|
（2012）浦民一(民)初字第24738号 原告上海××有限公司，住所地上海市浦东新区××××号。 法定代表人张××，总经理。 委托代理人隋××，上海市××××律师事务所律师。 委托代理人杨××，上海市××××律师事务所律师。 被告上海××投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区××××号。 法定代表人吴××，董事长。 委托代理人刘××，上海××律师事务所律师。 第三人上海××培训中心，住所地上海市浦东新区××××号。 法定代表人尹××，理事长。 第三人上海××研究中心，住所地上海市黄浦区××××号。 法定代表人尹××，理事长。 上述第三人之共同委托代理人徐××，男，上海××培训中心工作人员。 原告上海××有限公司（以下至判决主文前简称××公司）与被告上海××投资管理有限公司（以下至判决主文前简称××公司）排除妨害纠纷一案，本院于2012年8月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，被告××公司提出管辖权异议，本院裁定驳回管辖权异议后，被告××公司不服裁定提出上诉，上海市第一中级人民法院驳回被告××公司的上诉。本院于2012年12月12日公开开庭审理了本案。之后，本案由简易程序转为普通程序审理，本院根据被告申请于2013年4月10日依法追加上海××培训中心（以下至判决主文前简称××中心）、上海××研究中心（以下至判决主文前简称××中心）为第三人参加本案诉讼，于2013年5月15日公开开庭进行了审理，原告××公司的委托代理人隋××、杨××、被告××公司的委托代理人刘××、第三人××中心、××中心的共同委托代理人徐××到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准，在普通程序期满后延长审限二个月审理。本案现已审理终结。 原告××公司诉称，2005年2月，原告与××中心签订房屋与土地租赁使用合同约定，原告将位于上海市浦东新区金桥路××××号的土地及地上建筑物（包括1号、2号、3号、4号楼）租赁给××中心，租赁的建筑物面积为14,865平方米，租赁期限共30年，自2005年3月1日起至2035年2月28日止。2005年4月，××中心在承租的建筑物中成立了××中心，××中心与××中心共同成为上述承租物业的承租主体。2005年8月8日及12月2日，××中心与上海××××有限公司（以下至判决主文前简称××公司）分别签订了租赁合同、补充协议，上述协议约定××中心将其从原告承租的物业中的1号楼、2号楼以及3号楼100、111房间转租给××公司，共计建筑面积8,453平方米；××公司将另行成立一家酒店管理公司，该酒店管理公司成立后，××公司将向××中心出具变更函，将上述协议的承租方变更为酒店管理公司。2006年6月12日，××公司致函××中心，通知将上述协议中的权利义务转让给其设立的被告××公司享有和承担。由于××中心、××中心长期拖欠原告租金，且经原告多次催促仍未缴付，原告根据租赁合同约定，于2012年6月19日向××中心、××中心发出解除通知，与××中心和××中心解除租赁合同。根据相关法律法规，原租赁合同解除的，转租合同也随之解除，因此，××中心与××公司之间的转租合同自然解除，被告已无权继续占有承租物业中的1号楼、2号楼房屋（共计建筑面积8,333平方米）（3号楼100、111室房间已由××中心归还给原告）。2012年6月19日，原告向被告发出书面通知，要求被告于2012年7月10日前搬离1号楼、2号楼并将房屋恢复原状归还给原告，但是被告始终置若罔闻。被告非法占有原告房屋，侵害了原告的物权权益，给原告造成了巨大的经济损失。参照原告出租金桥路××××号建筑物的租金标准人民币（以下币种同）1.80元/平方米，被告应当向原告支付房屋占有使用费。现原告起诉要求被告立即搬离上海市浦东新区金桥路××××号1号楼、2号楼的房屋（建筑面积约8,333平方米），将该房屋恢复原状交还给原告；要求被告向原告支付房屋占有使用费（自2012年6月20日起至被告完全搬离之日止，以人民币1.80元/平方米/天的标准计算，建筑面积共计8,333平方米，暂计至2012年7月16日共27天为人民币404,984元）；诉讼费由被告承担。 被告××公司辩称，被告使用浦东新区金桥路××××号的1、2号楼是合法使用，并非无权占有。原告解除与××中心、××中心的租赁合同，未经法院确认，不具有法律效力。原告解除的理由也是不存在的，据被告向××中心了解，因原告与××中心均为国有企业，关于租金事宜由浦东新区区长进行协调并达成了协议。被告与第三人××中心签订了协议，至今为止被告按照约定履行了支付义务，将租金支付给××中心。从实际履行来看，原告未与××中心解除合同，××中心仍在使用租赁物业。原告并没有金桥路××××号2号楼的房产证，该楼并非合法建造。根据上海市高院的相关司法意见，原告在没有经过法院确认和第三人解除租赁合同的前提下，没有权利让被告搬出系争房屋。 第三人××中心、××中心辩称，第三人××中心与××中心于2012年6月19日接到原告解除合同的通知。关于欠租问题历史过程复杂，过错不在××中心，浦东新区领导曾批示且专门开了协调会予以协调，其中金桥路××××号1、2、3号楼属于北面地块，归原告所有；4号楼属于南面地块，转让给××中心。当初，为了发展高端培训事业，社保局于2004年底公开招标开办高层次的培训机构，为了将培训机构集中起来，××中心于2005年初与社保局签订了协议，××中心获得了三年政府补贴，后两年以政府购买服务的形式获得补贴，而涉及本案的租赁合同正是为了开办高层次培训机构而签订。根据租赁合同约定，当时第三人是计划建两期工程，而合同中1,000万元租金的资金来源是以建好二期工程的租金收益来补充和支付。租赁合同中约定的改建和扩建资金由第三人筹措，第三人于2006年3月将二期工程规划上报原告，次月与房产公司签订了资金引进手续，按照合同将二期工程项目进行推进。在推进过程中，由于租赁的土地原为绿化用地，不能作为教育用地进行审批，经浦东新区领导同意后，由原告打报告给浦东新区政府，2007年5月31日浦东新区政府发文明确该土地由绿化用地变为教育用地。2007年7月30日，原告通知第三人不建二期工程，整个地块转让给××中心，××中心同意转让并发函告知原告。2007年8月，原告总经理与第三人理事长谈话，原告又不同意全部转让，但同意将南面土地转让，根据××中心与××公司的协议继续办教育。同月，区领导承诺二期工程由政府投资，建好后由××中心使用并希望三个月内完成土地转让，转让价格也已经谈妥，但至今未能完成转让。第三人已将办公用房的三号楼还给原告，交接过程中没有谈到装修与提早归还的补偿，其中有615万元是××中心装修花费的费用与提早归还的补偿，以后用来抵充租金。第三人不同意解除与原告的租赁合同，欠租的问题在协调会上已经解决。被告在原告要求收回之前租金是支付给第三人的，且每月水电费都按时缴纳。原告以与第三人合同解除为由要求被告归还房屋是不成立的，原告与第三人的租赁合同还是继续存在的。 经审理查明，2005年2月，原告（作为甲方）与××中心（作为乙方）签订了房屋土地租赁使用合同，该合同约定，甲方将位于上海市浦东新区金桥路××××号，占地面积约为33,475平方米、建筑面积约为14,865平方米的土地和地面建筑物租赁给乙方，乙方用于举办与金桥开发区先进制造业、浦东和上海社会经济文化发展有关的培训学院和职业技能培训基地等使用；使用期限为十五年加十五年共三十年，甲方从2005年3月1日将出租房屋交付乙方使用，起租日自甲方交付房屋之日起计算；乙方如擅自改变房屋用途，利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，拖欠租金达六个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；甲乙双方议定租金前三年：700万元/年，以后年度每年1,000万元，由乙方在每个使用年度的5月1日和11月1日分两次交纳给甲方（各50%）；使用期间内，乙方可在征得甲方同意且取得政府相关部门审批的前提下，根据需求，在现有使用土地上进行扩建和再建，所需经费由乙方自行解决，乙方所扩建、再建的建筑物或其他设施，附着物的归属由乙方享有，在三十年使用期满后无偿归甲方所有。2005年4月20日，第三人××中心在金桥路××号设立，其法定代表人为××中心的法定代表人尹继佐。2005年8月8日，第三人××中心作为甲方与案外人××公司作为乙方签订租赁合同，该合同约定，甲方将金桥路××××号1号楼、2号楼出租给乙方使用，租赁期限自2005年8月8日起至2020年8月7日止；年租金为300万元；第六年至第八年度租金为315万元；第九年至第十年度租金为3,307,500元；乙方依法另行成立酒店管理公司，新公司成立，乙方自然变更为新组建的公司，乙方出具变更函报甲方备案。同年12月2日，第三人××中心与××公司签订补充协议约定，××中心将3号楼110、111两间办公室租赁给××公司使用。2006年6月12日，被告与××公司出具变更告知函给××中心，告知2005年8月8日租赁合同中乙方的权利义务由被告享有和承担。2008年3月14日、2009年2月4日、2010年3月2日、2011年4月30日、2012年4月30日，原告多次发函给××中心与××中心，要求支付租金。第三人均未予支付。2012年6月19日，原告向第三人发出关于解除租赁合同的通知，告知第三人由于其逾期未支付租金超过6个月，解除2005年2月签订的房屋与土地租赁使用合同。同日，原告向被告发函，以原告与第三人租赁合同依法解除为由要求被告于2012年7月10日前将金桥路××××号1号楼、2号楼恢复原状并归还原告。2012年6月25日，被告回函给原告表示，不接受原告要求搬离的请求。2012年7月2日，第三人××中心复函给原告，提出租赁合同核心内容已经变更，原告解除租赁合同的理由不存在。原告以被告无权占有金桥路××××号1号楼、2号楼房屋为由要求被告搬离而诉至本院。 另查明，1、原告拥有金桥路××××号1号楼房屋产权证，至今未取得金桥路××××号2号楼的房屋产权证。2、第三人××中心与××中心均系民办非企业单位，法定代表人均为尹××，××中心业务主管单位为上海市社会科学界联合会，××中心的业主主管单位为上海市浦东新区人力资源和社会保障局。3、庭审中，第三人表示，××中心由××中心开办，土地由××中心管理经营。 以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋与土地租赁使用合同、租赁合同和补充协议、变更告知函、缴款通知书、关于解除租赁合同的通知、关于搬离租赁房屋的通知、关于立即搬离租赁房屋的通知的回复、××大学迁离协议、银行付款凭证，第三人提供的复函等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，原、被告之间不存在直接的房屋租赁关系，原告与第三人××中心签订房屋与土地租赁使用合同，将金桥路××××号房屋以及相关土地交给第三人××中心租赁使用，在第三人××中心成立后，由××中心实施租赁合同相关业务。××中心将系争房屋转租给被告使用，目前被告转租的房屋尚处于转租期内。2012年6月19日，原告向第三人发出解除租赁合同通知后，第三人××中心复函表示异议，故原告与第三人的房屋与土地租赁使用合同是否解除尚存在争议，在上述情况下，原告以其与第三人租赁合同已经解除为由直接要求次承租人即被告搬离并支付房屋使用费，应属不当，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下： 驳回原告上海××有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币7,374元，由原告上海××有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 陈 嵘 人民陪审员 尹瑗芳 人民陪审员 王根林 二〇一三年十月三十日 书 记 员 朱 琳 |
