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（2013）浦民一(民)初字第17316号 原告XX有限公司，住所地XX区X镇X路X号。 法定代表人王XX，副董事长。 委托代理人周X，X市XX律师事务所律师。 委托代理人彭XX，X市XX律师事务所律师。 被告彭X，男，X年X月X日生，汉族，住X市X路X弄X号X室。 被告陈XX，男，X年X月X日生，汉族，住X市X路X弄X号X室。 原告XX有限公司诉被告彭X、陈XX确认合同无效纠纷一案，本院于X年X月X日立案受理后，被告陈XX在答辩期内提出管辖权异议，本院审理后于X年X月X日作出民事裁定书，裁定驳回了被告陈XX的管辖权异议申请，后被告陈XX不服裁定上诉于X市第一中级人民法院，该院审理后于X年X月X日作出（X）X一中民二（民）终字第X号民事裁定书，维持原裁定。后本院依法适用简易程序，于X年X月X日公开开庭进行审理。原告委托代理人周X、彭XX、被告彭X到庭参加诉讼，被告陈XX经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告XX有限公司诉称， X年X月，原告为取得银行贷款而将自己名下位于X市X区X镇X公路X号内的X幢房屋以出售名义过户到22名个人名下，其中X公路X号X幢X室（下称系争房屋）被过户至被告彭X名下，但与系争房屋相关的所有凭证均由原告持有，全部首付款及税费等均由原告安排支付。X年X月，原告的新股东入主给公司后，着手对原告有关房屋进行清理，并将除系争房屋以外的其余房屋均予以收回并清偿了银行贷款，注销了抵押登记，而被告彭X却拒绝办理。同时，原告与X区土地储备中心签订协议，将X公路X、X号范围内的“XX会务中心”的办公楼和附属设施的土地使用权交其进行土地储备，X年X月X日，原告将上述储备土地上的房屋资料移交给了土地储备中心，其中包括系争房屋在内的X套房屋，但该X套房屋并不在土地储备范围内。在原告与被告彭X交涉过程中，被告彭X与被告陈XX恶意串通，虚构被告彭X欠被告陈XX借款X万元（人民币，下同）的事实，试图通过将原不属被告彭X的系争房屋抵押给被告陈XX，再由陈XX出面主张权利，用系争房屋清偿债务的方式获得虚构的X万元债权。为实施该不法行为，被告彭X明知系争房屋的房地产权证在原告处，故意于X年X月以房产证遗失为由重新补发了房产证，后两被告于同年X月X日签订了《抵押担保合同》，对系争房屋办理了抵押登记，被告陈XX成为系争房屋的抵押权人，实际系争房屋抵押前已被拆除。 X年X月X日，被告陈XX向X市X区人民法院提起诉讼，要求被告彭X归还借款X万元，因被告彭X作出了自认，故该院作出（X）X民一（民）初字第X号民事判决，判决由被告彭X归还被告陈XX借款X万元。该判决因无人上诉而生效。同年X月X日，被告陈XX以上述生效判决为依据，并以系争房屋被拆除为由再向该院提起赔偿之诉，要求原告及被告彭X共同赔偿抵押权人陈XX经济损失X万元。该院作出（X）X民一（民）初字第X号民事判决支持了陈XX的诉讼请求。原告不服该判决，向X市第二中级人民法院提起上诉，该院审理后撤销了原审判决，将该案发回重审。重审后，原审法院作出（X）X民一（民）重字第X号民事判决，驳回了陈XX的诉讼请求。期间，原告向原X市X区人民法院提起诉讼，要求确认原告与被告彭X就系争房屋签订的《X市商品房出售合同》无效。因该院并入本院，本院审理后作出（X）X民一（民）初字第X号民事判决，确认了合同无效。后经X市第一中级人民法院二审判决维持。 因两被告虚构的X万元债务已被生效判决确认，虽该房屋被拆除，但在系争房屋上陈XX设定的抵押权无法涤除，也无法将土地使用权恢复登记至原告名下。遂原告于X年X月向X市人民检察院第二分院进行申诉，该院受理后对（X）X民一（民）初字第X号民事判决提出抗诉，X年X月X日，X市第二中级人民法院以（X）沪二中民一（民）再终字第X号裁定撤销该原审判决，将该案发回重审。X市X区人民法院重审后作出（X）静民一（民）重字第X号民事判决，认定被告陈XX不能证明存在借款事实，被告彭X不是系争房屋实际产权人，将原告的房屋抵押给被告陈XX有获取原告物权之嫌，故对被告陈XX要求被告判决归还借款X万元本息的诉讼请求不予支持。 综上所述，原告认为系争房屋虽登记在被告彭X名下，但实际权利人为原告，根据生效判决，被告彭X对系争房屋无处分权，两被告虚构借款事实所签订的《抵押担保合同》当属无效。故请求法院判令该合同无效，并要求两被告共同办理系争房屋的抵押权涤除手续。 被告彭X辩称，本案争议焦点是原告是否是系争房屋的权利人，是否是适格的原告。被告认为无论从事实上、逻辑上、还是法理上看原告均不适格，均与生效的法律文书相抵触，如果本案再次审理，违背一事不再理的立法原则，原告既不是系争房屋权利人，也不是和两被告的债权债务有权利义务上牵连的利害关系人，原告不能作为原告提起诉讼，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告陈XX未作答辩。 经审理查明，关于系争房屋的权属之争议。原告于X年X月X日向X市X区人民法院提起诉讼，要求确认原告与被告彭X签订的系争房屋买卖合同无效。后该院撤销后并入本院，本院审理后查明，原告与被告彭X于X年X月X日签订《X市商品房出售合同》，约定被告向原告购买系争房屋，建筑面积为225.9093平方米，每平方米单价为9,100元，总价为2,055,774.63元,双方约定系争房屋的付款方式为银行按揭，先付款30.4%，为625,774.63元，其余房款69.6%由银行办理按揭，为143万元。同日，中国工商银行股份有限公司X市X支行与被告签订《房屋担保借款合同》，借款期限自X年X月起至X年X月止，并办理了系争房屋抵押登记。依据上述合同，双方办理了房屋过户手续，X年X月X日，系争房屋产权登记在被告彭X名下，但房地产权证仍由原告保管。在取得贷款后，原告自X年X月起每月通过被告的银行帐户向贷款银行还贷。原告除与被告签订上述出售合同外，另与X人订立了《X市商品房出售合同》，合同标的为系争房屋之外的另X套房屋。X年上述除被告外的X人就上述X套房屋分别与原告签订《X市房地产买卖合同》，均以低于《X市商品房出售合同》的出售价格转让给原告，且均出具承诺书，承诺书主要内容为：当时购买的首付款由原告出资，其后余款的每月按揭也由原告支付，此次回购过程中，按揭贷款余额的全部清偿及税、费均由原告承担；此次购买合同中的总金额视为原告已经支付，并同意原告给付每人2万元的总金额，上述X套房屋的产权均已变更登记至原告名下。本院审理后认为，首先，在通常情况下，房屋出售价款的支付时间、房屋交付时间、办理转让过户时间等是买卖双方协商的主要内容，并应在相关房屋买卖合同中约定明确，而本案所涉及的出售合同对上述主要条款均未作约定，对付款仅约定了房款总价30.4%，其余69.6%由银行办理按揭，有悖常理；其次，双方在签订合同后，与系争房屋有关的发票、税费发票、房地产权证的原件均在原告处。房地产权证是证明房屋权属的有效凭证，正常情况下，房屋买卖过户后的房地产权证应当由买方持有以证明其购买房屋，而本案原始的房地产权证原件在原告处，而被告处的原件系其补办，有悖常理；再次，从合同的履行情况来看，虽然143万元贷款是以被告名义申请，按常理如143万贷款系被告支付给原告的房款，那么这贷款应由被告自己归还，而事实上是原告在按月还贷，被告辩称由原告还贷是因为原告对系争房屋的占有及指派被告至大丰工作奖励所致，对此，被告没有提供证据证明，本院难以采信；最后，被告对取得系争房屋的原因前后陈述不一，且对系争房屋是原告奖励被告之辩称未提供相关证据证实。综上，原、被告间的房屋出售行为之所以产生上述不合理的现象，是因为双方之间房屋买卖是假，获取银行贷款是真，扰乱了正常的社会金融秩序，原、被告间的行为以合法形式掩盖非法目的，根据相关法律规定，应为无效，故原告要求确认原、被告之间房屋出售合同的行为无效的诉讼请求，应予支持。因系争房屋已拆除，系争房屋恢复登记至原告名下已不现实，故该案不作处理。因造成合同无效的主要原因在于原告，故被告因合同无效如产生损失，可按原、被告各自过错程度要求对方赔偿损失，原、被告可另行协商解决，该案不予处理。至于被告与贷款银行为购房而签订的借款担保合同及两被告之间为借款而签订的抵押担保合同，与原、被告间的房屋买卖合同属于各自独立的合同，不存在主从关系，且原告在审理过程中表示同意由其继续向贷款银行支付系争房屋的贷款，故该案对所涉及的抵押担保问题不予处理。至于被告陈XX对系争房屋的抵押权，因其已在其他法院提起相关诉讼，故该案对此亦不予处理。本院于X年X月X日作出（X）X民一（民）初字第X号民事判决书，判决确认原告与被告彭X签订的X公路X号X幢X室《X市商品房出售合同》无效。被告彭X不服该案一审判决，上诉于X市第一中级人民法院，该院审理后于X年X月X日作出（X）X一中民二（民）终字第X号民事判决，驳回上诉，维持原判。 在上述案件受理前，被告陈XX于X年X月X日向X市X区人民法院起诉被告彭X借款合同纠纷，该院依法追加XX股份有限公司为该案被告，该院审理后于X年X月X日作出（X）X民一（民）初字第X号民事判决，该民事判决书中查明被告彭X与被告陈XX于X年X月X月签订借款合同及房屋抵押担保合同，约定将系争房屋作为借款抵押担保，同日，双方至XX区房地产登记处办理了X市房地产他项权利登记证明，同年X月X日，被告陈XX取得抵押权。据此判决被告彭X归还被告陈XXX万元及利息和逾期违约金，驳回被告陈XX要求XX股份有限公司承担连带责任的诉讼请求。该判决因无人上诉而生效。X年X月X日，被告陈XX以上述生效判决为依据，并以系争房屋被拆除为由再向X市X区人民法院提起赔偿之诉，要求原告及被告彭X共同赔偿抵押权人陈XX经济损失X万元。该院审理认为被告彭X及原告对抵押物的灭失均存在过错责任，遂于X年X月X日作出（X）X民一（民）初字第X号民事判决，判决由被告彭X及原告共同赔偿被告陈XX损失X万元。原告不服该判决，向X市第二中级人民法院提起上诉，该院审理后于X年X月X日作出（X）X二中民二（民）终字第X号民事裁定书，裁定撤销了原审判决，将该案发回重审。X市X区人民法院重审后，该院作出（X）X民一（民）重字第X号民事判决，驳回了陈XX要求赔偿损失的诉讼请求。该民事判决书已生效。 关于被告彭X与被告陈XX之间X万元借款是否真实存在之争议。针对X市X区人民法院作出的已生效（X）X民一（民）初字第X号民事判决，原告于X年X月向X市人民检察院第二分院提出申诉，该院受理后向X市第二中级人民法院提出抗诉，X年X月X日，X市第二中级人民法院以（X）沪二中民一（民）再终字第X号裁定撤销该案生效判决，将该案发回重审。X市X区人民法院重审后于X年X月X日作出（X）X民一（民）重字第X号民事判决，该院认为，无论从交易习惯、两被告关于借款细节的前后陈述，还是一般生活常理，被告陈XX均不能证明双方存在借款事实，故该院驳回了被告陈XX要求被告彭X归还借款X万元本金及利息的诉讼请求。 另查，被告彭X与被告陈XX签订《借款合同》及《抵押担保合同》后，被告彭X以系争房屋产权证遗失为由于X年X月X日向房地产登记部门补办了新证,两被告根据补办的新证办理了抵押登记。位于本市X镇X公路X号地块的包括系争房屋在内的X套房屋与原告所属会务中心相邻。X年X月X日，原告与原X市X区土地储备中心办理了本市X公路X和X号的会务中心及办公楼土地、房产及附属设施和相关建设工程原始资料的交接手续。XX拆迁有限公司X分公司于X年X月X日对X公路X号、X号会务中心办公楼、宾馆、锅炉房实施了拆迁工程。X公路X号地块上述X套房屋与原告所属会务中心均已被拆除。 以上事实X市浦东新区人民法院（X）X民一(民)初字第X号民事判决书、X市第一中级人民法院（X）X一中民二（民）终字第X号民事判决书、X市X区人民法院（X）X民一（民）初字第X号民事判决书、X市第二中级人民法院（X）X二中民二（民）终字第X号民事裁定书、X市X区人民法院（X）X民一（民）重字第X号民事判决书、X市X区人民法院（X）X民一（民）初字第X号民事判决书、X市第二中级人民法院（X）X二中民一（民）再终字第X号民事裁定书、X市X区人民法院（X）X民一（民）重字第X号民事判决书、两被告签订的借款合同、两被告签订的抵押担保合同、房地产抵押登记信息等证据所证实。 本院认为，根据生效的X市X区人民法院（X）X民一(民)初字第X号民事判决书和X市第一中级人民法院（X）X一中民二（民）终字第X号民事判决书认定，原告与被告彭X之间确立的关于系争房屋的买卖合同为无效合同。按无效合同的处理原则，系争房屋产权应恢复登记至原告名下，但因系争房屋在此判决之前已被拆除，故实际已无法恢复登记。虽系争房屋产权目前尚还登记在被告彭X名下，但系争房屋的实际产权人为原告。即便包括系争房屋在内的土地、房屋由原X市X区土地储备中心收购储备，此系原告与受让方之间的合同履行事宜，并不影响原告作为原始产权人向两被告主张权利，故原告提起本案诉讼符合诉讼主体资格，对于被告彭X对此提出的抗辩意见，本院不予采信。根据X市X区人民法院及X市第二中级人民法院生效判决认定，两被告关于X万元借款事实不存在，驳回了被告陈XX要求被告彭X归还借款X万元本息及违约金的诉讼请求。据此，两被告借款事实不存在，被告彭X又不是系争房屋产权人，被告彭X无权将系争房屋抵押给被告陈XX，故本院确认两被告签订的《抵押担保合同》无效，两被告应予涤除系争房屋的抵押权。原告的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。需要指出的是，被告陈XX经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，其行为应视为放弃对原告诉讼主张进行抗辩及质证的权利，对由此所产生的可能不利于被告的诉讼后果，应当自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告彭X与被告陈XX于X年X月X日就X市X区X镇X公路X号X幢X室房屋所签订的《借款担保合同》无效； 二、被告彭X与被告陈XX于本判决生效之日起十五日内共同至X市X区房地产交易中心办理上述房屋的抵押权涤除手续。 案件受理费46,800元，减半收取计23,400元（原告已预交），由被告彭X、陈XX共同负担，此款由两被告于本判决生效之日起七日内向交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于X市第一中级人民法院。 审 判 员 徐 俊 二〇一三年十月二十九日 书 记 员 刘 畅 |
