈一通过内部关系以低于市场价预定新天地河滨花园11号1701室房屋，后由于我限购，所以将该物业转让，于2012年6月26日前往新天地河滨花园周边的中介公司挂牌转让。2012年6月29日普旌公司介绍客户购买此套物业，我当时即告知中介购买此套物业除应付房款外，另需支付给我20万元转让费。在客户将20万元支付给普旌公司后，我即安排客户与开发商签订购房合同，后普旌公司将20万元转付给我。 3、魏海龙（在2012年6月26日与曹呈一签订《物业买卖委托协议书》上普旌公司的工作人员）于2013年8月9日书写的《情况说明》，主要内容：2012年6月26日我在前台值班负责接待客户，当天曹呈一上门挂牌委托出售涉案房屋。2012年6月29日晚俞xx上门寻求新天地房源，本人即将曹呈一委托的房源介绍给俞xx。俞xx向曹呈一提出了购房条件，曹呈一答应，我司居间成功，收取相关费用。 4、2013年9月11日俞xx与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》，约定俞xx将涉案房屋转让给案外人，总房价款为3,800,000元，并由案外人承担本次交易中所产生的税、费，以此证明俞xx当初买房是一种价值投机行为，目的是为了赚钱。 本院认为，根据上诉人普旌公司与被上诉人俞xx分别提供的证据及其陈述，可以认定俞xx成功购得涉案房屋，系利用了普旌公司提供的涉案房屋的有关信息及房源，对于上述事实，双方均无异议，只是在此过程中普旌公司收取俞xx的260,000元钱款，是否应当被认定为无效的问题。对此，本院认为，首先，俞xx作为一个具有完全民事行为能力的成年人，对自己行为的后果应当有完全的认知能力，且俞xx已经有过出售房屋的经历和经验，又是出资比较高额的3,035,836元购买涉案房屋，因此可以认定是一个理智的购房人，即当具备高度的谨慎义务，而非系轻易受人蛊惑和蒙骗的。其次，按照常理，一个真实、迫切想要购买房屋的人，会时刻关注需购房屋的价格、开盘日期等，亦会积极与房产开发商进行洽谈，而非迳行与房屋无干的房产中介公司进行沟通。但本案中，俞xx愿意高额出资购买涉案房屋，不可能不向房产开发商进行咨询、洽谈，只是基于高品质的房源毕竟有限，并非每个有意购买房屋的人都能实际购得满意房屋的情形，因此可以认定，对于志在必得涉案房屋的俞xx是在向房产开发商购房无望的情况下，其自愿接受普旌公司提供的涉案房屋信息，并与普旌公司商谈委托购房事宜，以愿意出资260,000元的代价委托普旌公司购得涉案房屋，双方对各自行为的后果均系明知，普旌公司收取该260,000元，亦有相应的合同依据。至于俞xx未在《委托协议书》上签字的问题，由于俞xx实际履行付款的义务并成功购得涉案房屋与《委托协议书》约定的内容相吻合，而普旌公司也按照《委托协议书》的约定使俞xx如愿购得涉案房屋并已登记在俞xx名下，因此根据相关法律规定，俞xx与普旌公司之间委托购房的合同依法成立。俞xx以系受普旌公司不付好处费肯定买不到涉案房屋蒙骗作辩解，显然违反常理，本院不予采信。最后，鉴于上述阐述，可以认定俞xx系在已经知晓涉案房屋的情况下自愿与普旌公司协商并成立《委托协议书》，俞xx又未提供普旌公司存在欺诈、胁迫等事实的证据，只是普旌公司自述其在收取了俞xx支付的260,000元钱款后向委托方曹呈一支付了200,000元转让费，其余的60,000元作为普旌公司的中介佣金的行为是否违反法律规定的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同是指违反法律和行政法规的强制性规定和损害了国家利益、社会公共利益的合同。而本案中普旌公司的上述行为，并不属于认定合同无效的情形，因此，俞xx要求在本案中认定《委托协议书》及普旌公司的上述行为无效，既违反诚实信用原则，又没有法律依据,因此俞xx提起本案诉讼，要求普旌公司返还260,000元的诉讼请求，不应支持。原审所作本案判决系错误适用法律，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三(民)初字第18号民事判决； 二、驳回俞xx的诉讼请求。 一审案件受理费人民币5,200元，二审案件受理费人民币5,200元，均由俞xx负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 翟从海 代理审判员 张雪静 二○一三年十月二十五日 书 记 员 周 益 |
