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（2013）沪一中民二(民)终字第2594号 上诉人（原审被告、反诉原告）甲。 被上诉人（原审原告、反诉被告）乙。 被上诉人（原审原告、反诉被告）丙。 被上诉人（原审原告、反诉被告）丁。 被上诉人（原审原告、反诉被告）戊。 原审被告（反诉原告）A公司。 原审被告己。 原审被告B公司。 上诉人（原审被告、反诉原告）甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2012）松民三（民）初字第3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审认定，乙、丙、丁、戊为系争房屋的产权人。 2007年10月26日，乙、丙、丁、戊的共同委托代理人叶信华代理乙、丙、丁、戊与甲签订了两份租赁合同。其中一份租赁合同约定：甲向乙、丙、丁、戊承租坐落于本区环城路388、390、392、394、396号地下1、1-4层及环城路386弄1、3号房屋（以下简称系争房屋），合计面积1,400平方米，租赁期限为八年，自2008年1月20日起至2016年1月19日止；第一年租金为78万元（人民币，下同），第二年开始每年租金增加2万元。在签订合同的当日，甲支付乙、丙、丁、戊20万元，甲正式开业前，再付给乙、丙、丁、戊19万元，同时另向乙、丙、丁、戊支付押金6万元。每年的6月30日及12月31日前，甲应付清下一半年的租金。租赁期间，系争房屋所发生的有关费用（如水、电费、物业管理费等）均由甲承担并自行缴纳。2007年11月至2008年1月19日为甲的场所装修期。合同另对其它事项作了相应约定。 另一份租赁合同约定：甲向乙、丙、丁、戊承租系争房屋的一至三楼，合计面积600平方米，租赁期限与前一份合同一致。但租金标准变更为第一年30万元，第二年开始每年递增5,000元。签订合同的当日，甲支付乙、丙、丁、戊15万元，甲正式开业前，再付给乙、丙、丁、戊15万元。同时另向乙、丙、丁、戊支付押金2万元。其余均与前一份合同约定一致。 截至目前，甲向乙、丙、丁、戊支付租金包括押金共计274.55万元。其中，在2007年10月1日支付2万元，2007年10月29日支付了20万元。2008年5月10日，甲支付165,500元{2008年上半年租金45万元（39万元加6万元押金），减去2007年预收的22万元，减去甲已支付的增容费6.5万元、税收14,460元，加上1-9月份物业费1.5万元}。嗣后，甲在2008年又支付租金34万元，2009年支付租金64万元，在2010年、2011年均分别支付了60万元，2012年支付租金18万元。 2010年10月1日，甲与己签订房屋租赁合同一份，约定甲将系争房屋中394号、396号一楼房屋出租给己使用。约定的租赁期限为2010年10月8日至2015年10月7日，租金为每年7万元。己现实际使用的部分包括394号、396号一楼房屋并地下室部分。 2011年8月15日，甲与B公司签订房屋租赁合同一份，约定甲将系争房屋中的394号、396号的四楼房屋，面积约为300平方米，出租给B公司使用。约定的租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日，租金为每年72,000元。B公司向甲支付了2011年10月1日至2012年4月1日期间的租金36,000元。2012年9月30日，乙、丙、丁、戊(戊)的委托代理人叶信华向B公司的委托代理人庚收取租金36,000元。现B公司虽未实际经营，但仍占用394号、396号四楼房屋。 2012年9月10日，乙、丙、丁、戊委托律师向甲发出律师函，催讨租金并主张解除合同。 2012年12月，乙、丙、丁、戊诉至原审法院，要求判令：1、解除乙、丙、丁、戊与甲于2007年10月26日签订的《房屋租赁合同》；2、甲搬离并返还乙、丙、丁、戊(戊)系争房屋；3、甲支付乙、丙、丁、戊自2007年10月26日起至实际搬离之日止欠付的租金、房屋占有使用费（第一年的年租金为78万元，从第二年开始每年递增2万元，扣除甲已付的274.55万元）；4、甲支付逾期支付租金的利息（以计算至起诉之日止拖欠的租金135.45万元为本金，自2013年1月15日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、A公司与甲共同返还系争房屋；6、己与甲共同返还系争房屋中394号1-3楼房屋及地下室；7、B公司与甲共同返还系争房屋中394、396号四楼房屋。审理过程中，乙、丙、丁、戊变更第3项诉讼请求为：甲支付乙、丙、丁、戊自2007年10月26日起至2013年5月24日止欠付的租金、房屋占有使用费（第一年的年租金为78万元，从第二年开始每年递增2万元，扣除甲已付的274.55万元）。 原审审理过程中，乙、丙、丁、戊就系争房屋除了己、B公司使用的部分，已于2013年5月24日收回。乙、丙、丁、戊表示，在本案中，仍主张己、B公司就其实际使用的部分负返还义务，但可在本案判决后与其协商租赁事宜。甲及A公司向法院表述，关于系争房屋内的装饰装修，其自愿放弃相关利益，不再主张。 原审认为，本案的争议焦点在于，第一，租赁合同的承租方是甲还是A公司？第二，乙、丙、丁、戊与甲或A公司实际履行的是哪一份合同？第三，乙、丙、丁、戊是否享有解除合同的权利及合同解除的后果如何处理？ 关于第一个争议焦点。法院认为，即便按照甲、A公司的辩称意见，甲为设立中的A公司与乙、丙、丁、戊签订合同，甲作为发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，应予支持。本案中，甲为合同的实际缔约方，且在实际履行合同的过程中，乙、丙、丁、戊开具的租金收款收据均明确指明承租方为甲，与己、B公司签订租赁合同的也是甲。故虽然A公司声明其为租赁合同的相对方及房屋的实际使用人，但乙、丙、丁、戊主张合同的相对方为甲，法院予以支持。 关于第二个争议焦点。法院认为，双方实际履行的应当为租赁标的物为系争房屋、第一年租金为78万元的租赁合同。理由如下：一方面，从甲支付租金的行为来看，甲在2007年10月29日支付20万元，符合乙、丙、丁、戊主张的合同中的约定。此后，甲每年支付的租金都远远超过了30万元，如果是以甲主张的合同为双方当事人履行的依据，甲支付远超于合同约定金额的租金，于理不合。特别是乙、丙、丁、戊(戊)出具的2008年5月10日的收据中明确载明“2008年上半年租金45万元”，乙、丙、丁、戊对此已作出合理解释，45万元即为上半年租金39万元加6万元押金。45万元减去2007年预收的22万元，减去甲已支付的增容费6.5万元、税收14,460元，加上1-9月份物业费1.5万元，甲支付了165,500元。甲对此虽不予认可，但未对165,500元如何计算得出作出合理说明。另一方面，从租赁标的物的角度来看，两份合同的差距主要在于租赁标的物是否包括四楼部分。从B公司的陈述，以及其与甲签订的租赁合同可知，甲确实承租了四楼房屋。甲称其系受乙、丙、丁、戊的委托与B公司签订合同，既无相应书面证据佐证，亦无B公司的陈述印证，故法院不予采信。虽然乙、丙、丁、戊向B公司收取了部分租金，但乙、丙、丁、戊(戊)及B公司均给出了相同的并且合理的解释，法院予以认同。甲、A公司提供的完税凭证等材料，无法证明其与乙、丙、丁、戊实际履行的是年租金为30万元的合同。综上，乙、丙、丁、戊与甲实际履行的应当是租赁标的物为系争房屋，第一年租金为78万元的合同。 关于第三个争议焦点。截至本案诉讼前，即2012年12月3日，根据合同关于每半年提前支付租金的约定，甲应当支付2008年1月20日至2013年1月19日的租金410万元。关于甲已付租金的金额，虽然甲确认已付租金为274.55万元，但是从乙、丙、丁、戊出具的2008年5月10日的收据来看，甲当时支付的165,500元是双方对于租金、增容费、税收、物业费的抵扣、结算，就租金部分而言，应为23万元。故法院确定甲已付的租金包括押金应为281万元。甲显然未按照合同的约定履行支付租金义务，经乙、丙、丁、戊催讨后，仍未在合理期限内履行，乙、丙、丁、戊有权解除合同。据此，甲、A公司要求返还多付租金及支付利息损失的反诉请求，法院不予支持。 合同既已解除，甲作为合同的承租方，A公司作为其自认的房屋实际使用人，应当负有共同返还房屋的义务。己、B公司就其实际使用的部分与甲负有共同返还的义务。同时，己、B公司可就继续承租、使用房屋问题与乙、丙、丁、戊另行协商。 甲还应支付其拖欠的租金、房屋占有使用费，截至乙、丙、丁、戊主张的2013年5月24日，甲应付的租金为4,481,369.86元（418万元+88万元/365天×125天），减去甲已付的租金包括押金281万元，甲还应支付1,671,369.86元。 甲逾期支付租金的，还应当承担相应的违约责任。乙、丙、丁、戊主张以135.45万元为本金，自2013年1月15日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，于法不悖，法院予以支持。 原审法院于二○一三年八月九日依法作出判决：一、确认乙、丙、丁、戊与甲于2007年10月26日就坐落于上海市松江区环城路388、390、392、394、396及环城路386弄1号、3号一至四楼房屋（含地下室）签订的房屋租赁合同予以解除；二、甲、A公司于判决生效之日起十日内共同返还乙、丙、丁、戊坐落于上海市松江区环城路388、390、392、394、396及环城路386弄1号、3号一至四楼房屋（含地下室）；三、甲于判决生效之日起十日内支付乙、丙、丁、戊截至2013年5月24日止的租金、房屋占有使用费共计人民币1,671,369.86元；四、甲于判决生效之日起十日内支付乙、丙、丁、戊逾期支付租金的利息损失（以人民币135.45万元为本金，自2013年1月15日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；五、己与甲于判决生效之日起十日内共同返还乙、丙、丁、戊坐落于上海市松江区环城路394号、396号一楼房屋及地下室；六、B公司与甲于判决生效之日起十日内共同返还乙、丙、丁、戊坐落于上海市松江区环城路394号、396号四楼房屋；七、驳回甲、A公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币16,400元，一审反诉案件受理费人民币8,846元，合计诉讼费人民币25,246元，由甲、A公司共同负担。 判决后，甲不服，上诉称，原审认定诉讼主体有误，其系作为A公司发起人在后者成立前与被上诉人签订租约，A公司亦确认合同责任，依法应由其而非上诉人承担合同责任。双方实际履行的是年租金30万元合同，原审认定78万元合同缺乏事实依据，被上诉人应返还多收的租金。故上诉请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人原审对于甲的全部诉讼请求。 被上诉人乙、丙、丁、戊辩称，不同意上诉请求、要求驳回上诉、维持原判。 原审被告A公司述称，其同意上诉人上诉意见。 原审被告己述称，其和上诉人间租约为五年，现租期未满，希望继续履行，另其对原审判决第五项有异议。 原审被告B公司未答辩。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人甲与被上诉人签订的（租金78万元）租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的租赁合同关系依法应为有效。 上诉人主张，双方实际履行的是年租金30万元合同而非原审认定78万元租金之合同。但根据查明事实，从甲支付租金之金额相对符合78万元合同约定之租金支付标准，被上诉人2008年5月10日的收据中载明金额亦符合78万元合同履行特征；两份租约租赁标的物差距在是否包括四楼房屋，但甲实际承租了四楼房屋，其主张所谓受上诉人委托出租等缺乏基本事实依据；应该认为，包括四楼房屋的（78万元租金）租约符合履行事实。原审法院于此判断准确，上诉人一、二审未就此提供充分依据，本院难以采信。 关于主张诉讼主体错误问题，根据查明事实，甲作为合同缔约人明确签署合同；合同履行中，被上诉人租金收据均明确指明承租方为甲；在与己、B公司转租合同签订中出租人亦为甲。应该认为，被上诉人有充分理由信赖上述合同签约及履行行为，确认上诉人而非其声称之其它主体为合同承租人；在现有证据条件下，上诉人该实际债务人之主张，不能使被上诉人或一般谨慎的交易主体更改对上诉人作为承租人的合理信赖，其上诉理由依法不成立。 原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人甲的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币16,400元、诉讼保全费人民币5,000元（合计人民币21,400元），由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 峰 代理审判员 李 兴 代理审判员 叶振军 二○一三年十月二十五日 书 记 员 陈京智 |
