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（2013）闵民一(民)初字第12248号 原告上海A物业管理有限公司，住所地上海市青浦区xx镇xx村。 法定代表人吕a，董事长。 委托代理人吴a，该公司员工。 委托代理人鲍a，该公司员工。 被告戴a，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区xx路xx弄xx号xx室。 委托代理人杨a，上海A律师事务所律师。 原告上海A物业管理有限公司（以下简称A物业公司）与被告戴a物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理。依法由代理审判员左玉国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告A物业公司的委托代理人吴a和鲍a、被告戴a及其委托代理人杨a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告A物业公司诉称，被告是本市闵行区七莘路3599弄xx号xx室业主，原告是该小区的物业管理公司。被告房屋的建筑面积为81.82平方米，按《前期物业管理服务合同》的约定，每平方米每月的物业管理费为11.30元（人民币，下同），被告每月应付物业管理费924.60元。被告自2010年11月1日至今未付物业管理费，原告多次催讨均未果。原告现起诉请求判令被告缴付自2010年11月1日起至2012年3月31日止的物业管理费15,718.20元，并支付滞纳金11,491.85元。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告缴付自2010年11月1日起至2012年6月30日止的物业管理费18,492元，原告另明确表示放弃滞纳金部分的诉讼请求。 被告戴a辩称，被告确为本市闵行区七莘路3599弄xx号xx室业主。原告未尽到物业管理合同及业主手册中约定的服务标准，被告故拖欠了原告物业管理费，但对于原告主张的金额有异议。另外，被告房屋在近期发现被他人侵占使用，现不同意支付物业管理费。 经审理查明，2008年5月16日，原告A物业公司（签约乙方）与案外人上海A房地产开发有限公司（签约甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对位于上海市闵行区七莘路3599弄的A时代商业广场北地块提供物业管理服务；物业管理服务期限自2008年5月16日起至业主代表大会成立选定新的物业管理公司并签订物业管理服务合同，且乙方在收到正式的书面文件时止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，其中办公楼为每平方米每月9.10元，商场为每平方米每月11.10元；物业服务资金，业主或物业使用人应于每月月底前向乙方交纳，逾期交纳物业服务资金的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金；合同另对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告对该区域实施物业管理服务至今。 2009年9月15日，双方签订了补充协议一份，将原合同的物业服务收费标准调整为办公楼每平方米每月9.10元、AB区地下一层商铺和CD区地下一层商铺每平方米每月11.30元、一层和二层AB区商铺每平方米每月13.30元、一层和二层CD区商铺每平方米每月12.80元。 被告戴a系上海市闵行区七莘路3599弄XX号XX室商铺业主，该房屋建筑面积为81.82平方米。被告自2010年11月1日起至今未向原告支付物业管理费。 以上事实，由《前期物业管理服务合同》、补充协议、《上海市商品房预售合同》、进户单、物业管理费发票、业主手册、照片一组、视频光盘及双方当事人的陈述等证据所证实。 本院认为，原告A物业公司与被告戴a的商铺所在小区的房地产开发商上海A房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及补充协议，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对该区域的全体业主均具有法律约束力，当事人应当按照约定诚实守信地履行相关义务。原告提供了物业管理服务，被告作为业主，理应根据其房屋的性质、合同约定的费用标准，及时向原告支付物业管理费。被告拖欠物业管理费的行为显然违反了物业管理服务合同的约定，现原告要求被告缴付物业管理费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告服务未达合同标准的意见，被告对此并未提供充足的证据予以证明，其提交的现有证据也难以反映原告管理服务的持续状态，至于被告提出房屋被他人侵占使用的问题，现无证据证明可归责于原告，不能作为其拒付物业管理费之理由，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。需指出的是，原告作为物业管理服务单位，应严格按照合同约定履行自身职责，不断提高服务质量，加强与业主沟通和联系，对业主反映的问题及时作出反馈和处理，与业主形成良性互动的工作局面。另外，原告对物业管理费的具体数额计算有误，本院依法予以调整。原告现放弃滞纳金部分的诉讼请求，系其行使自身权利的行为，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 被告戴a于本判决生效之日起十日内给付原告上海A物业管理有限公司自2010年11月1日起至2012年6月30日止的物业管理费18,491.32元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计96.25元，由被告戴a负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 左玉国 二〇一三年十月二十八日 书 记 员 黄 湛 |
