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（2013）沪二中民二(民)终字第1647号 上诉人(原审被告)杨某某。 委托代理人陈璨，山东安邦顺意律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司。 法定代表人雷某。 委托代理人吕某某。 上诉人杨某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人杨某某的委托代理人陈璨、被上诉人上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司(以下简称欧沪公司)的委托代理人吕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，杨某某与欧沪公司于2010年8月23日签订了《租赁合同》，约定由杨某某向欧沪公司承租曹安公路XXX弄XXX号楼、39号楼以及9号楼二楼、37号楼二楼的商铺(以下简称系争房屋)用于经营丽姐鱼味山庄(不得经营湘菜、川菜、火锅)，承租商铺建筑面积共计323.70平方米；租赁期限为5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止，欧沪公司应于2010年9月1日前向杨某某交付系争房屋；月租金为递进式，自2010年9月1日至2012年8月31日，月租金为人民币30,100元(以下币种均为人民币)；自2012年9月1日至2014年8月31日，月租金为33,020元；租金支付方式为付三押二，先付后用，每季度支付一次；合同签订之日即支付2010年9月1日至2011年2月15日的首期租金(包括2.5个月的免租期)，计90,300元和保证金60,200元；租金在支付月份前一个月的20日前支付，杨某某若逾期交付租金，每逾期一天按月租金的0.5%交纳滞纳金。合同同时载明了欧沪公司收取租金的银行帐户。合同另约定：若杨某某出现下列情况，欧沪公司有权解除本合同，收回系争房屋，杨某某已付租金及保证金不退，还需支付相当于月租金两倍的违约金：(1)杨某某未按合同缴纳租金超过30天，经欧沪公司催告仍未付款的。 合同签订后，欧沪公司按约将系争房屋交付杨某某，杨某某将系争房屋装修后开设了金色鱼蛙港餐厅，欧沪公司对此未提异议。合同履行初期，杨某某按约向欧沪公司支付了租金及租赁保证金，但自2011年5月16日开始，杨某某开始拖欠或不足额缴纳租金。其中2011年5月16日至2011年8月14日期间的租金，杨某某共计支付60,000元；2011年8月15日至2011年11月14日期间的租金，杨某某共计支付30,700元，该季度租金欠付59,600元，此后，杨某某未再支付租金。2012年2月左右，系争房屋开始漏水，欧沪公司应杨某某要求多次对系争房屋进行维修，因漏水及维修，杨某某的经营活动遭受一定程度的影响。2012年7月3日，欧沪公司与杨某某就漏水维修事宜签订《协议》，约定2012年7月4日至2012年7月20日期间由欧沪公司对系争房屋进行维修，维修期间杨某某暂停营业；欧沪公司给予杨某某两个月的免租期和两个月的物业管理费补助，两个月的免租期及物业费从杨某某所欠房租及物业费中扣除。对于抵扣租金的计算方式，欧沪公司确认系免除2011年8月15日至2011年11月14日期间欠付的租金59,600元，以及2011年11月15日至2012年2月14的租金600元，共计免除租金为60,200元。2012年7月19日，欧沪公司将系争房屋维修后交付杨某某，双方确认系争房屋厨房渗水改造工程已完工，厨房设备完好无缺，已可使用。维修交付后，杨某某在使用期间再次发现漏水现象，并于2012年10月15日将厨房设备全部搬走后再次移交物业公司进行防水施工，该次施工影响了杨某某店铺的正常经营。 同时，因杨某某自2011年11月15日开始长期不付租金，欧沪公司曾分别于2012年8月17日、2012年8月30日两次书面函告杨某某，要求其限期支付自2011年11月16日至2012年8月15日的租金270,300元，杨某某收到函件后，以系争房屋存在漏水为由拒不支付租金。2012年9月21日，欧沪公司再次书面函告杨某某，其已拖欠租金367,900元，双方的租赁合同终止，该函于2012年9月22日送达杨某某。 因杨某某仍未支付租金，欧沪公司诉至法院，要求：1、解除欧沪公司与杨某某签订的关于曹安路XXX弄XXX号、XXX号以及9号二楼、37号二楼的《租赁合同》，杨某某立即迁出系争房屋；2、杨某某支付欧沪公司自2011年11月16日至2013年1月24日止的房屋租金443,845.22元；3、杨某某支付欧沪公司逾期付款违约金211,349.10元(按月租金的日0.5%计算)；4、杨某某支付欧沪公司解约违约金60,200元。 原审法院庭审中，杨某某表示同意双方的合同已于2012年9月22日解除，但经法院审理查明，截止至2013年1月，杨某某始终在系争房屋中从事经营活动。欧沪公司当庭表示，鉴于杨某某同意双方的租赁合同已于2012年9月22日解除，欧沪公司同意将第一项诉请变更为确认双方的租赁合同已于2012年9月22日起解除，并将诉请中主张2012年9月22日至2013年1月24租金的诉请变更为主张该段时间的房屋使用费，使用费的计算标准与租金一致。另外，欧沪公司同意将租赁保证金60,200元用于折抵杨某某欠付的租金。 原审法院另查明，嘉定区曹安公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋均系案外人黄勇波所有，黄勇波于2010年5月31日将上述房屋出租给欧沪公司经营，并同意欧沪公司将上述房屋转租给第三人。 原审法院经审理后认为，欧沪公司与杨某某签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。本案的争议焦点有二：一是欧沪公司是否享有合同的单方解除权；二、系争房屋存在漏水状况是否可以减免租金(使用费)，以及如何减免。 对于争议焦点一，欧沪公司以杨某某拒付租金为由主张合同单方解除权。法院认为，尽管自2011年11月16日至系争房屋漏水前，杨某某已欠付租金，但欧沪公司此时并未提出解除合同，相反，2012年2月至7月间欧沪公司还为杨某某多次维修系争房屋以保证合同的履行。2012年9月22日，欧沪公司以杨某某拒付租金为由主张单方解除权，但此时系争房屋已发生漏水状况，欧沪公司未尽到全面的修缮义务，也存在一定程度的违约，故欧沪公司的单方解除权不成立。因杨某某现同意解除合同，故法院确认租赁合同于2012年9月22日经双方合意解除，欧沪公司与杨某某互不承担因合同解除而产生的违约责任。 对于争议焦点二，首先，2012年7月3月，欧沪公司与杨某某已就系争房屋漏水导致杨某某损失一节达成协议，即由欧沪对系争房屋进行维修，并减免两个月的租金和物业费，2012年7月19日，欧沪公司将维修后的房屋交付杨某某。故截止至2012年7月19日，双方对欠付租金的金额已经进行了确认，经核算2011年11月16日至2012年7月19日欠付租金为244,213.33元。其次，2012年7月20日至2013年1月24日的租金(使用费)，尽管合同于2012年9月22日合意解除，但合同解除后，杨某某仍在实际使用系争房屋，欧沪公司主张合同解除后参照原合同约定的租金标准支付使用费存在合理性，法院予以支持。但从7月19日系争房屋维修后，仍于2012年10月15日再次因漏水而施工的情况可以推断出系争房屋漏水状况依然存在，欧沪公司也未能举证证明10月15日维修后房屋漏水状况是否确已消除，则结合系争房屋的漏水位置、严重程度，法院酌情扣减该期间20%的租金(使用费)，经核算2012年7月20日至2013年1月24日应付的租金(使用费)为162,269.86元。欧沪公司同意将租赁保证金在拖欠的租金中予以扣除，与法无悖，法院予以照准。经核算，杨某某仍需支付的租金(房屋使用费)金额为346,283.19元。对于逾期付款违约金，欧沪公司主张的逾期付款违约金明显过高，结合系争房屋漏水状况以及杨某某拖欠租金的事实，法院酌定逾期付款违约金为20,000元。 原审法院据此作出判决：一、确认欧沪公司与杨某某签订的关于曹安公路XXX弄XXX号楼、39号楼以及9号楼二楼、37号楼二楼房屋的《租赁合同》于2012年9月22日解除，杨某某应于判决生效之日起三十日内搬离上述房屋；二、杨某某应于判决生效之日起十日内支付欧沪公司自2011年11月16日至2013年1月24日止的房屋租金(使用费)346,283.19元；三、杨某某应于判决生效之日起十日内支付欧沪公司逾期付款违约金20,000元。 原审法院判决后，上诉人杨某某不服，向本院提起上诉称：由于从2012年2月开始系争房屋持续漏水，致上诉人无法在该房屋内从事《租赁合同》约定的经营活动，故上诉人未实际使用系争房屋。况且被上诉人于2013年1月1日就将系争房屋上锁，致上诉人无法进入该房屋，故不同意支付2012年2月至2013年1月24日房屋租金(使用费)，请求二审法院对此予以改判。 被上诉人欧沪公司辩称：上诉人自2012年5月起就已开始欠付或不足额支付租金。就系争房屋漏水维修事宜双方于2012年7月达成协议，由被上诉人对系争房屋进行维修，并给予上诉人两个月的免租期和两个月的物业管理费补助。2013年7月19日，在被上诉人将维修后的系争房屋交付上诉人时，上诉人确认渗水工程改造已完工，设备完好，已可使用。此后上诉人并未再次提出要被上诉人修缮系争房屋的要求。被上诉人对于系争房屋漏水情况发生后积极进行了修缮，尽到了合同约定的义务，故请求维持原审判决。 本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，欧沪公司与杨某某于2012年7月3日就系争房屋漏水维修事宜及因此而减免租金及物业费达成协议，且上诉人在2012年7月19日维修完成后接收系争房屋时，确认渗水改造工程完工，已可使用，故截止至2012年7月19日的租金，上诉人理应支付。此后，系争房屋实际由上诉人掌控，即使在被上诉人于2012年9月21日致函上诉人要求解除合同后，上诉人也并未向被上诉人返还系争房屋。故上诉人认为其未实际使用系争房屋从而不应支付租金(使用费)的理由，本院不予采纳。至于上诉人提出2013年1月1日被上诉人就将系争房屋上锁，致上诉人不能进入系争房屋，对此，被上诉人不予认可，上诉人也未提供证据加以证明，故对上诉人此项上诉主张，本院难以采信。上诉人在原审时提出2012年10月15日系争房屋再次因漏水而施工的情况，以此对抗被上诉人的租金主张。原审法院根据上诉人的该主张酌情扣减了部分上诉人应支付的使用费，而被上诉人对此并未提出异议，原审法院的此项裁决基本平衡了双方当事人的利益，本院予以认同。鉴于原审判决并无不妥，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币6,494.25元，由上诉人杨某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 陈 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一三年十月二十八日 书 记 员 黄 慧 |
