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（2013）黄浦民四(民)初字第595号 原告A公司。 委托代理人乔某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人王某，上海市某律师事务所律师。 被告B公司。 原告A公司诉被告B公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月11日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。因被告B公司下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书。本案于2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王某到庭参加诉讼。被告B公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告A公司诉称：2012年7月2日，原、被告签订《某大厦房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的上海市某室房屋（即系争房屋），租期自2012年9月1日起至2013年8月31日止，每月租金人民币（以下币种均为人民币）41,997.51元、物业管理费4,710.76元。合同签订后，双方依约履行。2013年1月22日，被告函告原告，称被告无足够资金继续承租系争房屋，其将搬离系争房屋。2013年2月7日，原告函告被告，要求被告支付租金等费用，未获被告回复。2013年2月20日，原告函告被告，要求终止合同，仍未获被告回复。2013年2月23日，原告发现被告已多日未使用系争房屋。原告认为，被告的行为构成违约，故诉至法院，1、要求确认原、被告就系争房屋签订的《某大厦房屋租赁合同》于2013年2月23日解除；2、要求被告迁出或注销记载经营地址为系争房屋的营业执照、税收登记证、组织机构代码证；3、要求不予返还被告支付的保证金140,124.81元；4、要求被告支付2013年2月1日起至2013年2月23日止的租金31,757.02元、物业管理费3,562.11元；5、要求被告以上述拖欠的租金及物业管理费35,319.13元为基数，按照每逾期一日0.5%标准赔偿原告自2013年2月1日起至被告实际支付之日止的滞纳金；6、要求被告支付原告违约金287,927.69元；7、要求被告支付原告律师费10,000元。 被告B公司未作答辩。 经审理查明：2012年7月2日，原、被告签订《某大厦房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的上海市某室房屋（即系争房屋，建筑面积162.44平方米）；租期自2012年9月1日起至2013年8月31日止，租金为每日每平方米8.5元，即每月41,997.51元；物业管理费为每月每平方米29元，即每月4,710.76元；保证金为三个月的租金和物业管理费，即140,124.81元。合同第2.6、2.7条约定：除首期租金和物业管理费外，被告应于每个日历月的第一日或之前支付当月的租金和物业管理费，若约定的付款日为非工作日，则被告应于该非工作日后第一个工作日支付租金和物业管理费。合同第4.3条约定：合同终止后，在被告付清全部应付款、依约交还房屋，并将以系争房屋为注册地址的证照迁移或注销后30个工作日内，原告退还被告保证金。合同第14.1、14.2、14.3、14.4条约定：如被告未依约按时支付租金等应付费用，每逾期一日，应按照欠费总额的千分之五支付原告自应付款之日起至被告付清全额款项之日止的滞纳金；逾期超过14日的，或被告以任何方式通知原告其有意提前终止合同，原告有权自书面通知送达被告之日终止合同，没收保证金；原告有权追偿因被告严重违约而发生的法律服务费用；原告有权要求被告支付相当于剩余租期的违约金。合同第19.8条约定：合同履行过程中，一方给另一方的通知须以书面形式通过专人（交送专人的当日视为送达）、邮寄（挂号信发出的第三日视为送达）或传真方式送达，被告的送达地址即系争房屋。一方变更通讯地址的，须及时以书面形式通知对方。 合同签订后，原告收取被告保证金140,124.81元，被告租赁使用系争房屋。 2013年年初，被告提前迁出系争房屋。2013年2月20日，原告以挂号信方式向被告发出律师函，称：2013年1月22日，被告函告原告，称被告欲搬离系争房屋，被告无足够资金继续租赁系争房屋；2013年2月7日，原告函告被告，要求被告支付2月份的租赁费用；因被告未支付租赁费用超过14日，在系争房屋内停止营业，构成根本违约，故原告表示在本律师函发出第三日，双方合同终止。 另查明：被告已支付租金及物业管理费至2013年1月31日。自2013年3月起，系争房屋由原告控制。 2013年8月13日，原告为本案诉讼支付律师费10,000元。 以上事实，由原告提供的《某大厦房屋租赁合同》、《律师函》、《聘请律师合同》等以及原告的陈述等证据证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《某大厦房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。现被告擅自提前迁出系争房屋，且逾期未支付租金等费用，构成违约，原告依约要求解除双方之间的租赁合同、要求被告支付欠付租金和物业管理费以及相应滞纳金的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于滞纳金的计算标准，原、被告约定的千分之五标准明显过高，显然违背公平原则，应予调整，本院酌定按照每日万分之六点五标准计算滞纳金。合同解除后，原告依约要求被告迁出或注销登记在系争房屋的相关证照的诉讼请求，于法有据，应予支持。原告以被告违约导致合同解除为由要求不予退还保证金、要求被告承担剩余租期费用作为违约金。本院认为，在合同完全履行、被告结清剩余租期的费用后，保证金可予退还被告。然而，根据原、被告的租赁合同约定，在被告提前退租导致合同解除情况下，原告不仅可以主张剩余租期费用作为违约金，同时还可以主张不予退还保证金。该项违约责任约定显然有违公平原则，应予调整，本院酌定在被告承担剩余租期费用作为违约金后，已收取的保证金应予退还被告。原告为本案诉讼支付了律师费，现其要求被告依约承担律师费的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告A公司与被告B公司就上海市某室签订的《某大厦房屋租赁合同》于2013年2月23日解除； 二、被告B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告A公司自2013年2月1日起至2013年2月23日的租金人民币31,757.02元； 三、被告B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告A公司自2013年2月1日起至2013年2月23日的物业管理费人民币3,562.11元； 四、被告B公司应于本判决生效之日起十日内以上述第二、三项确定的租金和物业管理费共计人民币35,319.13元为基数，按照每逾期一日万分之六点五标准，支付原告A公司自2013年2月1日起至实际支付上述租金和物业管理费之日止的滞纳金； 五、被告B公司应于本判决生效之日起十日内办理变更或注销记载经营地址为上海市某室的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的相关手续； 六、被告B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告A公司违约金人民币287,927.69元； 七、被告B公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告A公司律师费人民币10,000元； 八、原告A公司应于被告B公司上述第二至七项义务履行完毕当日退还被告B公司保证金人民币140,124.81元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9,279.80元（原告已预缴），由被告B公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 徐 立 代理审判员 王 平 人民陪审员 石志仁 二〇一三年十一月二十二日 书 记 员 蒋 杰 |
